宋都服務：90後接班人的新挑戰丨物管IPO洞見④
疫情衝擊中的物管企業角色被重新審視，其內在價值開始被資本挖掘。那麼，這波提出IPO申請或者計劃分拆上市物業公司規模幾何，有哪些服務運營的特點？鳳凰網奇點商業推出《物管IPO洞見》系列報道策劃，全面解讀物管公司IPO背後的邏輯。
今年1月24日，宋都服務向港交所遞表。
招股書顯示，2019年前9個月，宋都物業營業收入為1.37億元，淨利潤1942.5萬元。於最後可行日期，其擁有宋都股份集團的21個物業管理項目，相當於訂約建築面積約350萬平方米。
圖：宋都集團官網
深居杭州
超90%收入來自母公司
2018年，宋都股份突破百億大關，2019年，宋都集團以185.9億元的口徑金額排在克爾瑞榜單第125位。
圖：宋都股份業績表現
背靠宋都股份，宋都服務與母公司的發展呈現鏡像關係。
2017財年、2018財年及2019年前9個月，宋都物業的營業收入分別為0.84億元、1.33億元及1.37億元，淨利潤分別為1396.5萬元、2088.9萬元和1942.5萬元。
值得指出的是，宋都股份為宋都物業貢獻的收益佔比分別達98.2%、96.6%及93.4%。2017財年、2018財年及2019年前九個月，宋都服務分別管理15項、17項及20項由宋都股份集團獨立開發或合作開發的物業。
據招股書，截至2029年9月30日，宋都服務共擁有27項物業（包括13項住宅物業及14項非住宅物業），在管總建築面積約為400萬平方米，在管總建築面積約為590萬平方米，來自宋都股份的輸送佔比為86.9%。
來源：宋都服務招股書
區域佈局方面，雖然宋都股份是最早走出省內的浙系房企之一，但從主營業務分佈情況來看，浙江仍是其大本營。
2018年，宋都股份於浙江地區的營業收入佔比達94.36%；2019年，宋都地塊投資遍佈浙江、江蘇、廣西、安徽四個省份，進入全國10個城市，但從地區分佈看，長三角區域（包含浙江、江蘇、安徽）佔比99.73%，浙江仍是主力。
鑑於母公司業務版圖，宋都物業的拳腳伸展也以本地為主。
來源：宋都服務招股書
在集團所管理的近400萬平方米物業中，宋都服務僅杭州一地的面積佔比就達71%；在宋都股份“以杭州為大本營，長三角都市圈為核心”的投資戰略下，宋都物業在長三角地區（不含浙江省）的建面佔比達20.2%。
物業管理收入佔比近半
外包成本增加
截至2019年9月，宋都服務營業收入達1.37億元，其中，物業管理服務收益佔總收益比重約為49.9%；非業主增值服務收益佔比約為26.2%；社區增值服務收益佔比約為12.9%。然而，2017財年、2018財年及2019年9月，其淨利潤率為16.6%、15.7%、14.1%。
來源：宋都服務招股書
從杭州物管費收取水平來看，2017-2019年，杭州的住宅物業平均物業管理費分別為2.3元/月/平方米、2.3元/月/平方米、2.5元/月/平方米。期間，宋都服務住宅物業的物管費為2.39元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.63元/月/平方米，均高於市場平均水平。
但反觀其收繳率，2017財年、2018財年及2019年前九個月，其物業管理費的收繳率分別約為87.1%、83.9%及64.6%，持續走低。
另一方面，外包成本成為其營運成本的重要組成部分。
2018財年，宋都服務的銷售成本由2017財年的590萬元增加61.7%至954萬元，主要由於業務擴張及外包業務的影響。
來源：宋都服務招股書
招股書顯示，宋都服務將清潔、保安、養護及園藝服務等部分服務均授予外包商，2017年-2019年前九個月，其分包成本約為120萬元、456萬元及490萬元，佔同期銷售成本總額約20.3%、47.8%及49.9%。
精簡架構，資產重組
繼承者接棒
2019年9月4日，為精簡公司架構，宋都物業以零代價將其擁有的頌都建築100%股權轉讓給杭州和業投資，而頌都建築同年8月20日剛剛成立，這也意味着其出生不足1個月便被轉手。不過，和業投資由宋都控股擁有90%權益，實際控制人及最終受益人均為俞建午。
其後，2019年12月27日，宋都物業又以250萬元將其於「合都代理」的50%股權轉讓予獨立第三方杭州泰雄投資管理有限公司。據悉，合都代理為宋都服務合營企業，由宋都物業及獨立第三方合富輝煌（中國）房地產顧問有限公司分別各持有50%權益。出售後，合都代理不再為宋都服務合營企業。
除精簡架構外，上市之前，宋都服務還完成了一系列資產重組。
2016年12月，宋都地產以2670萬元將其於宋都物業的全部股權轉讓予宋都控股，交易完成後，宋都物業由宋都控股全資擁有。企查查顯示，宋都控股的大股東正是俞建午，持股比例100%。
2017年12月，源瑞又以代價約人民幣190萬元向宋都控股收購宋都物業5%股權。自此，宋都物業由宋都控股及源瑞分別擁有95%及5%權益。
2018年6月，宋都物業股權結構再生變故。杭州興潤分別與宋都控股及源瑞訂立兩份股權轉讓協議，杭州興潤向宋都控股及源瑞收購宋都物業的95%及5%股權，代價分別為約人民幣3680萬元及約人民幣190萬元。由此，宋都物業由杭州興潤100%控股。
通過股權穿透我們發現，杭州興潤企業的法人及最終受益人為俞韻，此人為俞建午女兒，年僅25歲，卻已逐步接手宋都服務的業務及管理，在企業內部，她已是公認的企業接班人。
2019年12月，以招商永隆信託有限公司為受託人，俞建午及「招商永隆」又成立了俞建午信託，將宋都和業的全部股權（透過其代名公司）轉讓予招商永隆。
經過一番騰轉挪移，擅長資本運作的俞老闆已完成頂層設計，宋都服務新的組織架構初步顯現，“二代”繼承者也從幕後被推至台前。只不過，面對這個時下火熱的行業，“老杭州”宋都服務若想突破困境、重奏凱歌，壓在這個90後接班人肩上的擔子也是不輕的。