物業到底管啥不管啥？看完這一篇，你就“秒懂”了！

鄭州恆通新城小區存在外牆脱落現象 ( 受訪者供圖 )

鄭州恆通新城小區存在外牆脱落現象 ( 受訪者供圖 )

大觀國際小區綠地被業主侵佔進行私搭亂建 ( 受訪者供圖 )

鄭州福澤門小區車庫消防通道被人私自改裝成儲藏間（受訪者供圖）

近日，鄭州福澤門小區劉先生家裏水龍頭壞了，自己買了個新的後讓物業來換上，結果被物業要求付 10 元錢手工費，他很不理解：我們交了物業費，物業就應該給我們服務，換個水龍頭咋還收費呢 ?

在日常生活中，家裏燈泡壞了，找物業 ; 停水停電了，找物業 ; 房屋出現質量問題，還找物業 …… 在一些居民眼中，只要是出現問題就要求物業來解決，物業就是萬能的。物業公司究竟是幹嗎的 ? 物業的管理權限有哪些 ? 出現一些問題業主究竟該找哪些部門 ?

近期，隨着民法典的頒佈，更是有不少讀者致電本報，諮詢上述問題。鑑於此，記者邀請中國物業管理協會法律政策工作委員會秘書長、河南正美物業服務有限公司總裁李建強，中國物業管理協會法律政策工作委員會委員、北京市京師 ( 鄭州 ) 律師事務所高級合夥人亢銀忠，深圳之平物業項目經理錄高凱為大家答疑解惑。

管

綠地被侵佔物業該不該管 ?

問題：" 我們小區才交房沒幾年，就已出現個別業主毀壞公共綠地的現象，物業也是不管不問。" 鄭州市大觀國際小區王先生向本報投訴稱，" 物業到底有沒有管理義務 ?"

解讀：《民法典》第二百七十四條規定：" 建築區劃內的綠地，屬於業主共有 "; 同時，《民法典》第九百四十二條規定：" 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全 "。

因此，物業負有對小區公共綠地的管理義務。如果小區的綠地被侵佔，物業應該要求破壞者整改並恢復原樣。對於不予恢復的，物業公司可以報請有關執法部門介入解決。

私搭亂建該誰管 ?

問題：除了毀壞綠地，據很多大觀國際小區業主反映，部分業主還存在私搭亂建的現象，到底該歸誰管 ?

解讀：上述《民法典》第九百四十二條規定了物業有維護業主共有部分秩序的義務。因此，小區內如果出現了私搭亂建，首先可以通過業主大會、業主委員會進行維權 ; 如果在業主共有部分進行私搭亂建，同樣可以請求物業進行管理 ; 如果私搭亂建者拒不履行相關義務，還可以向有關行政部門投訴或報告，請求有關部門介入處理。

此外，新版《河南省物業管理條例》中明確，城市管理執法部門負責查處違法建築、毀壞綠地等行為。侵佔、損壞共用部位、共用設施設備的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門，責令限期改正，恢復原狀，並對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

消防出問題該誰管 ?

問題：" 我們小區地下車庫消防通道被人侵佔改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業主多次反映沒人管。" 近日，不少福澤門小區的業主向記者反映，" 作為日常管理方，消防通道被佔，到底該歸誰管 ?"

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：" 對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。"

因此，物業有義務防止其服務區域內出現違反消防法律法規的行為。這要求物業一方面應及時採取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機構報告並協助處理違法行為的義務。

因此，如果小區內消防出現問題，例如因為某業主將其電動車停放在樓道里而致使火災，除了追究該業主的責任外，如物業服務企業未採取管理措施，同樣應承擔管理不當的責任。

噪聲污染歸誰管 ?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家裏 K 歌 …… 這些噪聲污染經常影響我們的生活，物業該不該管 ?

解讀：《民法典》第二百八十六條規定，業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

業主大會或業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業主或其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

因此，物業同樣具有維護小區秩序的義務。按照《民法典》的規定，小區中出現聲、光污染，權益被損害者可以請求業主大會、業主委員會進行管制，也可以請求小區物業進行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權益被損害者同樣可以向有關行政主管部門報告或者投訴，由有關行政主管部門介入進行管制。

不管

物業換開關、水龍頭該不該收費 ?

問題：" 插座更換 10 元 / 個、馬桶疏通 50 元 ……" 劉先生向記者出具了物業的上門維修服務收費標準。物業提供的這些服務該不該收費 ?

解讀：《民法典》第九百四十二條規定：" 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。"

而開關、水龍頭並不屬於業主的共有部分，物業並沒有無償為業主進行維修的義務，因此，不能要求物業無償提供服務，物業給業主換開關、水龍頭，屬於增值服務，可以適當收費。

分不同情況

停水、停電該找誰 ?

問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統一對某個區域進行停水、停電，有的是小區裏的轉供水、電設施出現了問題，而有的則是物業故意給某個業主家停水、停電。

解讀：《民法典》第六百五十一條規定：" 供電人應當按照國家規定的供電質量標準和約定安全供電。供電人未按照國家規定的供電質量標準和約定安全供電，造成用電人損失的，應當承擔賠償責任。"

供水、供電等專業經營單位應當按照最終用户使用的計量器具顯示的量值向用户收取費用。遇到停水、停電等問題，應要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業服務企業轉供水、電的，應區分屬於源頭問題還是轉供水、電中的設備因素，如果是轉供水、電中的設備出現問題，應由物業組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時，《民法典》第九百四十四條規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可催告其在合理期限內支付 ; 合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可提起訴訟或申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

房子漏水歸誰管 ?

問題：廚房、衞生間、陽台、樓頂 …… 上述地方漏水是生活中最為常見的，那麼是不是該由物業出錢進行維修呢 ?

解讀：要分 3 類情況： ( 1 ) 新建商品房處於質保期內的，一般由建設單位來負責維修 ; ( 2 ) 屬於自用部位或人為破壞、使用不當等原因造成的，一般由使用人自行組織維修 ; ( 3 ) 超出質保期、因使用年限較長等自然原因出現的屋面、牆面滲水、漏水等問題，應依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金進行維修。新頒佈的《民法典》降低了維修資金的使用門檻。

房屋出現質量問題歸誰管 ?

問題：買的房子出現裂縫、牆面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰 ?

解讀：應分情況討論： ( 1 ) 向開發商購買房屋，居住後發現質量問題：《商品房買賣解釋》第十二條規定：" 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。" 第十三條規定：" 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。" 因此，如果購買房屋並居住後發現房屋存在影響居住的質量問題後，業主可以向開發商請求賠償。

( 2 ) 購買二手房後發現存在質量問題：《民法典》第六百一十七條規定：" 出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任 "，因此，如果在購買二手房並居住後發現存在質量問題，現業主應向原業主請求賠償 ; 原業主如能證明房屋質量問題為開發商所致而並非由其所致，則可按上文規定向開發商請求賠償。

公共部位、設施出問題誰負責 ?

問題：" 我們小區個別外牆脱落較厲害。" 鄭州市恆通新城業委會主任梁芳靜向記者反映稱。7 月 14 日記者在現場看到，6 號樓一單元西牆確實存在瓷片鼓包、脱落的情況。外牆脱落、電梯出現問題，到底該歸誰管 ?

解讀：電梯等共有設施設備出問題應區分看待，日常維護、保養的工作，屬於日常物業管理的範疇 ; 如屬於大、中修維修，符合維修資金使用範疇的，應通過申請使用維修資金解決。外牆脱落等公共部位出現問題，保修期內可向物業服務企業或業委會進行反映，由其協調建設單位進行維修 ; 保修期外的，可由物業服務企業或業委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規定：" 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公佈。

其他

買的二手房還用繼續履行物業服務合同嗎 ?

問題：鄭州張女士在綠博片區買了二手房，入住之後發現，該小區物業費比市區大部分都高，達到 2.45 元 / 月 / 平方米。" 我沒有跟物業簽訂物業服務合同，難道我必須得按照這個價格交嗎 ?" 她問道。

解讀：買賣二手房後，購買人取得了房屋產權，便自然成為了該小區的業主。

《民法典》第九百四十四條規定：" 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。" 因此，購買二手房後，購買人應當繼續履行物業服務合同。

買房籤前期物業服務合同時遇到霸王條款咋辦 ?

問題：買房時，顧問會讓籤一大堆協議、合同，其中就包括前期物業服務合同，很多人認為 " 反正大家籤的都一樣，沒必要認真看 "。事實上不僅房屋買賣合同存在霸王條款，就連很多人不關注的前期物業服務合同裏也有很多不合理條款。遇到霸王條款該咋辦 ?

解讀：《民法典》第一百五十一條規定：" 一方利用對方處於危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。"

因此，如果當事人認為其簽署的前期物業服務協議顯失公平，可以向法院請求撤銷該物業服務協議。其中，具體情況應具體分析，對於在物業管理職責範疇內，物業方存在將本應由自己承擔的經營風險責任轉嫁給業主、加重對方責任或減輕自己責任、違反法律法規規定要求等情形的，應屬於無效條款。

常見的霸王條款有哪些 ?

1. 在指定停車場停放自行車、電動車、摩托車、轎車等各種車輛收費，但不作保管，車輛損毀、損壞或丟失以及車內物品丟失均由車主自己承擔責任。

解讀：《消費者權益保護法》第七條規定：" 消費者在購買、使用商品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。消費者有權要求經營者提供的商品和服務，符合保障人身、財產安全的要求。" 第十八條規定：" 經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。" 第二十四條規定：" 經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應當承擔的民事責任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內容的，其內容無效。"

此條款物業方將本應由自己承擔的經營風險責任轉嫁給車主，屬於《合同違法行為監督處理辦法》第十條第 ( 二 ) 項所指的經營者在格式條款中加重消費者責任 " 承擔應由格式條款提供方承擔的經營風險責任 " 的霸王條款。

2. 業主使用物業管理區域休閒運動器材，因器械故障造成人身傷害的，責任自負。

解讀：對因器械故障造成人身傷害的事件，應具體分清器械故障是因物業方管理不當、疏於職守造成的，還是因業主使用不當造成的。如果是由於物業管理不當造成的，應當由物業管理企業賠償業主的損失。此條款免除了物業方在管理不當的情形下應當承擔的責任，同時排除了此情形下業主的賠償請求權，屬於《合同違法行為監督處理辦法》第九條第 ( 一 ) 項、第十一條第 ( 三 ) 項所指的經營者在格式條款中免除自己 " 造成消費者人身傷害的責任 "、排除消費者 " 請求損害賠償的權利 " 的霸王條款。

3. 第三人致業主人身傷害、財產損失責任自負。物業公司不承擔任何責任。

解讀：此條屬於霸王條款。應具體情況具體分析。如果是，物業公司應當承擔相應的責任。

4. 物業公司違反本合同，向業主支付萬分之三的違約金 ; 業主違反本合同，向物業公司支付每日千分之三的滯納金。

解讀：此條屬於霸王條款。符合《合同法》中加重對方責任、減輕自己責任的情形。

來源：大河客户端 編輯：杜一格