今天（7月15日），港龍中國地產（以下簡稱“港龍地產”）正式在香港聯交所主板掛牌上市。相較於3.93港元/股的發售價，港龍地產上市首日股價遭遇破發，上午9時30分，港龍地產股價微漲0.25%至3.94港元/股後出現下跌，上午盤面最低跌至3.74港元/股，跌幅為4.83%，此後跌幅收窄，截至上午收盤價為3.88港元，跌幅為1.27%。
港龍中國地產是諸多赴港上市的內地中小房企之一，但其上市之路並不算順暢，首次招股書失效再次遞表，並遭遇香港市場認購不足、上市首日股價破發的現象。
香港市場股份認購僅有28%
易居企業集團國際業務部總監洪聖奇表示，港龍地產股價破發很正常，主要是該公司目前規模較小，投資者可選擇的上市房企比較多。
公開資料顯示，港龍地產於2007年在常州成立，業務已擴展至長江三角洲地區周邊城市，包括江蘇省常熟、鹽城、南通以及浙江省杭州、嘉興、湖州、紹興等城市。雖然強調全國化佈局，港龍中國地產也走入了河南、貴州等地，但其仍擺脱不了區域型房企標籤。
數據顯示，港龍地產分佈22個城市，開發64個項目，總土地儲備544.44萬平方米，其中江蘇和浙江兩省佔比超過90%。
值得關注的是，在上市前一日，港龍地產披露了股票認購結果，香港公開發售認購不足。公告顯示，港龍地產計劃全球發售4億股股份，其中香港發售4000萬股，國際發售3.6億股。結果顯示，合共接獲2479份香港公開發售的有效申請，認購1111.3萬股股份，相當於香港發售股份的28%；而國際發售部分獲1.3倍輕微超額認購。由於香港公開發售認購不足，2888.7萬股由香港公開發售重新分配至國際發售。
相較於物管上市公司認購、估值較高的情況，目前房地產開發企業的上市之路難言樂觀，包括三巽集團、金輝控股、上坤地產、領地控股、實地地產、大唐集團等多家企業仍在排隊。
除了港龍地產招股書失效後二次遞表外，三巽集團也是第二次申請上市。此外，海倫堡、奧山控股招股書二度失效，萬創國際第四次IPO失敗。在今年1月份成功上市的匯景控股，也曾經歷招股書失效，並遭遇股份認購不足、上市首日破發的狀況。
香港上市條件相對寬鬆，且不需排隊、時間較短，相對於內地IPO來説，門檻較低，吸引了內地房企們前仆後繼。但是從目前的情況來看，中小房企們的上市之路並不容易，招股書接連失效、股份認購不足、股價破發等等。
一位不願具名的地產分析人士表示，港交所上市破發的現象在房地產上市企業中表現較為普遍，一方面是由於市場對於房地產行業的預期普遍存在較為謹慎態度，另一方面上市房企自身也存在負債率偏高、規模偏小的特點。
對於中小房企們來説，即便“流血”也要上市，也説明了這些房企高負債下現金流壓力較大。
二次遞表優化財務數據、負債仍高企
去年10月23日，港龍地產提交了赴港上市的IPO招股書，至今年的4月22日屆滿六個月失效。5月12日，港龍地產再次遞交招股書，補充了2019年下半年的財務數據。
第一份招股書顯示，2016年、2017年、2018年及2019年上半年，港龍地產的物業開發及銷售收益分別為4.72億元、4.34億元、16.6億元及5.9億元。
第二份招股書顯示，2019年全年，港龍地產全年的物業開發及銷售收益為19.78億元，也就是説，2019年下半年，港龍地產實現了13.88億元的收益，較上半年的5.9億元增長135.25%，增幅驚人。
對於業績大增，港龍地產表示，主要由於確認於2018年透過若干合營企業及聯營公司開發的物業開發項目提供的管理及諮詢服務收入；聯營公司、合營企業及其他第三方的利息收入增加。
營收增加的同時，港龍地產的負債也在增加。截至2017年、2018年及2019年末以及2020年 4月30日，港龍地產的資產負債率分別為98.8%、122.1%、172.6%及251.2%。
在現金流方面，港龍地產經營活動現金淨額連續兩年為負，2019年的數據大幅減少，約為-67.56億元，2018年約為6.26億元；投資活動現金流淨額在2017、2018年也是負，2019年雖然轉正，僅約為4.91億元；過去三年，融資活動現金流淨額為正。這也就意味着，過去幾年，港龍地產的現金流多靠融資來支撐，自身造血能力不足。
洪聖奇表示，IPO上市只能暫時降低負債，未來是否能持續發展，還需要看這家公司如何維繫資本市場的關係。
上述分析人士稱，認購不足和破發對於其後續從股市融資會有一定程度影響，但這一影響會隨着行業景氣度以及企業自身情況變化而相應變化。
新京報記者 段文平 封面圖來源 企業官網
編輯 武新 校對 陳荻雁