來源： 中國經濟網
SOHO中國有限公司（00410.HK，以下簡稱“SOHO中國”）前總裁閻巖在2018年離職時，上市公司早在6年前已向其授出了818.4萬股購股權，但她從未行權。
閻巖在SOHO中國的任職時間，長達21年之久。2012年，上市公司向她授予了這些購股權，行權價格為每股5.53港元，而當時SOHO中國在二級市場的每股價格為5.67港元。
至閻巖從SOHO中國離職時，授予購股權的6年時間裏，她至少可以讓其中3/5的購股權變成上市公司股份。如今，SOHO中國每股價格不到3港元，若當時閻巖行權，將導致數千萬元的投資損失。
這反映了SOHO中國在資本市場的尷尬處境：上市公司持有位於北京、上海核心區的商業物業，但在二級市場卻無法釋放其價值。
於是，即便在推進所謂的“開發-銷售”向“開發-自持”模式轉型的背景下，從2014年開始，SOHO中國還是通過大宗交易的方式，拋售了接近300億元的商業資產。
這些資產拋售後所收回的現金，相當一部分通過高比例分紅的形式，流向了潘石屹、張欣夫婦設立在開曼羣島的家族信託，而非留在上市公司用於再投資。
在SOHO中國大舉兜售商業物業的過去幾年裏，上市公司極大程度地提高了分紅比例。最近6個財年內，SOHO中國累計實現135億元淨利潤，而分紅派息總額則超過126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。
交易傳聞推漲股價
與黑石集團相關的交易傳聞相繼釋放後，從2019年10月底至2020年3月上旬，這期間SOHO中國受上述市場傳聞影響後，推動其股價累計漲幅則高達79%。
目前SOHO中國的市值約為156億港元（約143億元人民幣），但到2019年底，其名下商業物業的市場價值就超過618億元。
閻巖從SOHO中國離開後，隨即出任了黑石集團亞洲房地產部董事總經理。此後，市場上相繼傳聞黑石集團將收購SOHO中國持有的多處核心商業物業，並計劃對上市公司進行私有化。
這些市場傳聞推動了SOHO中國在二級市場的股價大幅上漲，上市公司在回應市場傳聞時含糊其辭，表述上模稜兩可。而最終，這些傳聞裏的潛在交易，大多不了了之。
今年5月4日，SOHO中國在港交所大跌近26%，從每股3.7港元跌落至2.75港元。當天的一則市場消息稱，由於前景充滿不確定性，黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談暫停。
黑石集團擬對SOHO中國進行私有化的傳聞始於今年3月上旬，據稱黑石集團彼時正與SOHO中國就後者私有化進行談判，交易價值為40億美元（約278億元人民幣），黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元，是當時上市公司股價的逾2倍之高。
由於這則私有化傳聞對上市公司股價具有指引性，受此消息影響，SOHO中國在當天大幅上漲約38%，由每股2.98港元漲至每股4.1港元，創下了上市以來的最高單日漲幅紀錄。
停牌次日，SOHO中國方面對此消息作出回應時稱，“公司在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致、也可能不會導致對公司全部已發行股份作出全面要約。截至目前，尚未就是否進行潛在交易作出決定，而且並未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。”
而在2019年10月底，另一則SOHO中國與黑石集團的交易傳聞也在市場上發酵。當時消息稱SOHO中國有意出售位於北京、上海的核心商業物業，交易對價高達80億美元（約560億元人民幣），買方團也是由黑石集團牽頭。
當時傳聞出售標的物業清單裏，囊括了位於北京的光華路SO-HOII、望京SOHO、前門大街項目、麗澤SOHO，以及位於上海的SO-HO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO。
潘石屹將上述位於北京、上海的核心商業物業稱之為SOHO中國的“八大金剛”。這幾乎是SOHO中國名下最主要、也是最核心的商業物業，若將這些資產出售，SOHO中國持有的商業項目所剩無幾。
同樣，受此消息推動，SOHO中國在二級市場大幅上漲近18%，當時由每股2.29港元漲至每股2.7港元。
SOHO中國方面在次日回應該消息時稱，“在投資物業組合的日常經營管理中，公司會不時探討所處主要市場的商業地產環境及潛在交易機會。但截至目前，公司確認，不知悉任何為避免公司股票出現虛假市場而須公佈的與資產出售相關的資料。”
《中國經營報》記者嘗試向黑石集團一位高管核實瞭解這些與SOHO中國的交易傳聞的真實性，但該人士不予置評。
目前，SOHO中國在港交所的每股價格已經跌回到3港元左右，按照其發行在外的約52億股股份計算，上市公司當前總市值約為156億港元（約143億元人民幣）。
截至2019年末，SOHO中國的歸母淨資產就接近361億元，所持有的投資物業的公允價值超過了618億元。若按照SOHO中國每股淨資產約為6.94元，其當前每股價格較期末每股淨資產折讓了逾60%。
在二級市場的股價表現上，SOHO中國從2019年以來的累計漲幅接近8%。其中，與黑石集團相關的交易傳聞相繼釋放後，從2019年10月底至2020年3月上旬，這期間SOHO中國受上述市場傳聞影響後，推動其股價累計漲幅則高達79%。
297億元的資產拋售
SOHO中國從2013年轉型“開發-持有”模式後的6年時間裏，已經拋售了合計約297億元的商業物業資產。
SOHO中國從2013年開始推進所謂的“轉型”，即由“開發-銷售”轉向“開發-持有”模式，這使得上市公司在北京、上海開發的商業物業，得以自持出租。但與此同時，通過大宗交易的方式，SOHO中國在2013年決定轉型之後，仍然拋售了數百億元的商業資產。
在宣告轉型的第二年，即2014年，SOHO中國就出售了位於上海的SOHO海倫廣場、SO-HO靜安廣場、凌空SOHO近一半的面積，總對價82.8億元；2015年，SOHO中國繼續出售了位於上海的外灘8-1地塊項目50%的權益，連同股權及債權總對價約為88.32億元。
2016年，SOHO中國以約32.22億元的價格，出售了位於上海的SOHO世紀廣場；2017~2018年，SOHO中國出售了位於上海的虹口SOHO及凌空SO-HO，總對價為85.81億元。
2019年，SOHO中國則出售了位於北京的9個商業項目名下總共2583個停車位資產包，交易對價為7.61億元。
因此，SOHO中國從2013年轉型“開發-持有”模式後的6年時間裏，已經拋售了合計約297億元的商業物業資產。
儘管SOHO中國大舉拋售商業資產，但也沒有繼續獲取重大開發項目。上市公司最後獲取的地塊項目，分別是2013年在公開土地市場競買的位於上海的古北地塊，以及位於北京的麗澤地塊，遲至2019年初、2019年底，這兩個商業項目才建成竣工。
閻巖在2018年從SOHO中國辭任後，同年該公司財務總裁唐正茂也已離職，唐正茂在上市公司任職逾10年時間。目前，SOHO中國的董事會里，只有潘石屹、張欣2名執行董事，其中潘石屹出任董事會主席，張欣擔任首席執行官。
SOHO中國從2007年在港交所上市以來，潘石屹、張欣夫婦所持上市公司股份數量沒有發生過變動。至2019年底，潘石屹、張欣夫婦通過設立在開曼羣島的家族信託，仍然共計持有SOHO中國33.241億股股份，占上市公司總股本的63.93%。
上市公司大舉拋售商業物業的過去6年時間裏，相當一部分由資產出售收回的資金被用於高比例分紅派息。尤其對潘石屹、張欣夫婦而言，其在過去幾年裏從SOHO中國取得了鉅額財富。
轉型後的2014~2019年期間，SOHO中國累計實現歸母淨利潤135億元，其中，根據上市公司歷年分紅派息方案，累計現金分紅總額超過了126億元，股利支付率接近94%。
這6個財務年度內，SOHO中國每股派發現金紅利累計金額為2.434元，因此，按照潘石屹、張欣夫婦所持上市公司共計33.241億股股份計算，期間其從SOHO中國累計取得了接近81億元現金分紅。
其中，SOHO中國集中拋售商業物業的2015~2017年，上市公司在此期間實施的高比例分紅令人咂舌。
期間，SOHO中國的歸母淨利潤為5.4億元、9.1億元、47.3億元，對應財年派發的末期及特別股息則分別為36.2億元、27.9億元、47.9億元，而其中絕大多數現金分紅流向了潘石屹、張欣夫婦設立在開曼羣島的家族信託。
這意味着資產拋售後相當一部分收回的資金，已經落入潘石屹、張欣夫婦的家族名下，而非留在上市公司用於再投資。
SOHO中國在2019年則已決定不進行分紅派息，這在其2007年赴港上市以來，尚屬首次。至2019年底，SOHO中國持有的現金資源約為24億元，相比年初的57億元大幅減少，而上市公司同時揹負了多達180億元的帶息債務。
針對與黑石集團的一系列交易傳聞，以及過去幾年實施的高比例分紅是否為配合大股東套現等問題，《中國經營報》記者已向SOHO中國方面致函求證，但截至發稿該公司未予回應。
需求側政策蓄勢待發，購房置業剛性需求“蠢蠢欲動”。4月20日，鳳凰網房產正式上線全民樓盤團購。
獨家優惠、特價房源、連線直播……百團大戰，有你成團！
點擊參與團購>>