融信中國向千億房企進擊 路徑是輕資產、降槓桿

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　　從福建到上海，再到邁入中國房地產26強，融信中國[股評]（03301）用十年時間，完成從區域性公司到全國性公司的轉身。接下來，融信的目標是達到千億規模。

　　8月25日，在融信於香港舉行的上半年業績發佈會上，公司執行董事兼執行總裁吳劍透露，融信內部已經設立了衝入千億的計劃，他希望資本市場能給融信多一點的耐心，“再花一些時間我們一定衝入千億企業”。

　　融信立下千億目標，並不是空穴來風。2017年上半年，融信實現銷售額155.14億，完成全年325億銷售目標的47.75%，加入融信最終完成325億目標，同比增長率將達到32.11%。回顧之前的2014年、2015年和2016年，融信的銷售額分別是89.49億、119億和246億，同比增長33.15%和106.72%。照此增長勢頭，融信達到千億規模將指日可待。

　　當前房地產行業面臨深度調控，土地和資金等核心資源正加速向龍頭房企聚集。在政策、資金面雙雙收緊的情況下，向來被認為是“激進派”的融信，這次卻選擇了輕資產、降槓桿的進擊路徑。

　　手握3000億貨值，下半年將推9個項目

　　智通財經APP瞭解到，2017年上半年，融信中國的營收是119億元，同比增長70%，毛利同比增長72%；提出2016年並表處理的因素，公司擁有人應占溢利同比增長18.58%。

　　今年上半年，融信在僅推出4個新樓盤的情況下仍實現合約銷售額155.14億元，較上年同期增長約17.35%，在全國房企的銷售排名中位居第28位，新盤去化率高達93%。公司預計全年銷售額將超越325億元（並表範圍內的項目），目前在手貨值已接近3000億元。

　　土地儲備方面，截至2017年6月底，融信土地儲備合計面積1301萬平米，上半年新增土地儲備21塊，其中72.1%位於一二線核心區域。

　　雖然在大幅增加土儲，融信的平均土地成本卻僅為8463元/平米。根據業績公告，上半年融信一二線城市拿地均價為10603元/平米，在售項目均價為26584元/平米；三四線城市拿地均價為5754元/平米，在售項目均價為14469元/平米。

　　公告顯示，2017年上半年，融信收購土地的平均樓板價為8390元/平方米。2017年下半年，預計有9個樓盤首次推向市場，相信將會為業績帶來顯著貢獻。

　　從高負債到降槓桿

　　融信前幾年一直被稱為“激進派”，不僅因為在拿地上的瘋狂，也因為最近幾年資產規模在迅速膨脹，但隨之而來的高負債率也為市場所擔心。

　　2014年，融信的資本負債率高達15.4倍；2015年，在不拿地的情況下，資本負債率下降到2.47倍。2016年初上市後，融信的資產負債率和有息負債率都有所下滑，2017年上半年資產負債率為79.24%，有息負債率為49.19%。

　　中報顯示，融信總資產由去年同期的989億元同比增長20%至1186億元，淨資產增長7%至246億元。截至2017年6月30日，融信集團已經獲得總授信額達1185億，未使用授信647億。其中獲得銀行授信1033億，非銀行機構授信152億。

　　根據對融信近期債券利率的梳理，可以發現其利率水平在房地產企業中處於中游水平，以2017年2月份發行的2.25億美元優先票據為例，其利率水平為6.95%。在美元加息的背景下，這一利率水平其實並不算太高，這顯示出海外投資人對於融信信用狀況較為樂觀的判斷。

　　從一二線城市到中西部市場

　　融信過去半年在土地市場的表現也備受市場關注。

　　智通財經APP瞭解到，融信上半年總共拿下21幅土地，其中17幅是並表項目，4幅是不併表項目。在並表的17幅項目當中，1幅是併購項目，16幅是一級招拍掛項目。21幅土地對應的總土地面積是381萬平方米，對應的權益土地金額是133億。

　　除了在上海、杭州、南京、天津和廈門等一二線城市拿地外，融信還通過併購與合作方式，低成本向中西部省會及周邊城市擴張。今年7月，融信斥資28.97億元收購海亮地產旗下兩家公司55%的股權。

　　值得一提的是，通過這次合作，融信以較低的成本獲得了35個項目，土地面積超500萬平方米，分佈在中西部省會及周邊17個城市，合作獲地平均成本不足1000元/平米。

　　通過戰略結盟，在中報業績披露時，融信的總土地儲備已經超過1800萬平方米，初步完成了從區域性地產商向全國性地產公司的轉變。

　　截止今年6月底，融信已經進入包括上海、杭州、南京、成都、重慶、天津、廈門、福州、鄭州和寧波等全國18個城市。在與海亮地產結盟之後又批量進入中西部17個城市，完成了在長三角、珠三角、成渝地區、海峽西岸、中原地區和中西部地區等多個區域的佈局。按照城市級別劃分，則完整覆蓋了一二三線城市。

　　合作獲地平均成本不足1000元/平米，對於融信來説進一步提升了高速運營的核心競爭力，也大大縮短了開發週期。“如果説一二線核心區域的精準佈局讓融信獲得了發展的先機，那分佈全國的土儲將給融信帶來可持續發展的能力。”一名融信內部人士表示。

　　基於中西部房地產市場的未來成長性，融信此次攜手海亮地產合作開發，是一次搶佔先機的市場行為，也有助於在後續的發展中打造新的利潤增長點。此前，融信中國副總裁林峻嶺就表示，融信會篩選一些比較有潛力、有後勢發展的城市，並不再侷限於原先的一二線城市。

　　拿地預算方面，融信管理層在業績會上透露，公司今年的計劃是按照銷售回款的六成五到七成的比例作為拿地指標，但鑑於上半年土地市場出現一些比較好的機會，所以公司全年購地比例也可能略有提高。

　　從輕資產1.0到輕資產2.0

　　融信在與綠地、萬科、碧桂園[股評]、保利等一線開發商進行的成功項目合作方面，已經成功驗證了輕資產1.0戰略合作帶來的共贏發展。與海亮聯手，則是再一次在合作道路上探索輕資產2.0模式。

　　此次融信受讓股權佔比55%，融信並未採用全比例持股以母公司身份全面接盤上述海亮公司的方式，而是以相對更輕的資產投入方式參與項目。在土地價格日趨高漲的情況下，融信收購海亮地產部分股權而非100%控股，也利用較少的資金獲得較為優越的土地資源，不得不説這是一筆好生意。

　　“這意味着，融信用輕資產的方式，開始發力中西部市場。”業內人士認為，憑藉“一帶一路”倡議等利好，今年中西部重點二三線城市房地產趨好，此時進入是拓展全國化佈局的好時機。

　　而伴隨穩健的財務表現、優化的企業運營和嚴苛的風控要求，融信在資本市場的預期展望或更加穩定。早在2016年，融信發行公司債券的信用評級已由“AA”升為“AA+”，國際信用評級機構惠譽給予B+評級，標準普爾和穆迪也分別給予B及B2的評級。融信也於2016年5月和9月納入摩根士丹利[股評]資本國際（MSCI）環球小型股指數-中國指數成分股和恆生綜合小型股指數成分股，後市資本市場預期值得期待。

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