保利發展：利潤勁增 銷售額何時重回“前三”
來源： 新京報
保利發展的財報即使在龍頭品牌房企中出得較慢，但其高幅度的利潤增長和亮眼的分紅措施贏得了市場和機構投資者的五星好評，機構投資者甚至稱“掃條碼萬科、廣州恆大產生的紛擾”。
可是，在髙速增長的背後，保利發展實際上也面臨着不少之困，例如排行上漲，銷售工作壓力不斷增長，多元化業務發展緩慢等。
淨利潤高增，利息資本化“套路”隱現
2019年，保利發展的淨利潤和利潤都有很大增長，而利潤增幅更是高於淨利潤增幅。依照財報數據，因此房置業業務結轉促進，保利發展構建營業總收入2359.81 億元，同比增長21.29%；淨利潤375.57.元，同比增長 7..61%；歸母淨利潤279.59 億元，同比增長 7..90%。
另外，保利發展稱，有賴於結轉項目價格上漲及企業運營管理技能訓練，新公司毛利率提升2.7.個百分點至37.97%，表中房置業結轉毛利率提升2.69個百分點至 35.38%；隨之合作項目大增並陸續進入項目結轉期，新公司構建長期投資37.02 億元，同比大幅增長37.62%；淨利潤率提升2.7.個百分點至15.91%。
另外，在鬧出笑話小“烏龍”後來，保利發展將分紅措施改正為每股派看到金收益 0.82 元（價税合計），這一調節後的措施也獲得了“分紅大方”的美名，對應35%的分紅率創出其歷史時間翻番。
高獲利和高分紅隨着機構投資者將這份財報評述為“掃條碼萬科、廣州恆大產生的紛擾”。可是，認真研究會看到，保利發展也面臨一點發展中的之困。
在利潤多方面，依照財報數據，2019年，保利發展將約99.7億元的利息資本化，利息資本化比率整整70%，這雖然也不良影響着其對當期利潤的計量。資本化利息是房企選用的手段，只不過各個房企的資本化利息比例有所不同，比如萬科的利息資本化比率遠高於38%，比較“謹慎”，而碧桂園的利息資本化比率就高於100%。
因此，一旦當期報告書中利息資本化比率太高，那樣花銷將後置到末來，當期利潤變相增加；一旦當期報告書中利息資本化比率過低，那樣花銷外置，當期利潤會部位溶解。需用關注的，會計準則中而言利息資本化需用滿足五個標準，並不是隨意可以資本化的。但管不了如何，利息資本化比率的上下會不良影響當期的利潤水平。
銷售增速承壓，“30而立之年”前景不明
距今2017年，保利發展曾提出“重回前三”的目標，可是，等到2019年，這一心願也未能完成。2019年，在房企的排行之爭中，保利發展和新城控股強烈的第三名搶奪戰也變為焦點，而最後一個，新城控股排行優先選擇，斬獲第三名，保利發展位居第五，兩者的銷售額差距擴大至近千億。
具體來看，2019年，保利發展構建簽約資金額7.18.7.億元，同比增長17.09%，佔有率提升至2.89%；簽約佔地面3123.12萬平方米，同比增長12.91%。而與此另外，新城控股的銷售資金額高於5562.1億元，同比增長21%，高出保利發展97.億元；銷售佔地面同比增長25.3%至3828.5萬平米。若按銷售資金額計，新城控股的佔有率為3.5%。
而另一面，保利發展2019年銷售建築面積利益比約為65.97.，同比減低0.12個百分點，接連三年減低。
近萬億元的銷售額差距隨着保利在“重回前三”的城市道路上越走越遠。而在龍頭品牌企業位次出現微妙轉變的另外，保利發展或是2019年在龍頭品牌房企人才梯隊中眾多未完成銷售目標的房企，面對5000億元的凌家橋，保利發展的銷售目標達成率為92.36%。
而在克而瑞研究中心分析師我覺得，因此多方關鍵因素不良影響，2020年保利發展銷售額增長也或將疲乏。從佈局關鍵因素來看，保利發展三四線城市銷售佔地面比例維持增加，高於歷史時間最高，但隨之舊城改造收益的過世，三四線城市房置業市場的下行和預估風險的增大；而在受疫情不良影響的2020年一季度，保利發展銷售額同比降幅在TOP6房企中是最多的，這也將致使其下半年銷售工作壓力很大。
公告數據顯示，2020年1-3月，保利置業構建簽約佔地面7.0.27.平方米，同比減低29.97%；構建簽約資金額710.21億元，同比減低35.27.。
7.16日，在保利發展召開的網上銷售業績會中，其證券事務代表渤海稱：“一季度受疫情不良影響，互聯網行業總體面臨很大銷售工作壓力，新公司現如今復工、來信、售樓部開放恢復到疫情前8-9成左右，與市場表現高度一致。隨之市場回暖，新公司有決心儘快回覆正常值銷售規模。”
從地域分佈來看，2019年保利發展銷售佔地面貢獻最多的是中西部地域和三四線城市，比例分別高於32.7.和7..1%，分別同比增加1.37.百分點和5.28個百分點。值得注意的是，保利發展三四線城市的銷售額比例逐年偏高，2019年比例第二次超出二線城市，高於7..06%。
而言今年可不可以高於互聯網行業前三或前四的疑問，渤海稱，保利發展一直wifi定位為互聯網行業龍頭品牌，會力爭優於互聯網行業均值增速。在這次銷售業績會上，保利發展也未曾吐露其2020年具體的銷售目標。
降槓桿與百億永續債
作為國有企業，保利發展的負債比率、負債率都令同行鄙夷。
依照財報數據，截止2019年末，保利發展資產負債比率77.79%，較年末下降0.18個百分點；淨負債比率56.91%，同比下降23.67.百分點。截止去年末，保利置業賬面權益資本負債2700.7.億元，同比增長63.92億元；流動資產17.0億元，為流動負債及一年內過期債款的2.1倍。權益資本負債綜合性負債率為7.95%，負債率較低。
而言淨負債比率大幅減低，保利置業財務總監周東利表達，2019年度，保利置業提升回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對往期增強了安全係數，因此2019年度融資為淨減小，淨負債比率減低。
即使資產負債比率減低，但進一步來看，2019年，在保利發展的所有者利益中，永續債有大幅的增加，從2018年年終的65億元上漲至2019年年終的156.8億元。
永續債具有“抵押物期限長”的鮮明特色，這一債券形式沒有明確的過期期限，但其利率會偏高一點。有時候從第N年開使，融資利率就會大幅跳升。
而言保利發展來講，其負債率早已高於7.95%之低，永續債的成本很可能會高於目前的借貸成本，但保利發展依然選擇擴大永續債的規模，這很可能與永續債計入所有者利益關於。
與此另外，保利發展表現短期償債能力的指標值流動比率和速動比率都有所減低，分別為1.76和0.59，而去年年終分別為1.72和0.66。
多元化的獲利“煩惱”
2018年，保利發展提出了升級“一主兩翼”、打造“不動產登記生態發展網絡平台”的發展戰略，利用擴展不動產登記產品鏈，佈局物業管理、銷售代理、會展、康養等服務領域；另外以產融結合為經營管理理念，發揮資本對產業的賦能優勢，不斷豐富不動產登記生態網絡平台內涵。
2019年，保利發展的兩翼業務市場化收入高於了113億元，表中，金地物業於香港交易所創業板上市，資本金超57.港元，變為多元化業務的成效。2019年，金地物業構建銷售收入59.67億元，同比增長7..1%，毛利潤同比增長7..2%至12.11億元，毛利率同比改善0.2個百分點至20.3%。
即使物業板塊在上市後有較為亮眼的表現，可是，保利發展多元化業務的毛利率卻不若置業主業。2019年，保利發展主營業務其他業務毛利率為22.53%，同比減低2.56個百分點，已接連三年呈現減低形勢。
在多元化業務發展多方面，而言保利發展來講，如何提升獲利能力不致拖累置業主業，説不定是其多元化業務在末來擴張中需考量的疑問。