文/樂居財經 楊宏彬
朗詩正逐漸加快轉型的步伐，兩個月內連續出售兩棟大廈，持續減重。
10月24日晚間，朗詩綠色管理（00106.HK)公告稱，將出售上海朗松實業有限公司（下稱“上海朗松”）100%股權予LAOVI CN Company VI Pte. Ltd.，交易對價約1.02億元。
根據公告，買方LAOVI CN Company VI Pte. Ltd.是於新加坡成立的公司，主要從事投資控股，為合夥企業LaSalle Asia Opportunity VI LP的全資附屬公司。LaSalle Asia Opportunity VI LP為於亞洲進行投資的房地產機會基金。LaSalle Asia Opportunity VI LP擁有廣泛投資者羣，由全球機構投資者組成，例如退休金基金。
La Salle AsiaOpportunity VI LP由LaSalle Asia Opportunity VI GP Pte. Ltd. 管理，該公司為JonesLang La Salle Inc.（簡稱“JLL”）全資附屬公司，JLL為紐約證券交易所上市公司，中文名為仲量聯行，一家專業從事物業管理、商業地產租賃及地產投資管理的全球性房地產服務公司。
上海朗松的主要資產為上海黃興大樓，該大樓位於上海市楊浦區黃興路18號，業權面積11,427.24平方米，包含地上22層及地下兩層。
朗詩表示，持有投資物業賺取租金收入並非公司未來之主要發展方向。現階段以市價出售該物業將有助鞏固現金流量，進一步增強應對行業週期性風險的能力。
仲量聯行的算盤
上海黃興大樓的售價，是由其目前的價值減去上海朗松的負債淨額所得出的。
截止9月20日，上海黃興大樓的估值為2.53億元，而上海朗松預計在交付日期11月7日的負債淨額約為1.51億元，兩者相減為1.02億元。
朗詩賣掉黃興大樓，除了轉型原因外，或還與上海朗松經營情況有關。2020年，黃興大樓處於盈利，錄得税後利潤12萬元，但在2021年出現大幅虧損，税後虧損額達258.9萬元。
不過，截止2022年6月30日，上海朗松的淨資產約為1.14億元，從這個角度看，朗詩出售黃興大樓是虧損的，其也在公告中表明，出售上海朗松將錄得虧損約5646.7萬元。
黃興大樓是朗詩在2017年，通過上海聯合產權交易所向中國太平洋人壽保險購得的，彼時代價為3.12億元，按此計算，朗詩此次的售價差不多是打了3折。
在出售黃興大樓之前，朗詩還需解決上海朗松的債務問題。公告指出，上海朗松目前的股權處於質押之中。據企查查顯示，上海朗松100%股權此前被質押給上海銀行股份有限公司普陀支行及上海星先企業管理有限公司，但目前兩筆股權出質均已無效。
此外，上海朗松還有1.8億元的現有貸款，以及向關聯方借的8874萬元借款，兩筆均不是股東貸款。朗詩在解除股權質押後，還需要先將兩筆貸款轉化為股東貸款，再向上海朗松注資，使得股東貸款降低至1.47億元，之後將由買方促使上海朗松歸還股東貸款。
由此可以看出，LAOVI CN Company VI Pte.Ltd.這一筆買賣做的十分划算，不僅低價買下了黃興大樓，還不用承擔其的全部貸款。而從朗詩的角度看，回籠資金的同時，通過這一筆交易也解決了1.47億元的貸款。
轉型與解債
上一次朗詩出售旗下大樓是在8月末。8月26日，朗詩綠色管理宣佈，將出售上海融懋50%股權予陽光保險集團旗下的兩家公司，交易對價約為1.38億元。出售完成後，上海融懋的全部股權均歸屬於陽光保險。
上海融懋旗下主要資產為北京船舶大廈項目，該項目位於北京市朝陽區十里河東三環南路100號，土地使用權面積5273.58㎡，建築面積2.19萬㎡，由已租予公眾人士的辦公室物業及商用物業組成。
截至2022年6月30日，上海融懋淨資產約為8.97億元，50%股權對應價值4.485億元，1.38億元的售價同樣是打了3折。至於出售理由，朗詩也表明了收取租金收入而不符合公司的業務模式，將通過出售專注於輕資產。
近些年來，朗詩發力輕資產，由過去重資產的地產開發模式轉型為代建模式。自2014年提出“輕裝上陣”的轉型戰略開始，朗詩就大力開展委託開發、小股操盤、合作開發等輕資產業務，同時，公司名稱已由原來的“朗詩綠色地產”更名為“朗詩綠色管理”，以此來表明其轉型輕資產的決心。
目前，朗詩向輕資產轉型已經有了一定成果。
截至2021年12月31日，由朗詩地產提供代建服務及進行小股操盤的項目有83個，總可售面積約378萬方，可售貨值預計超706.2億元，佔中國地區總可售貨值的比重約91%，基本完成了從傳統重資產的地產開發模式向資產輕型化模式的轉型跨越。
不過近期朗詩頻繁出售資產回籠資金，除了加快轉型外，也與債務有一定關係。9月30日，朗詩綠色管理就1.69億美元未償還票據進行交換要約。
10月19日，朗詩綠色管理宣佈，截至交換屆滿期限，本金總額為1.32億美元的現有票據已根據交換要約進行了有效的交換提交，約佔現有票據未償還本金額的78.05%，仍有部分票據未完成展期。
文章來源:樂居財經