港資三巨頭“過江”，九龍倉穩不住了

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頭圖來源/恆隆地產官網

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太古“期中考”成績單出爐，港資三巨頭這半年跌宕全貌畢現。

串串數字中，曾以“穩”自居的恆隆、太古、九龍倉，在疫情“黑天鵝”危機下，漸漸出現了分化。

重倉內地的恆隆、太古，業績同比雖有下滑，但循着上海恆隆廣場、廣州太古匯等奢侈品之強勁消費場，算是安全過江。

但九龍倉卻未能此般“幸運”，貢獻香港三分之一零售銷售額的海港城也扛不住了。今年前6月，海港城商場部分收入下跌30%、營業盈利下跌33%。

業績之“慘烈”，讓九龍倉置業常務董事吳天海在業績發佈會上陷入窘況：“沒有公開商場詳細數據的原因是不希望上半年過分極端的表現誤導市場。”

數據來源/公司公告製圖/商業地產頭條

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強烈反差背後，真實折射出的是港資巨頭們不同的定位取向、不同生命週期資產在應對週期性衝擊時的差異。

抗跌恆隆，與“令人受鼓舞”的上海店王

港資半年成績單中，恆隆依舊是“抗跌”、“穩企”的模樣。

1-6月，其總收入為41.84億港元，與去年同期持平，營業溢利微降5%至30.41億港元，股東應占基本純利減少11%至19.89億港元。

考慮到2019年上半年、今年上半年，恆隆均無物業銷售收入入賬，故上述收入均來自物業租賃。

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無疑，手握的商業地產項目已然成了恆隆最重要的掘金地，且主戰場在中國內地。即便是在疫情強力衝擊下，恆隆內地商場的抗跌能力依舊在線。

財報數據顯示，今年上半年恆隆內地物業組合的租賃收入增加9%至20.62億元，零售額亦增長6%。撇除新物業帶來的收入，租賃收入同比上年依舊增了3%。

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戲劇的是，恆隆此前時常被詬病的“上海依賴症”，在動盪的疫情中，反而成了救命稻草。

上海兩個主力項目雙雙走高，上海恆隆廣場、上海港匯恆隆廣場上半年租金、零售額分別同比漲幅達9%、15%和17%、7%；上海以外，除無錫恆隆廣場錄得6%的租金增長外，其餘項目跌幅明顯。

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上海恆隆廣場，貢獻內地投資物業42%租金收入，是個名副其實的店王。自2017年完成資產優化計劃後，其商場已連續三年實現收入和零售額雙位數增長。

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在恆隆行政總裁盧韋柏看來，上海店王魅力不減，“除了是消費迴流之外，也有不少是我們自己推動的。”

貝恩數據顯示，中國正成為引領疫後經濟復甦的先鋒：預計至2025年，中國消費者對全球奢侈品消費總額的貢獻率將達到約50%，且中國內地奢侈品市場規模佔全球市場份額或升至28%。

而恆隆內部的推動力則來自其對奢侈、高端的執着。

翻新後的上海恆隆廣場定位為“Home to Luxury”。硬件上，改了大堂、電梯間、電梯前廊及洗手間，結合燈光改善商場整體色調；軟件方面，表現最亮眼的是品牌及業態組合的優化。

據贏商大數據統計，2019年有Gucci、Balenciaga等17個首店、旗艦店品牌入駐上海恆隆廣場，餐飲及體驗業態佔比也有所增加。

“如果你問我們是不是有意願繼續在我們的商場引入更多的奢侈品牌，答案是，是的。我們絕對有信心，因為我們的理念，我們懂得做這個。”

“網紅”太古，奢華與煙火氣齊飛

恆隆抗跌，靠的是精緻範兒的奢侈；而太古堅韌，卻常常透着奢華與煙火氣齊飛的style。

成都遠洋太古裏圖片來源/贏商網

穿越風暴的上半年，太古地產錄得收益約65.51億港元，同比下降約12.77%；股東應占溢利約10.29億港元，同比下降88.53%。（營業溢利總額受投資物業估值同比跌168%的影響，若撇除投資物業估值，其營業利潤同比降30%）

業績下跌，主要是因為酒店業務收入腰斬，降幅約61%；且香港零售物業組合的租金收入總額同比下跌10%。

但中國內地零售物業租金收入，若撇除租金支援攤銷及人民幣貶值，總額同比上升2%。租金收入總額、零售銷售總額雙雙上揚的廣州太古匯，已然活成了疫後商場復甦之典型樣本。

自3月份開始該商場客流大幅回升，商場租用率99%，商場繼續對租户組合進行優化。這個2001年落地廣州天河路商圈，與天河城、正佳廣場毗鄰而居的商場，渡劫的秘訣之一是：將奢侈與市井完美混搭。

4月，重裝而生的愛馬仕，率性打破疫情之沉寂，店門大開。熙攘趕來的人羣，炒熱了廣州太古匯。首日銷售額破270萬美元（約1900萬元，消息來源：《女裝日報》），讓掙扎在生死邊緣的多數商家看紅了眼。

7月12日，試業24天后，廣州超級文和友在贊彈之間全面揭幕。門店落地處，是與太古匯一街相望的兄弟物業——匯坊。開業當日，截至21點，這個太古匯和匯坊裏佔地面積是最大的租户，取號排位數已達2502台，羊城吃貨蜂擁而至。

圖片來源/廣州太古匯服務號

愛馬仕與文和友齊飛，廣州太古匯“抱得美人歸”，在一季度銷售額跌21.2%的情況下，上半年銷售額逆勢漲3%。而此前，其已實現自開業至2019年銷售額連續32個季度正增長的傲人業績。

自打開業以來，自帶流量的網紅品牌是廣州太古匯偏愛的對象，首店依舊是其不變的宗旨。MU層（負一層）的Lady M、三樓屋面花園的ELEPHANT GROUNDS，無一不成為廣州這座城市的熱點話題。

而作為廣州唯一一家重奢商場，廣州太古匯的輻射能力不可小覷。項目首層，LV、Chanel、Dior、Hermes四大“鎮店之寶”繞橢圓形中庭兩側依次而開，牢牢吸引着來自廣州及其周邊城市的高端消費人羣。

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不難看出，在內地賺富人的錢，是太古與恆隆穩定業績基本盤的不二法則。雖然疫情之下，多數人的錢包較之前癟了些，但收入分化卻讓富人更富了，奢侈品恰能從收入分配差距的增加中獲益。

換言之，危機來襲，奢侈品這門生意反而更強韌。而在中國奢侈品線上渠道尚未成熟環境之下，奢侈品消費場景大都集中在實體門店。

就這樣，太古、恆隆兩哥們藉着內地快速復甦之客流，以及奢侈品迴流之東風，低空飄過疫情安全線。可把大盤紮在香港的九龍倉，卻一步步邁入了至暗時刻。

至暗九龍倉，海港城走下了神壇

九龍倉集團、九龍倉置業的業績，進入至暗時刻。

今年上半年，九龍倉集團營收55.51億港元，同比下跌31%；營業盈利同比減少32%至25.17億港元；股東應占利潤由盈轉虧損達到17.41億港元。

同期，九龍倉置業未經審核集團基礎淨盈利減少26%至港幣38.44億元，投資物業減少23%至港幣38.53億元，酒店則由盈轉虧；投資物業組合取得重估虧損75.29億港元。

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雖然兩個公司主體，在內地、香港業績大相徑庭，但無一例外的是旗下投資物業多位於所在城市黃金地段。在疫情爆發前，這些明星商場貢獻了九龍倉兩家公司大部分業績收入。

而在市場環境發生劇變後，曾經風光無兩的海港城，終是告別高光，走下了神壇。九龍倉，已經不穩了。

根據九龍倉置業公告，2020年上半年，海港城整體收入（包括酒店）下跌 28%，營業盈利下跌 30%；其中，商場部分收入下跌30%，營業盈利下跌33%。

數據來源/公司公告製圖/商業地產頭條

今年伊始，持續了大半年的香港暴亂帶來的衝擊尚未消化，疫情突襲。2月12日，海港城向租户發電郵，決定2月減租50%。

但情況並未好轉，4月意大利奢侈品牌Valentino（華倫天奴）海港城的旗艦店租約期滿，結束營運，成為疫情之下海港城首間名店棄租個案。而奢侈品，一直是海港城立命之本。

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上圖數據可知，2019年，時裝、珠寶、皮革三類租户，佔據海港城可租面積49.8%，卻貢獻了72.7%銷售額.80.8%租金收入。Valentino的離開，會否掀起大牌撤退多米諾骨牌，尚待觀察。而近期有消息傳出，LV擬關掉九龍倉另一商場——時代廣場的門店。

顯然，沒有了足夠多的遊客，手握一手奢侈名店的海港城，只是個亮閃閃卻無吸金力的水泥盒子。曾幾何時，它被認為最多內地遊客逛得最多的mall，可現在它卻冷冷清清。

海港城圖片來源/攝圖網

海港城商場由九龍倉碼頭分階段重建而成，九龍倉在90年代開始了對海港城的“重建計劃”。進入21世紀，內地遊客赴港自由行開通，赴港旅遊人數大幅上升，香港零售業迎來了黃金時期。

海港城業績一路飄紅。2012年，吳光正執掌九龍倉30週年之際稱：“海港城和時代廣場於過去十年的零售銷售額錄得20%的複合年增長率，較香港零售業高出九個百分點。”

2018年，海港城銷售額超過370億港元，平均每天超過1億港元，是名副其實的亞洲最賺錢的商場。海港城連同九龍倉置業旗下的時代廣場、荷里活廣場這三個商場，佔到了香港零售銷售總額的10%。

時代廣場圖片來源/公司官網

可屬於它的高光，終是停在了2019年，而2020年的疫情更是致命一擊。

日中則昃，月滿則虧。香港地產業經營的高度集中、市場的低度競爭威脅、頭部集團的互相聯合，形成了海港城的“舒適區”，長達20多年。可這種固化之樣式，在大變的零售環境下，有固有之脆弱性。

相較之下，九龍倉集團在內地項目——成都IFS、長沙IFS等，在充分競爭的市場環境試煉之下，反而趟出了一條應時而變的靈活路子，生命力愈見頑強。

據悉，上半年長沙國金中心收入仍有錄得同比上升6%，特別是5、6月份的營業額更實現雙位數增長，截至6月底商場內所有鋪位都租出去了。

長沙國金中心圖片來源/攝圖網

而成都國金中心在期間還吸引了30個新品牌進駐。“奢侈品在現在尤其是在內地的勢頭似乎不錯，內地消費者去不了歐洲、香港、韓國、日本，所以就留在內地銷售。”

所謂“滄海橫流方顯英雄本色”，不過是事後喧鬧。真正淌過江稱王的人，無一不是謀定而後動。曾經藉着時代之風，“穩”字當頭的港資房企們，是時候給自己尋個新路數，找個新航道了。

疫情升級，世界零售圈都在尋找新出口。而此刻，中國商業玩家們已走在了復甦路上，暖春商潮正在湧動。關注參與在廣州舉行，由贏商網主辦的第15屆商業地產節，可與行業大咖共謀中國商業破局之策。

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