真·探005號案 | 小區物業選聘“卡殼”，多方博弈困局咋解？島城小區物業管理怪圈調查

半島全媒體記者

“小物業”牽動“大民生”。5月13日，一紙公告讓膠州市青島風景小區的業主羣“炸開了鍋”，原來，因涉及法律糾紛，業主滿懷期待的小區物業選聘工作被按下了“暫停鍵”。

記者經多日調查發現，青島風景小區遭遇的問題並非個例，隨着社會發展和人們維權意識的提高，業主、物業、業委會等多方博弈，個別小區甚至陷入了“物業服務質量下降—業主拖欠物業費—物業服務持續惡化—更多業主拖欠物業費—物業棄管”的怪圈。5月1日起，隨着新修訂的《青島市物業管理條例》正式施行，業主委員會和物業企業行為得到進一步規範，解開這個“死結”有了突破口。

投票超九成同意換物業

為何突然被叫停？

“因涉法涉訴，暫停你小區選聘結果公佈，請廣大業主耐心等待司法判決……”這是李哥莊鎮青島風景社區居委會發給青島風景小區全體業主的內容。公告一經發出，不少業主表示像是“被潑了一盆涼水”，本以為重新選聘物業已經板上釘釘，卻突然被叫停，讓人難以接受。

一紙公告叫停了青島風景小區物業選聘工作。

據青島風景小區業主介紹，今年3月份，小區業委會根據業主大會授權，通過中國招標投標公共服務平台，正式啓動物業服務企業選聘程序。青島正森物業、深圳潤華物業以及北京均豪物業三家物業企業入圍。4月份，小區召開業主大會，並以書面形式徵求了業主意見。業主反響熱烈，不少遠在外地的業主都驅車趕回小區投票。

記者從小區業主出示的一份“青島風景小區業主大會表決結果公示”中看到，深圳潤華物業得到894票，北京均豪物業得到19票，青島正森物業得兩票，廢票兩票。不過，還沒等選聘結果正式公佈，小區業主卻等來了小區業委會被起訴的消息。“910多户投票，同意換物業的894票。本來以為很快就可以改變小區面貌、提升入住品質，現在又暫停了，業主們維護自身權益怎麼這麼難？”業主們質疑道。

起訴事件成“攔路虎”

新物業選聘或“夭折”？

5月14日，記者來到膠州市李哥莊鎮青島風景小區，這裏道路寬闊，景觀河和小橋點綴其中。據業主介紹，小區剛交付時環境優美，但現在的環境令人唏噓。“我當時買房子就是因為這個小區環境好，但是現在，小區環境不如以前。”

青島風景小區

“現在小區內的監控很多壞了，路燈晚上也不亮，有電線的接頭簡單包了包，就這樣裸露在外面。”一位業主説道。此外，記者還在小區內發現，有些角落垃圾清理不及時、亂堆雜物的現象。

青島風景小區內，一些死角衞生未打掃

記者瞭解到，小區交付後，一直由北京均豪物業管理。業主們反映，剛開始兩年，小區物業管理非常好，但後來慢慢不如之前，同時也出現不交物業費的業主，物業費收不齊，物業服務難以為繼，導致更多的業主不交物業費，形成了惡性循環。為改變現狀，業主們自發成立業主委員會，打算重新選聘物業公司。“沒有新物業，物業就沒法交接，老物業公司必須在這裏。”有業主猜測，在這個時間點有人提起訴訟，就是為了儘可能拖延此事，如果選聘工作就此“夭折”，最大的受益者將是老物業。

青島風景小區內用兩根長木重新安裝的護欄。

5月14日，記者與業主代表來到北京均豪物業，希望核實業主們的諸多説法，物業公司人員表示不方便接受採訪，但會記錄並解決業主反映的問題。此外，針對業主提出訴訟與物業公司有關的質疑，物業工作人員表示“不清楚”此事。

入圍物業系第三方招標

業委會將應訴“正名”

業主委員會代表業主利益，是業主和物業公司的橋樑和紐帶，由於種種原因，業委會常常兩頭不討好。記者瞭解到，青島風景小區物業選聘工作被叫停後，部分業主在小區業主羣中對業委會提出了質疑。

5月14日上午，記者找到青島風景小區業委會的魏主任，他證實了小區業委會被業主起訴的消息，但由於尚未收到法院傳票，至於是誰、又是以什麼事由起訴業委會，目前一概未知。魏主任表示，“第一次業主大會的時候，直接形成了決議，重新選聘物業，並對上一屆的議事規則進行了改動。後來因為疫情，事情一直擱置，一直到去年才備案。”魏主任介紹，為了公平起見，業委會委託第三方招標公司招標，入圍了三家物業公司，讓業主選擇，為了避免他人説有暗箱操作，連公示期都延長了。

“按照計劃，下一步將帶着業主大會的決議到物管部門備案，給新物業下達入場通知，給老物業下撤場通知，與新物業商討合同、交接入場，並把新合同備案。沒想到公示期內沒有問題，公示期結束反而出問題了。”魏主任無奈地説道。

“選聘物業的流程是上級部門監督指導的，既然流程沒有問題，我有信心跟他們打一打，一旦形成訴訟決議之後，雙方都沒有話説。再説主動權不在我這裏，我只有陪着他打，不能逃避。”魏主任表示，業委會被起訴，他雖然感到委屈，但還是希望通過法律手段，進一步為自己和業委會“正名”。

5月17日，記者就此事聯繫了青島風景社區居委會，一位工作人員介紹，公告確實是居委會發出的，據瞭解是小區業主起訴了業委會。工作人員表示，在小區物業選聘過程中，居委會監督指導，選聘物業唱票的時候全程錄像，由於涉及訴訟，物業主管部門無法備案，因此只能等待法院審理判決。

青島風景小區

物業費是“導火索”

惡性循環死結待解

記者連日調查發現，青島風景小區業主的遭遇並非個例，因對物業服務表示不滿而更換物業公司的新聞層出不窮，物業費問題常常是激化矛盾的“導火索”。記者瞭解到，通常情況下，小區居民認為物業服務差，就拒交物業費，造成物業公司資金吃緊，無法提高服務質量，雙方陷入惡性循環，一番博弈下，最終只有業主們暗暗吞下苦果，成為物業服務長期以來的死結，也被稱為“物業之殤”。

2020年7月份，青島明澤慧苑小區物業開始撤離，“不僅拉下小區公用電閘，連電燈都拆走”。居民們介紹，小區屬於封閉式管理，十年來都沒有業主委員會，但在2020年年初的時候，成立了業主委員會，受疫情影響，直到當年7月中旬，業委會才和物業接上頭，不料物業“突然撤走”。物業方面稱，並非突然撤離，此前通知過居民和相關部門，之所以撤離，是因為業主委員會里有人煽動居民不交物業費。對此，居民們不予認可。

2020年9月份，青島的云溪小區因物業費上漲問題引發矛盾，業委會解散、物業退出，小區門口垃圾成堆。物業稱，業委會與物業公司簽訂了物業服務合同，並約定收費標準，合同也備案了，但後期收費困難，加上業委會解散，物業公司存在虧損，於是退出云溪小區。而業主表示，物業合同是業委會私下與物業簽訂的，而且公示也存在問題。前業委會主任介紹，合同是其上一屆業委會主任組織簽訂的，本來想公示，但是沒等公示業委會就解散了，之後補選成立了新一屆業委會，對物業收費標準公示，但是具體公示時間，前業委會主任表示記不太清了。物業認為，之所以出現這樣的局面，是業委會和業主之間出現問題所致。

島城一位不願具名的業委會主任介紹，業主與物業公司本不應站在對立面，他們的初衷和共同目的都是為了讓小區變得更加舒適和諧，然而現實中，由於開發商遺留問題難解決、物業公司服務不到位、業主行為不規範等因素，導致小區業主和物業公司互不信任，再加上業主與業委會微妙的關係，使得局面更加複雜。

小區成“棄兒”

業主抱團尋出路

記者瞭解到，物業公司入不敷出撤出，個別小區成為被棄管的“孤兒”，城陽區華城路五小區就是其中之一。

2021年4月，華城路五小區物業曾撤出，垃圾無人打掃（市民供圖）

從華城路五小區到城陽區政府，僅有不到1000米的距離，小區門口不遠就是正陽中路地鐵口。坐擁“C位”的小區本應是令人豔羨的存在，可今年4月份，小區卻遭遇“垃圾圍城”的窘境。物業公司撤離小區，沒有新的物業公司對接，小區陷入無人管理的局面，生活垃圾無人打掃，垃圾成堆，環境“惡化”。

2021年4月，華城路五小區物業撤出後，垃圾無人打掃（市民供圖）

原來，華城路五小區建成於上世紀90年代，作為城陽區最早的一批商品房，當時就實行兩種收費標準，小區共有18個樓座，東邊7座樓的393户住户按照每月每户10元的標準交物業費，其餘樓座按照每平方米0.28元收取物業費。由於物業費太低，物業公司常年入不敷出，難以繼續經營，今年3月份無奈退出。

城陽區華城路五小區物業撤出

看到每天生活的小區變成如今這般模樣，業主們意識到小區已經到了不得不改變的關口，踴躍建言獻策，抱團“自救”，首要問題就是選出能代表業主利益的業主委員會。華城路五小區業主委員會籌備發起人方騰介紹，為了籌建業主委員會，小區業主先建立籌備微信羣，主動發動左鄰右舍，給認識的鄰居打電話。

城陽區華城路五小區業主自發建羣，組織籌備業主委員會

“最大的難點是團結人，統一思想，大家往一個方向使勁，問題的解決才會順利。”5月17日，方騰向記者坦言，為業主委員會成立奔波的人並沒有報酬，都是自願服務，不過總難免有些雜音，質疑他們是不是有什麼目的，“那些負面的雜音我們基本是不理睬的，不做任何表態，（否則）那隻會給我們帶來消極影響，我們目前只做為了小區向好改變的事情。”

方騰表示，如果業委會順利成立，首先要動員業主明白好的價格才能有好的服務；其次，封閉小區安裝監控；最後是抓細節，解決車位不足、車輛亂停放等問題。業委會成立流程比較複雜，離不開居委會、街道辦的支持，目前小區即將對業委會委員候選人進行公示，“萬里長征”走出了堅實的一步，希望通過各方努力，能讓華城路五小區重新煥發生機，同時為老小區解決物業管理問題提供一個範本。

服務是否達標難評判，矛盾化解多靠各退一步

記者瞭解到，近年來，隨着物業服務成本的不斷上漲，部分城市住宅社區陷入物業“收費難”和“調價難”的雙重困局。一些業主認為物業公司服務不到位，據此不交物業費，有的業主被物業起訴到法院，還有的業主反訴物業，希望得到法院的支持。然而，採訪中記者發現，在司法實踐中，由於種種原因，業主的訴求很難得到法院支持。

島城一位一線法官介紹，業主維權難的原因，主要是維權成本較高，此外，法律意識淡薄，舉證能力較弱。“例如業主説物業服務不達標，垃圾清理不及時，這個怎麼來取證？如果單單是業主拍攝的幾張照片，沒有時間，沒有地點，很難得到認可。”這位法官介紹，從這些年來物業和業主產生糾紛的案例來看，物業費拒交問題是焦點，但大部分問題在調解階段得到解決，往往都是業主和物業公司各退一步。

法官提醒市民，維權除了需要提高法律意識，還需要確定責任方，要明晰問題是否在物業公司管理範圍，“在一些案例中，有的業主發現家中漏水，將矛頭對準物業公司，實際上是其他住户或者公共部位漏水導致，這個時候業主需要明白起訴對象是誰，如果是公共部位的問題，就需要全體業主協商解決或者啓用公共維修資金”。

物業管理有了“指揮棒”，小區建設多方協作

業內人士介紹，不可否認，有些物業公司在小區管理中存在不透明的現象，被業主質疑存在“貓膩”和“潛規則”，還有的業委會運轉不暢，加上業主們訴求多樣化，三方之間常常發生衝突。其中，小區管理工作不夠透明，部分業主參與自治不主動，對於物業和業委會的監督不到位，是導致問題出現的重要原因。

記者瞭解到，今年5月1日，新修訂的《青島市物業管理條例》正式施行，將物業管理納入社區建設和社會治理體系，重點針對近年來物業管理和服務工作中存在的難點、痛點、堵點問題，提出了明確的解決方案。

據瞭解，業主作為房屋所有權人，是物業管理活動的核心主體，業主通過業主大會行使權利是實現業主自治最主要的方式之一。但在實際生活中，首次業主大會往往很難啓動。針對這一“堵點”，《青島市物業管理條例》對業主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等予以進一步細化。

青島市物業主管部門相關負責人介紹，新物業條例在業主大會和業主委員會的改選、換屆等方面工作，突出進行了明確和完善。此外，還增加了涉及業主委員會的相關規定，不僅規範業主委員會，也規範了物業企業和員工的行為。

對此，一線辦案法官認為，隨着《青島市物業管理條例》的施行，如何給物業加一個“緊箍咒”，這是值得研究的系統問題，需要各方參與，可以讓物業主管部門、街道辦有效監督物業,定期打分、考核，促進物業公司提高服務質量，也可以通過設立黑名單、白名單制度，或引進准入機制和退出機制來進行監管。

青島科技大學傳媒學院副教授、碩士生導師、媒介與社會發展研究中心負責人宋守山在接受記者採訪時表示，伴隨市民法治意識的提升以及對於所購買物業服務質量要求的提升，物業和業主之間的糾紛經常成為社會新聞的熱點話題。針對物業價格、服務質量等焦點問題，可以由街道、鄉鎮或業主大會授權業委會聘請第三方評估機構對小區物業服務和費用進行評估，並依法對物業的服務進行監管。可以預見的是，隨着《青島市物業管理條例》的出台以及政府監管力量的到位，業主、物業、業委會等都將有法可依，各自的職責權利也會更加明晰，小區也會更加和諧宜居。

“真·探”等您來爆料

新聞媒體是社會發展的瞭望者，開展輿論監督，是新聞媒體的重要職責，也是黨和政府社會治理的重要抓手。為響應省委、市委加大輿論監督力度的要求，也為更好踐行社會責任，發揮輿論監督對羣眾身邊難題解決的推動作用，半島傳媒重磅推出全媒體調查欄目“真·探”。

如果您身邊有熱點、難點、堵點、痛點，歡迎撥打半島熱線96663，或者發送電子郵件到bandaozt@163.com。

半島全媒體記者將深入基層一線，關注熱點事件、傾聽百姓呼聲、探尋背後真相，架設起政府和百姓之間的橋樑，用筆和鏡頭踐行社會責任。