從大規模棚户區改造到全面推進城鎮老舊小區改造，從發展保障性租賃住房到發展長租房市場，近年來，我國住房發展向住有所居目標大步邁進。金融如何更好服務居住需求？不同建設經營模式下的融資難題如何破解？記者採訪了多家金融機構。
融資又“融智”，創建多種支持模式
樓體外立面粉刷一新，路面平整乾淨，新設停車位排布有序；秋日暖陽下，老人們在健身器械上邊鍛鍊邊談笑，孩子們在一旁嬉戲玩耍……“住了幾十年，好像又住進了新小區。”西安市長安區長樂小區居民王倩喜滋滋地介紹，“以前小區路面坑坑窪窪，下雨天行走困難，路窄車堵，送小孩上學遲到了好幾次，老舊小區改造後這些問題一下都解決了。”
長樂小區不僅改了“面子”，也換了“裏子”——電杆不見了、電線入地了，屋面防水、外牆保温重新鋪設，供水、供氣、供暖管網全面維修養護。不光長樂小區，長安區135個小區都已實施老舊小區改造，改出了4.51萬人的新生活。
而在兩年多前，長安區老舊小區改造還面臨着籌資難題。地方政府支持力度很大，但改造量大面廣，不能只依靠財政；居民能出資一部分，但不足以支撐改造。吸引社會資本參與，獲得可持續融資是關鍵。然而，老舊小區改造項目一般收益比較小、資金平衡難度大，改造運營企業想要融資，拿什麼做信用支持？
“我們創新構建了多種市場化、可持續的金融支持模式。”國家開發銀行行業三部處長郭彥軍介紹，在長安區老舊小區改造項目中，國開行陝西分行反覆與地方政府溝通，由政府統籌資源，將相關經營性收益讓渡給國有改造企業，比如將建築垃圾收納收費權、停車收費權注入改造企業，為項目構建多元化還款來源，既有利於提升企業實施老舊小區改造的意願，也有利於降低銀行信貸風險。
一方面，靈活設計、創新市場化融資模式，積極研究探索合理的信用結構；另一方面，提高老舊小區改造項目的融資審批效率，給予老舊小區改造項目專項利率優惠——國開行雙管齊下，向西安市長安區老舊小區綜合提升改造項目授信承諾6.5億元，已實現貸款發放3億元。從全國範圍看，國開行已授信承諾老舊小區項目貸款229億元，惠及居民超過50萬户。
作為開發性金融機構，國開行發揮了保障房融資主渠道作用，不僅大力支持城鎮老舊小區改造，還累計發放公租房項目貸款1747億元，支持建設保障性租賃住房10.95萬套，助力超過2300萬户居民“出棚進樓”……截至2021年9月底，國開行累計發放保障性住房貸款5.09萬億元。
加快保障房建設，金融不僅可以發揮融資功能，還可以為建設提供“融智”支持。郭彥軍介紹，國開行通過盡職調查，綜合評估當地人口、收入、產業規劃等多方面因素給出融資規劃建議。比如對棚改項目，要對是否達到國家棚改標準、拆遷安置面積是否合理等嚴格把關；對城鎮老舊小區改造，會結合地方改造規劃及項目實際，推動將各類改造資源統籌整合利用，謀劃實現財務整體平衡，為市場化運作創造條件……
“國開行還提供‘融制’支持，在借用管還各個環節完善制度保障。通過算‘金融賬’幫助地方政府理清‘建設賬’，積極參與到保障房建設規劃和相關政策研究中。”郭彥軍介紹，金融機構在保障房建設中深化銀政合作，幫助地方政府排憂解難，助力保障房政策落地見效。
建房又“存房”，整合資源對接供需
有人在公共客廳上網、會友，有人在圖書角翻閲報刊書籍，有人在公共廚房大展廚藝，夜幕降臨，走進建融家園上海崮山路社區，一幅幅温馨美好的生活圖景映入眼簾。
“平時我們都很喜歡在一樓公共區域活動，這裏的WiFi、水電都是免費的，做完飯還有阿姨幫忙打掃。”租客龔心（化名）邊介紹邊領着記者走進自己在二樓的房間。乾濕分離衞生間、小廚房、卧室、工作台分佈合理，沙發、各色小綠植散發出休閒氣息，透過弧形的玻璃窗還能看到不遠處燈火闌珊的陸家嘴。
“我就在陸家嘴上班，住在這兒通勤很方便，而且公寓設計更符合我們年輕人的居住需求，獨立空間、功能齊全，也有社交區域和健身房，價格適中，不用交中介費也不會隨意漲價。”經過與周邊民宅的再三比較，去年剛入職的龔心選擇入住這家長租公寓。
這棟長租公寓的改建運營由建設銀行成立的住房服務專業子公司建信住房牽頭，是住房租賃產業聯盟多家企業分工協作的結果。
“這裏原先是閒置的商用辦公樓，對其進行‘非住改住’後，很受年輕人歡迎，基本滿租！”上海建信住房負責人介紹，“我們通過整合、改造盤活閒置的存量房資源，提供能夠與新市民、青年人經濟能力與需求相匹配的 ‘一張牀’‘一間房’或‘一小套房’。”
“客户不僅能在我們這兒‘存錢’， 現在還能在建信住房‘存房’。” 建設銀行住房金融與個人信貸部負責人介紹，“建行以信貸資金支持建信住房公司，引導企業和居民個人將閒置住房的租賃權‘存’到建信住房公司，委託專業機構運營，既為閒置住房帶來了收益，又盤活大批存量房源，增加租賃住房的有效供給。”
金融機構成立子公司建設運營長租房，有何優勢？建設銀行住房金融與個人信貸部負責人介紹，首先母行具有金融服務優勢，長期深耕住房金融業務，對於住房領域的市場運行機理和企業經營特點有較為深刻的理解，此外還能發揮資源整合優勢，“我們既可以有效盤活企事業客户的閒置低效資產，又可以充分對接其潛在的員工租房需求，還可建立起緊密的產業聯盟合作，加速對接供需兩方，實現資源整合配置，滿足多元租賃需求。”
“存房”模式對擴大租賃住房供給頗有成效。建行投入信貸資金支持建信住房公司積極介入閒置資產盤活，目前，包括工業廠房改建、商業用房改建、集體經營性建設用地建設租賃住房等項目在內，已累計管理房源超過12萬套（間），其中分散式房源近7萬套（間）、集中式房源約5萬套（間）。
“存房”模式也有助於穩定租賃市場價格。建信住房以長期限租賃合同降低收房價格，穩定租賃關係，同時以規模效應控制改造成本，有效平抑租金水平。據統計，2020年新增“存房”中租期3年以上的超過80%，對外出租價格較市場同類房源低約5%。
創新金融產品，促進投資建設良性循環
2020年7月1日，由中國建設銀行擔任項目協調人的北京建信瑞居物業服務有限公司股權轉讓摘牌儀式在北京金融資產交易所舉行，這意味着國內首單住房租賃企業股權交易服務試點項目順利完成交易。
住房租賃企業股權交易服務是參照國際主流不動產投資信託基金（REITs）模式推出的一項重大金融創新，該服務對住房租賃企業投資範圍、收益來源、負債比例進行了明確規定，通過嚴格的信息披露制度和強制的利潤分紅安排，吸引社會資金參與住房租賃企業股權份額投資。前期，建行依託建信住房開展了私募形式租賃住房REITs的探索，在北京、江蘇、山東等地推進項目促成交易，拓展租賃住房融資來源。
近年來，隨着租賃市場的發展和國家政策的支持，長租房建設持續加速。但通過自持物業的重資產模式發展長租房，投入高、收益率低、回收週期長，極大限制了企業投資的積極性，而租賃住房REITs能夠很好地解決這個難題。
“對於持有租賃住房的企業而言，租賃住房REITs是一舉兩得的金融產品。”清華大學國家金融研究院副院長王嫺分析，一方面，企業能夠以租賃住房為基礎資產設立REITs，向公眾投資者發行籌集資金，這為住房租賃企業提供了有效的資金退出渠道，使企業在不累積負債的同時，打造項目開發和退出的閉環，形成可持續發展的“開發、運營、盤活”的新模式，提升住房租賃行業直接融資比例，降低行業槓桿率和金融風險；另一方面，這一產品還能幫助企業轉變經營模式，從重資產的資產持有者轉型為輕資產的物業管理人。
發展租賃住房REITs，有助於加快租賃住房投資建設的良性循環。近期，相關政策不斷出台、完善，助力租賃住房REITs發展不斷取得突破，為住房租賃市場發展注入更多資金活水。
今年7月，國家發改委發佈通知，將基礎設施REITs試點範圍拓展到保障性租賃住房。此前，國務院常務會議確定加快發展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值税，企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%徵收房產税。據有關機構初步測算，上述税收政策將至少增加REITs產品1個百分點的收益率，有利於吸引更多社會資本。