經濟導報記者 杜楊
國務院辦公廳日前印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》指出，2020年全國新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。具體到濟南，50個項目(片區)已全部開工，改造面積605.88萬平方米。
經濟導報記者走訪發現，濟南部分老舊小區上下水、採暖等設施多有不足，車位、電梯等更是稀缺，與新開發小區差距巨大，更與濟南現代化國際大都市定位不符，升級改造已是箭在弦上。
好在目前不少老舊小區改造重點，正是居民急需的基本生活配套。此外，山東還啓動了老舊小區改造“4+N”籌資模式試點，在加大財政投入的同時，吸引更多社會資本參與老舊小區改造。
升級改造已箭在弦上
（圖片説明：王官莊小區八區樓房平房交錯，內部路面一側已停滿了汽車）
“找個車位像是撞大運。”談及老舊小區的生活體驗時，濟南市民柳先生如是對經濟導報記者抱怨。
去年，為了方便孩子求學，已在華皓英倫聯邦置業的柳先生，又住進了位於甸柳新村一區的自家老房，結果突然不適應了：“多年前住在這裏時，停車還沒有這麼不便。”他表示。
除了停車，沒電梯也是問題：“我家住4樓，70多歲的母親上樓挺費勁，要是拎點東西就得歇兩氣兒。”
一天，柳先生還在業主羣裏看到了一條信息：“旁邊那棟樓，上下水道建在一起，結果下水道堵塞、生活污水外溢，把出自來水的上水管道泡了，這讓人怎麼吃水啊？”這條信息看得他起了雞皮疙瘩。
“差距是全方位的。”在對比了新開發小區和老舊小區之後，他如是説，“除了停車問題，上下水、電梯、寬帶等基礎設施，老舊小區都有所欠缺。”
（圖片説明：王官莊小區八區的大部分居民享受不到集中供暖，圖中管線則“過小區而不入”）
經濟導報記者的走訪驗證了上述判斷。20日，在入圍山東省“4+N”改造融資模式試點的王官莊小區八區（下稱“八區”），有居民向經濟導報記者表達了對採暖問題的關切：“我們盼了多少年了，希望今年能用上集中供暖吧！”而在另一處入圍試點的小區——東源路片區某小區（下稱“東源”）的物業工作人員對經濟導報記者表示，他們小區最大的問題是行車道過窄，“居民在一側停上車後，上百米的車道因單側通行無法會車，同時進出就會‘頂牛’。”
同樣是在去年，《濟南城市發展戰略規劃(2018-2050年)》提出，濟南要成為“大強美富通”現代化國際大都市。
（圖片説明：小區升級改造已提上日程）
“老舊小區生活設施匱乏、環境較差，已經不符合濟南‘現代化國際大都市’的定位了。”山東師範大學房地產系兼職教授、經濟導報特約評論員呂兆毅如是説，“所以，濟南老舊小區的升級改造，已是箭在弦上、不得不發。”
破解“資金不足”與“花不出去”
為了讓老房子能住，柳先生花了不少錢：“牆面得粉刷，防水得重做；因為廚房沒有水，我還改造了上下水，水道拐了個彎加了個地漏。”
可以想見的，老舊小區的升級改造更需要大量資金。
以王官莊八區居民最關心的採暖問題為例，該小區項目建築面積73417平方米，以每平米100元費用計算，就超過700萬元；如果每個小區升級改造都需要700萬元，單單濟南的50個小區就需要3.5億元。而據瞭解，2020年山東省級財政多渠道籌集的、支持全省（不含青島）改造城鎮老舊小區的資金，總計25.6億元。
而在八區居委會，經濟導報記者瞭解到，八區項目還涉及公共設施升級、路面平整、下水道疏通等一系列工程；如此看來，若單純用財政資金來改造升級老舊小區非常窘迫。
而在東源，物業工作人員介紹情況時還透露，小區路面要拓寬，綠地面積必須縮減，“但現在一樓住户對此持反對意見，所以工程無法開展。”
除了路面拓寬，該小區不少業主還希望加裝電梯，“但部分一樓業主，以影響採光、佔用綠地、房價相對縮水為由，拒絕大部分業主加裝電梯的訴求。”該工作人員表示。
“被列為試點小區後，無論是拓路面還是加裝電梯，財政都能為我們小區埋單一部分；但業主間達不成共識，白白讓這筆資金花不出去。”這位工作人員感慨地説。
（圖片説明：東源路片區某小區內部道路擁堵，但一樓業主反對拓寬）
經濟導報記者走訪的這兩個小區，都入圍了山東省“4+N”融資模式試點，即在遵循大片區統籌平衡模式、跨片區組合平衡模式、小區內自求平衡、政府引導的多元化投入改造4種模式之外，鼓勵各地結合實際探索“N”種模式，引入企業參與。八區引入了魯商集團的3000萬元投資，進行社區民生服務設施建設；東源也準備引入一家停車管理運營公司，擬投資400餘萬元建設立體停車場，為小區增加停車位120個，破解路面擁堵的問題。
不過，社會資本如何盈利？小區升級後，資產增值又該如何分配？各當事方均以具體方案未出台為由，拒絕表態。
先解決民生，再考慮升級
柳先生認為，設施完善、規劃合理的新開發小區，就是老舊小區的改造方向，“要是甸柳一區有電梯、有車位、封閉式管理，像英倫聯邦一樣舒服就好了。”
不過經濟導報記者走訪王官莊八區時，發現這裏3、4層的老宿舍樓，與1、2層的平房交錯，小區內部路面一側已停滿了汽車，想要做到“有電梯、有車位、封閉式管理”，已不是“升級改造”這麼簡單的工作了。
除了硬件建設，一些小區也在探索協商等軟性機制，力圖找尋居民訴求的最大公約數。經濟導報記者在東源的告示欄中發現了一張通知，該通知將業委會的費用收支與物業的工作成績簡單做了公開。物業工作人員表示，“只有告知業主，你的物業費花在了哪些地方，業主才會配合你的工作，也才願意坐下來商討小區改造事宜。”
（圖片説明：東園路片區某小區業委會正努力協調居民訴求權益）
呂兆毅認為，老舊小區升級改造的，不應該只有硬件設施，溝通協商機制等軟性機制也應該同步升級。
那麼如何將老舊小區的軟硬件標準，升級成“有電梯、有車位、封閉式管理”，還要符合濟南“現代化國際大都市”的定位？呂兆毅表示應該一步步來，“先解決民生急需的問題，把‘雙氣’通上，把上下水管道修好。”
他認為，在解決了民生急需之後，未來在條件允許時，就應考慮將這些老舊小區推倒重建，“畢竟幾十年的老樓，還有設施欠缺的平房，既不宜居，也影響市容。”