卓越物業赴港上市營收復合增長率39% 降低母公司依賴第三方項目快速擴張
在物業股熱潮下，又一家物業公司衝刺資本市場。5月31日，港交所正式披露卓越商企服務集團有限公司上市申請資料。與其他物業公司不同的是，卓越物業主要定位商務不動產服務，其中商務物業管理服務總收益在2019年佔比達到65.2%。
招股書披露，截至2019年12月31日，卓越物業在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米。數據顯示，卓越物業的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，複合增長率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，複合年增長率約為30.9%。
收入的快速增長，得益於卓越物業管理面積快速增長。卓越物業訂約管理的物業總面積由截至2017年12月31日的1310萬平方米增至截至2018年12月31日的2010萬平方米，截至2019年12月31日又進一步增至3320萬平方米，複合年增長率約為59.1%。
長江商報記者注意到，卓越物業今年逐步降低母公司卓越集團依賴，第三方項目實現快速擴張。數據顯示，2017-2019年，公司管理的物業項目數中分別有29.1%、21.3%、13.6%由卓越集團開發，卓越集團開發的物業佔據公司在管面積比例分別為65.3%、58.7%、43.2%。
啓動上市計劃並有序推進
卓越集團於1996年在深圳成立，目前已形成地產開發、城市更新、資產運營、金融投資四大板塊。
旗下物業版塊卓越商企成立於1999年，主要為卓越集團或第三方物業開發商開發的高端商務物業提供服務。不同於其他以住宅物業為主打的物業公司，卓越物業主要定位商務不動產服務，旨在為客户提供覆蓋物業全生命週期的全產業鏈綜合服務，涉及商業物業、公共與工業物業及住宅物業多元業態。
早在2014年，卓越物業就確定了通過“股權合作”模式實現全國化業務佈局、獲取區域發展平台、完善有競爭力的產業鏈條、構築行業競爭優勢的發展思路。目前，公司業務遍佈20多個省份、40個一線及區域重點城市。
據其官網披露，卓越物業已啓動上市計劃並在有序推進中，最終將攜手專注於非住宅領域發展的合作伙伴共同登陸資本市場，實現更高層次的發展。
據天眼查顯示，1月19日，卓越物業公司發生了企業類型變更，從“股份有限公司”改為“有限責任公司”。轉變企業類型或許與上市有關，比如去年趕上“末班車”的時代鄰里，就在赴港上市時將企業類型從“有限責任公司（台港澳與境內合資）”改為“有限責任公司（台港澳法人獨資）”。
商務物業佔比收入近7成
據招股書披露，截至2019年12月31日，卓越物業在27個城市擁有308個在管項目，總面積為2350萬平方米，其中總建築面積1140萬平方米的101個項目位於大灣區。項目包括商務物業、公共與工業物業及住宅物業。
數據顯示，卓越物業的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，複合增長率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，複合年增長率約為30.9%。
在管面積及收益等指標的增長，主力均來自於商業物業。其中，來自於卓越集團的商業物業管理面積和收益從2017年的186.6萬平方米、3.52億元增長至2019年的277萬平方米、4.89億元；來自第三方的商業物業管理面積和收益從2017年的299.5萬平方米、3.11億元增長至2019年的954.3萬平方米、7.08億元。
此外，公共及工業物業管理服務以及增值服務方面，卓越物業在近年亦有大幅增長。其中，公共及工業物業管理服務從2017年的0.41億元升至2019年2.03億元，增值服務則由0.87億元升至2.04億元。
根據卓越商企提交的招股書，至去年底，公司近七成的收入來自於商業物管，與之對應，公共及工業物業管理、住宅物業管理為公司帶來的收入比重均僅在一成左右。根據中國物管協會和易居房地產等機構聯名發佈的物業服務企業發展指數報告，國內500強物業管理服務公司中，寫字樓物管費收入佔比超過50%的企業數量為85家。
此外，據卓越物業表示，目前國內包括BAT在內的眾多知名高新科技企業和互聯網企業幾乎都是卓越物業的客户，2018年中國十大互聯網企業有9家都在由卓越物業提供綜合FM服務。
得益於物業管理行業智能化發展，卓越商企利用數字化平台提升運營效率和服務質量，搭建了“E FM智慧雙平台”，近三年來自卓越集團開發的商業物業單位收費從15元/平米/月增至19.6元/平米/月，高於同期來自第三方物業開發商開發的物業單位收費的14.0元/平米/月。
第三方項目快速擴張
與其他物業公司一樣，卓越物業管理面積的快速增長主要依賴於兩方面，一是母公司卓越集團所提供的增長面積，二是通過市場化擴張獲取第三方項目，其中，第三方項目的快速擴張起到主要作用。
據瞭解，卓越物業2017年來自於卓越集團的在管面積為742.1萬平方米，同期來自第三方的僅394.3萬平方米；到了2019年，來自卓越集團的在管面積增加近300萬平方米至1015.4萬平方米，但是來自第三方的激增近千萬平方米，達到1337.5萬平方米。
第三方面積快速擴張，使得卓越物業對於母公司的依賴越來越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集團開發的物業分別佔在管總面積65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物業開發商開發的物業分別佔在管總面積34.7%、41.3%及56.8%，收益對比亦從2017年的59.4%：40.6%，變為2019年的42.2%：57.8%。
從城市分佈來看，公開資料顯示，卓越物業在管項目300餘個，項目管理面積超過4000萬平米。其中，在一線城市核心區域在管的高端商辦面積超過1500萬平米，超過65%為非住宅項目。
尤其是在卓越集團重點落子的大灣區、長三角地區。以大灣區為例，截至去年底，公司在管物業面積為0.11億平方米，位於大灣區的物業佔據公司總在管面積的48.2%，佔據公司物管總營收的66.3%。
值得注意的是，近年來城市寫字樓置率也隨之走高，這意味着物管企業在拿下更多在管面積的同時，要同步保持擁有相應增收規模是一個挑戰。卓越商企表示，在完成上市後，將把資金用於業務擴張、信息技術系統開發、在管物業設施升級等方面。尤其是業務擴張方面，卓越商企計劃以戰略性收購或投資為主要路徑，標的包括物業、公司兩類。