自2016年以來，中指研究院已連續第五年開展“中國產業新城運營商評價研究”，並進一步優化適用於國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價。我們通過發佈產業新城運營商綜合實力評價研究，深入挖掘行業標杆運營商的發展價值和成功經驗，梳理行業運行規律，以期為產城運營的各類參與主體帶來更多借鑑，推動行業持續健康發展。
2019年，隨着我國產業轉型升級步伐進一步加快，以信息技術和互聯網為代表的新技術、新業態越來越成為經濟發展的新動能和新支柱。與此同時，作為我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域，各重點城市羣、都市圈的區域發展規劃和政策相繼出台，提出提高區域產業的集聚度、融合度和協同度。產業新城作為推進新型城鎮化進程、承接產業結構優化、促進產業與城市建設融合發展的重要空間載體，發揮着越來越重要的作用。
產業發展能力分析
產業定位：強化頂層設計能力，緊跟產業發展趨勢
圖：設立產業研究機構的運營商
從調研結果來看，運營商在進行產業定位時，高度重視產業研究平台的打造，通過持續跟蹤行業相關領域的發展動態，深度挖掘政治效益、社會效益、經濟效益的協調統一，進一步增強了運營商的產業定位精準度和戰略協同性。此外，產業研究平台繼續聚焦行業龍頭企業，挖掘龍頭企業需求點，實現項目精準定位。
可持續性的產業研究能力：為實現產業新城的可持續發展，在前期產業新城佈局時，運營商應基於長期發展和系統發展的視角對產業進行研究；此外，為保障產業新城的可持續發展，運營商應精準定位主導產業，營造良好的產業環境吸引龍頭產業入住，通過龍頭企業的輻射效應打造區域協調發展的增長極。
打造差異化優勢：運營商要想從激烈的行業競爭中脱穎而出，就需要樹立差異化的競爭觀，實現產業新城的差異化定位。首先，產業新城應立足當地產業基礎和資源稟賦，實現規劃的差異化；其次，通過引入突出的龍頭企業，實現產業發展方向的差異化；最後，構建不同的產業服務體系，實現可持續差異化發展。
產業招商：發力智慧招商、雲招商，強化產業生態鏈建設
運營商緊跟科技升級步伐，依託自身資源優勢，構建產業招商大數據平台，通過算法模型，分析行業變化和企業投資需求，提升招商引資的精準性。疫情期間，運營商積極開拓思路，開啓“雲招商"模式，線上完成拓客、蓄客、溝通、項目談判和簽約等工作。此外，運營商積極打造良性循環的產業生態，為產業發展創造更加優良的發展環境以吸引企業。
智慧招商：大數據平台以原有招商資源為基底，進行平台構建和算法優化，再通過招商團隊實地招商和數據挖掘，大數據平台和招商團隊形成良性互動循環，有助於提升產業招商的精準性和均好性。
雲招商：雲招商關鍵在於企業需求和潛在客户的精準觸達。
產業生態鏈招商：新興產業更加註重產業環境塑造，包括作為種子的研究院所或研發型企業、科技創新所需軟硬件條件以及產業內部各種資源的有效流動，可以不斷孵化企業，共同形成良性循環的產業發展生態圈。
產業培育：強化園區服務體系，精準對接企業多元化需求
從今年的調研情況來看，運營商改進服務方式、升級服務內容，強化園區服務體系，切實滿足入駐企業需求。運營商精準對接企業需求，構建產業服務平台，推動產業內部技術交流、創新和轉化，更好的增強與上下游企業的聯繫；運營商搭建金融服務渠道，幫助企業應對疫情衝擊，搭乘資本順風車做大做強。
圖：運營商服務內容
搭建數字化運營平台，構建園區服務體系：運營商需要在產業服務實踐中逐漸總結形成貫穿企業入駐全流程和發展全生命週期的園區服務體系，並藉助新一代信息技術，實現數字化運營，有效提升服務效率和服務質量。
創新服務方式，與企業共成長：面對園區運營和入駐企業面臨的困難，運營商應充分整合各類資源，針對入駐企業所屬產業特點，提供針對性服務，實現園區、企業、運營商和政府多方共贏。
城市建設能力
以人為本，完善城市發展體系
產業新城運營商在城市建設方面已經形成了比較成熟的發展模式，在覆蓋基礎設施和生活配套的基礎上，運營商積極升級城市配套服務體系，打造與產業升級相協調的城市建設，吸引企業入駐與人才落户，實現產業新城的可持續發展。
做好城市的精細化管理：從城市外觀、基礎設施、公共服務配套、產業建設、智慧運營等方面着手，不斷改善城市面貌，打造舒適的城市環境，構造有序的城市秩序，塑造鮮明的城市特色，在全域城市優化的基礎上，強化智慧化城市治理。
拓展智慧城市領域建設：藉助移動互聯網、大數據等手段，實現高度信息化、網絡化、智能化的城市發展，通過對城市內人員、設施、環境等實施精確的監控、管理、操作，有效提高各類資源利用率和社會服務管理水平，改善人與社會、自然的關係。
企業經營能力
經營規模：經營規模分化加劇，營業收入結構持續優化
圖：2019年產業新城運營商總資產與營業收入
產業新城運營商的整體資產規模集中在500億以下，華夏幸福等個別運營商規模超千億水平；多數產業新城運營企業2019年總資產增速不足10%。運營商營業收入多數集中在200億以下，絕對規模仍然較小，但增速較高；同時不斷優化業務收入結構，持續降低住宅銷售業務收入。2019年，隨着行業的轉型升級，部分運營商在經歷了前期的規模擴張後，更加註重運營能力的提升。
盈利能力：深耕運營服務能力，盈利表現突出
圖：2019年部分產業新城運營商淨利潤表現
產業新城運營商淨利潤率穩步提升，盈利能力普遍較強。從盈利規模看，多數產業新城運營商2019年的淨利潤規模維持在10億元左右，只有招商蛇口和華夏幸福的淨利潤超過百億元；從盈利質量來看，產業新城運營商2019年淨利潤率在16%左右，較往年略有上升。盈利表現改善的背後，是越來越多的產業新城運營商通過積極創新業務模式、深挖產業鏈價值所獲得的回報。
融資能力：積極拓寬融資渠道，探索多元化的融資方式
產業新城運營商積極擁抱資本市場，創新融資模式。華夏幸福通過公司債、中期票據、美元債等多種方式融資，並再度創新融資模式，兩次通過“PPP項目 ABS”方式進行融資。在政策加持下，園區融資獲突破，2019年12月20日，中新集團正式在上海證券交易所主板掛牌交易，成為《關於推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》出台後，國內首個上市的國家級經開區開發運營主體，也為其他國家級開發區上市融資帶來了良好的示範作用。
財務穩健性：負債水平整體向好，防範現金流風險
2019年，產業新城運營商負債率基本保持穩定，多數產業新城運營商的資產負債率水平在40%至70%之間，企業間分化加劇。從調研的情況來看，國企性質的運營商負債率相對偏低，企業財務穩健性保持良好，而民企背景運營商市場化程度較高，且規模擴張較快，負債率相對較高，維持在63%及以上水平。從經營性現金情況來看，運營商整體經營性現金流有所下滑，還需防範現金流風險。
城市佈局：聚焦都市圈和中心城市，產業生態和營商環境更值得關注
根據調研以及公開資料，大部分優秀運營商在進行城市佈局時更看重長三角、珠三角城市羣，以及成都、重慶、西安、昆明等中西部核心二線城市。據不完全統計，2019年TOP10運營商新拓項目分佈在15個城市，這些城市大多數為城市羣內重點城市。從新拓項目所屬城市分佈來看，長三角、珠三角地區佈局相對較多。
圖：2019年TOP10產業新城運營商新拓項目城市分佈情況
產業選擇：緊跟產業結構調整機遇，聚焦新技術產業化應用
通過對今年調研的運營商以及公開資料進行梳理，大多數運營商在產業選擇上聚焦於以新一代信息技術產業為代表的戰略性新興產業。
圖：部分產業新城運營商佈局產業
對於產城運營商來説，產業的選擇應該從國家產業發展戰略角度出發，選擇符合政策風口的產業。當前我國調整產業用地政策，助力產業結構優化升級，政策明確優先將醫療、養老等民生領域、創新創業企業、重點產業等納入供應計劃。全球新冠肺炎疫情對經濟發展影響深遠，基於數字技術和網絡生態的新經濟因具備超越空間侷限性的特點獲得爆發性增長，其中，“新基建”是新經濟、新業態的基礎設施，作為穩增長、調結構的重要利器，成為行業風口。這些行業將受益於政策獲得更大發展空間。
圖：產業結構調整指導目錄鼓勵類新增行業（2019年本）
圖：發改委明確新基建範圍
結語
在此次實地調研過程中，我們能夠明顯感受到運營商在產業新城上做出的許多努力與嘗試，產業新城較往年實現了更高質量的發展。但隨着產業用地的供給由增量空間建設向存量空間優化的轉變，產業發展空間受到限制。同時，隨着國家加強PPP項目投資和建設管理的規範化，產業新城類PPP項目發展放緩，對產業新城運營商提出更高要求。隨着國家級開發區上市融資和基礎設施領域公募REITs的出台，產業新城融資渠道進一步拓寬，產業新城將迎來新的發展機遇，運營商還需不斷突破運營服務能力，輕重並舉發力產城建設，迎接精細運營時代。
未來，隨着產業新城領域分化加劇，運營商運營管理能力的不斷突破，盈利模式的不斷創新，行業也將呈現出新的發展面貌。在此，我們將持續跟蹤行業變化，不斷深化研究，希望此次產業新城及運營商研究成果能夠為社會各界以及各參與主體提供更多參考與借鑑。
本文來源：《2020中國產業新城運營商評價研究報告》