《北京市物業管理條例》5月1日起施行。針對業主關心的五個焦點問題，記者採訪多位專家進行解讀。我覺得《條例》明確小區停車位優先出售給業主，具有很強的必要性和針對性。
《條例》第八十八條規定，物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用於出售的，應當優先出售給本物業管理區域內的業主；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域內的業主使用。滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。權威人士解讀説，規定強調了車位應當首先滿足業主需要，應當優先出售或出租給業主，這裏説的“優先”指的是使用優先，而不是同等價格前提下的優先。
針對小區物業違規租售停車位，《條例》還明確了具體罰則。將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處五千元以上一萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月二千元的罰款。
小區停車位賣給小區外的人，這樣的事經常發生，這當然是需要制約的。但我以為，還有一種違規現象更需要禁止，這就是把小區的停車位“打包銷售”給本小區或者外小區的人，然後購買者再進行漲價炒作，獲取鉅額利潤，引發業主不滿。去年8月，媒體就報道了好幾個這樣的典型：
浙江金華一小區業主們炸鍋了：開發商將小區327個地下車位“打包”，以每個車位12萬的價格賣給了小區兩位業主，327個車位的總價格近4千萬！“才幾個月時間，現在車位已經漲到了16萬一個了。”
在湖南長沙市，望城區龍湖湘風原著小區一吳姓業主以5萬元一個的價格，一次性購買了133個車位，隨即在車位上上鎖，然後以每個車位依位置不同加價3萬元左右向業主出售。
雨花區藍光幸福滿庭小區，一伍姓先生花1398萬元一次性買走196個車位，而後每個車位加價1.1萬元不等向業主轉讓。
這種把小區車位打包賣給外人，然後進行炒作的做法是違反法律規定的，嚴重損害了業主的權利。
首先，一般地説，車位的所有權屬於業主所共有。業主的共有權包括區分所有建築物共有部分的共有權以及建築區劃內配套建設的公共場所、場地、設施的共有權;共有道路、車位的共有權;建築物區劃內配套建設的車位、車庫的法定地役權。
其次，即使地下車庫的停車位在規劃時是未計入容積率計算的，車位的銷售也應該是為業主停車服務。《物權法》第74條規定:“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
這裏的“業主需要”，第一是全體業主，而不是一兩個業主，即使購買者是本小區的業主，也不可以打包購買；同時，這裏的“需要”是業主的停車需要，而不是用於炒作，進行加價出售。
這樣看來，車位“打包”出售，可能從兩個方面侵害業主的權利：第一是，當某個人打包購買後，會導致本小區的業主購車後也無法買到車位；第二，購買大量車位者必然以贏利為目的進行漲價銷售，逼迫其他業主花高價購買車位。
同時，非本小區人員購買車位後，會影響本小區的正常管理，甚至帶來安全隱患。
所以，在《物權法》第74條的基礎上，明確規定車位限制向業主以外的人銷售是必要的，但同時也要明確規定，即使是本小區的業主購買，也不得打包銷售，不得炒作加價，只能根據家庭停車需要購買車位。
當然，也可能有這樣一種情況：小區車位很多，業主購買不了，造成車位積壓多餘。應該認為，這樣的情況在北京幾乎沒有，就是全國也不多，只有小區入住尚不滿足時，才可能造成車位的一時多餘。當入住率滿足後，如果車位還有多餘，開發商可以在通過業主大會同意之後，對多餘的車位出租，這是對可能發生的問題的一個解決辦法。《條例》規定，“滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人”。
總而言之，要堅持一個原則，“車位是用來停車的，不是用來炒作的”，如此一來，就會知道，不能把停車位賣給非本小區的業主，同時哪怕是本小區的業主購買，也要禁止打包銷售，禁止漲價營利，只能用於本人停車。（殷國安）
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