文/樂居財經研究院 黃冬豔
對於大多數房企而言，債務增加往往是規模快速增長過程中，如影隨形般的問題，綠地控股便是其中之一。
2019年綠地控股實現了3880億的銷售額，同比增速僅0.14%，對應銷售面積3257萬平方米。同期營業收入為4278億，同比增長23%，歸屬於母公司股東的淨利潤147億元，同比增長30%，同期該公司總資產進一步增長，達到了11457億。
但另一方面，綠地控股的總負債也首次突破了萬億，從2015年末的5000多億，增長到2019年末的10143億，資產負債率始終在88%-89%左右，其中有息負債的規模也是一路攀升，2015年為2040億，2019年末該項數字已經達到2937.43億。
而同期綠地控股整體融資成本為5.6%，比2018年的5.4%略有增長，卻始終稍低於與行業平均值，2019年其計入財務成本的利息費用同比增長56.27%，為51.63億。
不過，有息負債雖然增加，卻得益於同期淨資產也提高了兩成至1313.92億，所以截止2019年12月末，綠地控股的淨負債率較2018年下降了16.2個百分點，為155.6%，但仍屬行業較高水平。
六成債券利率高於5.6%
截止2019年末，綠地控股共有25筆存量債券，應付債券的總額約為619.12億，其中境內債券209.15億，境外債券409.97億。而撇除一年內到期的224.42億後，則應為394.71億，其中至少六成債券發行利率高於其5.6%的平均融資成本。
上述25筆債券，發行利率最高的一筆是2018年12約發行的2億美元債，為9.88%，目前餘額約14億，將於今年到期；最低的一筆則是2016年1月發行的5年期“16綠地02”公司債，利率為3.8%，目前餘額約10.35億，將於2021年到期。
若從發行利率來看，綠地控股的應付債券平均成本顯然比其債務整體的5.6%融資成本高，加之去年以來匯率波動較大導致匯率風險增加，同期因匯兑導致的損益約為4.26億，該公司基於優化資產負債結構的考慮，也有意控制債券尤其外幣債券的融資規模，更多通過借款來控制融資成本。
截止2019年末，在綠地控股2937.43億的有息負債中，應付債券所佔的比例約為21%。除此之外，還有其因銀行承兑匯票增加而同比增加了30.91%至111.57億的應付票據，佔最大比例的債務，則屬於各類借款。
2592億資產被抵押借款
據年報中的籌資活動現金流量表顯示，綠地控股融資流入的最大現金來源即是借款，過去一年內其通過借款取得的現金就達到了1428.05億，期內該公司籌資活動產生的現金流量淨額約為50.33億，比去年同期增加了319.35億。
而樂居財經統計瞭解到，該公司近3000億的有息債務裏，高達2304.17億為各類借款，佔比達到78.44%。包括296.85億短期借款和634.29億將在1年內到期的長期借款，以及1373.03億長期借款，其中前兩項的總和為931.14億，佔綠地控股1169.7億一年內到期債務的比例也有近八成。
按具體的分類來看，綠地控股主要通過質押、抵押、保證、信用等方式獲得借款資金，在其總計2007.32億（包含一年內到期）的長期借款中，該四種方式借款各為232.02億、1356.8億、357.89億、60.61億，佔比分別為：11.56%、67.59%、17.83%、3%。
另一組更詳細的數據則披露，截止2019年末綠地控股共有約2592.46億的資產受限，約佔其總資產的22%，其中除102.47億屬於貨幣資金外，餘下的2489.99億全部均因用於借款抵押質押而受到限制，最大的一部分為存貨，約為2112.27億，佔其6742.58億總存貨的比例超過三成。
雖然綠地控股在年報中並未透露其各類借款的具體融資成本，但樂居財經瞭解到，部分借款的成本也並不低。
以該公司披露的4筆大股東上海格林蘭借款為例，借款額度和年利率分別為12億及6.5%、30億及不超過6%、100億及不超過5.5%、20億及不超過8.5%，截止去年末總計170億的借款尚有43.11億未償還。
歸於權益的20億永續債
相比於債券、借款等在會記準則中需要被列為負債的款項，部分房企所選擇的永續債雖然會存在蠶食歸屬於公司股東淨利潤的情況，卻也從某種程度上避免了負債率過高等問題。恆大在2017年引入回A戰略投資者前，就曾因過千億的永續債吞掉太多歸屬於公司股東的淨利潤而不得不將此全部償還。
樂居財經瞭解，截至2019年12月31日，綠地控股獲得主要貸款銀行授信額度為4135億，已使用額度為1796億，未使用額度為2339億元。而綠地控股除了列為負債的2937.43億有息債務，也還有一筆額度為20億的永續債。
資料顯示，2015年9月，綠地控股的一間子公司在銀行間市場發行2015年度第一期中期票據，註冊金額50億，本次發行20 億元，該筆中期票據被約定贖回之前長期存續，最終該項票據被歸類到了所有者權益中的“其他權益工具”一項，需要支付的利息則被計入了應付股利中，2019年綠地控股為此的應付股利僅約為0.31億。
據悉，降負債、優化資產負債結構，以及加強融資、強化資金運籌是綠地控股2019年六項工作重點的其中兩項，綠地控股管理層更在4月末的線上業績説明會上透露，公司注重流動性和現金流，並針對此做了相應的計劃，按季度做測試，去年整體回款率達到93%。
而通過一系列的借新還舊等融資動作後，2019年末，綠地控股的貨幣資金增加到了889億，增長一成左右，預收賬款則為3811億。同期財務指標方面，資產負債率減少1.07個百分點至88.53%，EBITDA全部債務比亦增加到了0.174、EBITDA利息保障倍數2.88.
隨着融資環境逐漸寬鬆，今年以來綠地控股的融資動作也變得更為頻繁。一季度其淨增融資126億，籌資活動產生現金流量淨額56億元。另外還獲得疫情貸款授信19億元，發行ABS工具5.67億元，發行境外債券3億美元。
文章來源:樂居財經