京郊民宿 站在轉折點上

自7月開始，重新開張的京郊民宿，迎來了比往年更多的遊客，但開學之後，蜂擁而至的遊客再一次減少，而且，隨着天氣漸冷，旅遊淡季即將到來，短暫的繁榮過去，那些動輒數千元的精品民宿，雖仍在負重經營，但越來越多的民宿企業開始考慮轉型的問題。

但另一面，相對於精品民宿，那些規模更小、成本更低的村民自辦農家樂，在過去大半年中，表現出了更強的抗風險能力。

暑假之後，遊客漸少

8月23日，位於密雲溪翁莊鎮的黑山寺村裏，風林宿民宿的接待中心，坐滿了遊客，時值週日，多數是退房的，但也有登記住宿的。隨着官方宣佈的開學安排，暑假即將結束，帶孩子的家長們，正在趁着最後的假期，享受家庭出遊的樂趣。

“7月份重新開業後，遊客一直很多，週日都是爆滿了，平常工作日中，客人也比往年多，總體來説，這兩個月，客流量差不多比往年同期增長了50%左右。”風林宿店長郭曉晶告訴記者。

風林宿在黑山寺村有8個院子，是北京較為知名的精品民宿，在這場疫情中，同樣損失不小，郭曉晶介紹，2月初，疫情剛開始的時候，他們一次性退了10萬元左右的訂金，6月份，再一次退了一部分訂金，再加上人員工資、日常運營等，前後損失30多萬元，還不算房租之類的固定支出。

兩個月的經營，就算加上即將到來的十一假期，也遠不能彌補停業半年帶來的損失，更不用説十一之後，整個冬季，都是旅遊的淡季。

事實上，隨着開學，人潮如湧的京郊旅遊已經顯現出了蕭條。9月5日，記者在門頭溝黃土貴村看到，村裏的一家名為“土店兒”的民宿，幾乎沒有遊客住宿，村口的接待中心，只有一個人值班，她告訴記者，“土店兒”在村裏有10多個院子，但今年以來，一直在虧損，員工都走光了，就剩下老闆和妹妹兩個人勉強維持，“員工工資發不起，我們兩個人不算工資，收入也只能支付電費、水費等，維持日常運營。”

“民宿的入住率普遍在20%左右，最高的也就能達到30%，但各種費用並不會因為空置而減少，”郭曉晶説，“甚至在冬天沒有客人的時候，我們的民宿也有一半一直開着，地暖、電費、人工等，這些費用都不可少，所以，今年盈利的可能性太小，能夠保本就算是不錯了。”

京郊民宿的輪迴

京郊民宿起源於上世紀90年代，最初興起的，是京郊農民自辦的農家樂，社會經濟的發展，城市居民收入的提升，背靠千萬級人口的大都市，鄉村旅遊發展迅猛。

當時，在政府主導下，眾多媒體開始大量推介城市周邊的觀光農業、休閒農業的模式，這些來自美國、歐洲的旅遊模式，很快被城鄉居民接受，大量有條件的城市近郊農民開起了農家樂、農家院。多數以農家菜、時令蔬果採摘、棋牌遊戲等內容為主，由農民直接提供服務，遊客和農民同住同吃。

這樣的模式，大約發展了近20年，到2010年代，鄉村旅遊市場進一步擴大，社會資本開始進入城市近郊旅遊的領域，大量資本進入鄉村，對鄉村民宿進行企業化開發。這些民宿企業將村裏的閒置民居租下來，然後請設計師重新設計，投入巨大的資金，進行改造，同時按照酒店模式，為遊客提供服務。

整潔的院子、優美的建築、房前屋後種滿花草樹木，房間裏有酒店式的傢俱設施，還有標準化的服務……這些企業化的民宿，也就是通常所説的“精品民宿”。

近10年來，精品民宿發展迅捷，傳統的農家樂逐漸減少，官方統計數據顯示，到目前北京以社會資本投資為主體的鄉村民宿699家，對接社會資本數十億元，利用閒置農宅3000多户。

2020年上半年，受疫情影響，京郊旅遊跟全國其他區域旅遊一樣，遭遇寒冬，民宿企業幾乎全部受創，相反，農民自己經營的農家樂，反而體現出了更強的生命力。事實上，疫情之後，最早重啓的，也大多是小型的農家樂、農家院，而非精品民宿。

精品民宿，一直在虧本經營

酒店式的精品民宿提供了更好的服務，但同時，運營成本也更高，郭曉晶為記者算了一筆賬，租下村民的房子以後，首先要改造，每個院子平均要投入30-40萬元的改造費用，日常運營中，租金、員工工資、各種費用加起來，每個月每個院子平均在3.5萬元左右。

高昂的投入，使得精品民宿的價格一直居高不下，在京郊，一個兩間卧房、可以居住4-6個人的小院，每天的價格大多不低於2000元人民幣，高的甚至超過5000元。

即便如此，精品民宿想要盈利仍舊很難，“主要是入住率很低。”著名民宿企業左鄰右舍的一位負責人王凌燕告訴記者，“民宿和城市裏的酒店不一樣，入住率達到30%就算到頂了，一般的民宿，也就在20%上下，想要盈利非常難。”

很多精品民宿一直在虧本經營，北京市旅遊行業協會民宿分會秘書長白金星告訴記者，“隨着鄉村精品民宿發展的迅猛趨勢，民宿市場的競爭壓力越來越大，民宿的投資回報週期越來越長，按照一個院落為例，目前的投資回報週期約為4-7年，甚至有的地區還會更長。”

“城市近郊的鄉村旅遊，不僅要受淡季旺季的旅遊週期影響，而且基本上集中在週末，沒有幾家能夠解決週一到週四的客源問題。”王凌燕説。

不少民宿企業嘗試過很多吸引遊客的辦法，比如在工作日召集禪修班、親子班、小型會議等，但聊勝於無，很難真正改變工作日遊客稀少的局面。

土店兒民宿的負責人也告訴記者，他們在黃土貴村經營了5年，一直是勉勵維持。

資本的進入和退出

過去十多年，資本的進入，改變了民宿的形態。對小本經營的農家樂來説，精品民宿更高的資金投入、更市場化的運作方式、更標準的服務模式，無疑是一個強勢的競爭對手，這一度讓農家樂生存維艱，甚至不少開辦農家樂的村民不得不轉行，或者將院子租給民宿企業，自身受僱於民宿，成為精品民宿中的“管家”，從老闆變成了員工。

但隨着時間的推移，外來的企業，漸漸開始顯現出它的弱點。王凌燕表示，“企業是外來者，進村之後，要面對各種人際關係的制約，比如要和村民打好關係，要面對村民們的毀約，院子不租給你了，幾十萬改造費用就打水漂了。”

在黑山寺村經營了6年的風林宿，算是和村民關係較好的企業，他們通過僱傭村民、幫助村民銷售農產品等，和村民建立更好的相處模式，但即便如此，也曾經遭遇過許多糾紛，“一般來説，只要和村民產生糾紛，民宿企業都是吃虧的一方，就算是有合同，打官司的時候，贏得可能性也不大，相對企業來説，村民是弱勢羣體，所以很難得到同情。”

和地方政府的關係也同樣影響着精品民宿的經營，郭曉晶告訴記者，他們是當地政府評定的標杆企業，這對他們有一定的幫助，但同時也有影響，“直接的影響是，我們在冬天也不能停業，至少要有一般的院子一直開着，因為有考察、檢查之類的，首先會來我們這裏。”

此外，政策的變化也會給精品民宿帶來致命的影響，今年8月，北京市出台《關於落實户有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》，其中包括“嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地和宅基地上房屋，嚴禁社會資本利用宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借租賃、盤活利用之名違法違規圈佔、買賣或變相買賣宅基地等。”

這一政策，原本是為了規範農村宅基地管理，真正盤活閒置宅基地和住宅，但在實施過程中，卻出現了村裏不敢租房子給企業的現象，“政策是好的，但具體實踐中，確實會出現租不到房子的問題。”王凌燕説。

鄉村酒店式的民宿，還有吸引力嗎？

對於消費者來説，京郊精品民宿也正在失去吸引力，記者隨機採訪了多位遊客，一位家住朝陽區的李先生告訴記者，北京四郊的民宿他都去過了，但一個地方，基本上沒去過第二次，“現在的民宿，價格很高，但內容很少，基本上就是一個鄉村酒店，如果附近有景點還好點兒，可以去景點玩兒，如果沒有，住一次也就夠了。”

作為民宿投資者的王凌燕也有同感，“在北方做民宿，內容是最大的困難之一，遊客玩個新鮮、打個卡是可以的，但留不住人，民宿蓋得很漂亮，但缺乏生活氣息，和村民隔得很遠，體驗不到村民的真實生活。而且，設計感極強的民宿，本身的同質化也非常嚴重，東西南北，哪邊的郊區民宿都差不多”。

缺乏內容、同質化，正是精品民宿所面臨的共同問題，白金星説，“目前本市精品民宿中，傳統民居院落改造而成的佔比90%，呈現出高度同質化趨勢。拿地直接蓋樓，或建築集中度較高的民宿佔比較少。這種建築形式或許更能滿足現代人的聚會和居住需求。但要體驗農村生活，則顯得有些不夠。”

民宿沒有民宿的味道，只是一個鄉村酒店，顯然難以真正吸引客源，“前些年資本大量進入鄉村，但這兩年在慢慢減緩，尤其是今年，受到疫情影響，資本正在撤出民宿領域，”王凌燕告訴記者，“我們左鄰右舍的經營形態有些特殊，主要是和村裏的合作社合作經營，經營一段時間後，就會讓合作社買回股份，我們開始新的投資。到現在，我們在北京的投資基本上都結束了，短時間內，可能不會有投資新的項目。”

民宿轉折點，讓村民成為主體

根據民宿協會的調研數據顯示，疫情過後，有9%的人有退出的打算，有31%的人選擇觀望，剩餘60%的民宿經營者還計劃繼續堅守，“不過，隨着情況變化，相信這個數據也會不斷改變。”白金星説。

短短半年多時間，精品民宿的發展發生了鉅變，白金星介紹，據不完全統計，此次受疫情影響全市民宿經營受損預計超過8000萬元人民幣，很多民宿面臨着現金流斷裂，不能足以繼續支撐下去的風險。“精品民宿的經營者主要是個體和民營企業，抗風險能力較差，”白金星説，“據統計，民宿主能承受的停業時間普遍在3個月以下，佔比88%；其中僅能承受1個月的佔比42%，能承受2-3個月的佔比46%。目前大部分民宿企業面臨着生死存亡，很難再繼續維持下去。”

精品民宿遭遇瓶頸，那麼，未來的京郊民宿，又會走向何方？

“以村民為主體的民宿，可能更有發展前景”，王凌燕説，“村民是村子的主體，鄉村振興，其根基是村民，村民不回來，外面的人玩得再歡也沒什麼用。事實上，過去這些年的經驗也顯示，讓村民成為民宿的主體，才能給民宿注入靈魂，讓遊客感受到真實的鄉村生活。而且，村民自營的農家院，也更靈活，他們會根據客人的需求不斷提升自己，同時又保持自身的特色。此外，農家院本身是村民生活的地方，沒有客人，自己也要住，成本更低，風險更小”。

過去數十年中，京郊民宿確實給鄉村的發展帶來了諸多幫助，直到今天也是如此，白金星説，“鄉村民宿在助力實施鄉村振興戰略方面的作用，不是在減弱，而是日趨凸顯。即便在今天，京郊民宿的發展仍舊大有前景，關鍵是如何發展。”

事實上，以村民為主體，是民宿發展的必然趨勢，也是北京市大力提倡的，早在疫情暴發之前的2019年12月，北京市文化和旅遊局等八部門印發的《關於促進鄉村民宿發展的指導意見》就提出：以體制機制建設為重點、以惠農富農為目標，大力推進鄉村旅遊新業態的發展，從而推動鄉村民宿規劃更合理、發展更有序、產品更豐富、特色更鮮明、服務更規範、市場體系更健全。

“民宿發展過程中要凸顯“民宿主人”文化，讓原有的村民、農民參與到民宿經營過程中來，”白金星説，“這樣既能更全面地展現當地風情風貌，挖掘當地歷史文化，也能讓村民真正成為民宿發展的主體，成為未來鄉村振興的主力。”

新京報記者 周懷宗 攝影 王穎

編輯 唐崢 校對 柳寶慶