人口危機使日本房地產基金深陷困境

當遠程辦公成為新冠疫情持續期間的常態化工作方式以後，繼續擁擠在大城市中似乎也就沒有了必要。有跡象表明，人們正在搬離日本首都東京，這令房地產投資者緊張不安，並拖累日本房地產投資信託(REIT)指數降至五個月來的低點。

日本深陷人口危機早已不是新聞。自2009年以來，日本總人口一直在下降，但就首都東京而言，它似乎受總人口下降的負面影響很小，因為東京吸引了來自全國各地的年輕人，儘管這種虹吸效應使得日本其他地方的人口危機變得更加雪上加霜。

但東京的人口形勢正在發生變化。東京市政府的數據顯示，10月份東京人口減少約1.07萬人，至1397.1萬人，這是五個月來第四次減少。雖然不少專業人士預料到東京白天的人口會隨着時間的推移而減少，但他們沒預料到近半年來東京的人口趨勢會突然逆轉，減少得這麼快。

因為這些年來東京人口一直在穩步增長，從2000年的約1,200萬增至今年的1,400萬。隨着人口的增加，房地產需求也被刺激起來。

但是隨着東京人口增長停滯，甚至出現逆轉，很多人開始擔心房地產投資信託基金將不可避免地面臨壓力。東京的高價房產是許多REIT投資組合的核心部分。日本主要房地產投資信託基金指數上週四跌至五個月低點。今年以來，該指數累計下跌23.5%。

分析人士説，由於病毒相關的限制措施，人們不再待在辦公室附近，而是搬到了郊區。儘管目前房價還沒有下降，但隨着越來越多的人在家裏工作，需求正在減弱，尤其是對一間只能回去睡覺的小單間住宅。

一家住宅房地產投資信託公司表示，其9月份的入住率有所下降，而9月份通常會出現上升，因為日本企業往往會在始於10月份的財年開啓之前調動員工。

除了住宅深受影響外，由於已出現大批人撤離東京的跡象，這也可能會給寫字樓帶來壓力，而寫字樓日本12萬億日圓(1,150億美元)房地產投資信託基金的主要資產。

既然企業已經意識到，員工可以在家工作，那麼為削減成本，它們當然會優先減少辦公場地的開支。這對寫字樓來説絕非好消息。