最高法：案外人主張對執行標的享有租賃權屬實體異議，被駁回後應提異議之訴！

作者喬謙，北京市浩天信和（濟南）律師事務所

【裁判要旨】

在執行過程中，實體異議與程序異議具有不同的救濟途徑，應當視情況而定。本案中案外人主張對執行標的享有租賃權，屬於實體異議，案外人對異議裁定不服，應提起異議之訴，而不能申請複議。

【簡要案情】

一、中國長城資產管理公司訴雲南農業信息中心借款合同糾紛案件執行過程中，案外人云南齊寶酒店提出異議，稱其與信息中心簽訂了20年的房屋租賃合同，後其又轉租給冉某等14名租户，以上租賃關係應當保護；

二、雲南省高院審查認為，長城公司自2003年3月開始與信息中心協商以債轉股或以物抵債方式瞭解債務未果。後長城公司起訴並於2006年1月申請查封了信息中心大樓及土地；

三、進入執行程序後，法院又多次組織雙方進行以物抵債的執行和解工作，信息中心未提起過與案外人齊寶酒店的租賃關係，且該租賃關係未登記備案；

四、進入評估拍賣階段後，信息中心出示與案外人齊寶酒店簽署的日期為2005年12月20日、租期20年的房屋租賃合同，雙方未提交繳納租金的證據；

五、另查明，案外人齊寶酒店與信息中心的關係，齊寶酒店系信息中心獨自開辦，具有獨立法人資格，其內部管理“兩塊牌子、一套人馬”，信息中心的資產即齊寶酒店及附屬設施；

六、雲南高院認為，雙方租賃合同雖然在查封前一個星期簽署，但齊寶酒店未支付對價，不能認定為善意第三人，其與信息中心簽訂租賃合同的行為系惡意串通、明顯損害債權人利益、規避法律的行為，法律不予保護。

七、雲南高院裁定：駁回案外人齊寶酒店的異議，賦予其10日內向最高人民法院申請複議的權利。

【裁判要點】

一、最高人民法院認為，齊寶酒店租賃權一旦被支持，按照《拍賣變賣規定》，該租賃權應當由買受人承受，最終將會導致執行法院無法交付所拍賣房產；

二、案外人異議從性質上屬於實體異議，因此，法院駁回其異議，應當向執行法院提起異議之訴，而不能申請複議。雲南省高院將實體異議視為程序異議，賦予其申請複議的權利，屬於適用法律錯誤；

【裁判結果】

最高人民法院函覆要求雲南高院撤銷異議裁定，依法重新作出裁定。

【案外人異議延伸】

一、案外人主張租賃權對執行標的的買受人權利產生實質影響。

執行程序中，拍賣變賣階段，案外人提出書面異議主張對執行標的享有租賃權，這對拍賣變賣的買受人來説，影響巨大。這關乎着買受人能否實際接收標的物，能否實現標的的佔有等重要權利，所以，提示參與拍賣、變賣的買受人一定要關注執行標的物的權屬情況，是否存在租賃關係，是否由案外人佔有等，避免競拍成功後卻無法佔有標的物的情況。本案中的案外人所提租賃權異議，屬於實體異議，應當通過訴訟程序進行實體審理。

二、關於案外人異議的規定

民訴法第227條規定了案外人在執行過程中對執行標的提出書面異議的，執行法院應當審查，理由成立的，裁定中止執行，否則駁回。案外人不服裁定，認為原判決裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決裁定無關的，可以提起異議之訴。

三、案外人異議與執行異議的區別

四、關於案外人異議的審查標準