最近，劉鑾雄旗下的華人置業，發佈了公告進一步披露了私有化進展。
按照華人置業公佈的退市時間表，預期股份於香港聯交所買賣的最後一天為2021年12月20日，預期從聯交所撤回上市地位的時間為2022年1月13日上午9時整。
這是今年以來，第二家將退市的上市房企，此前內房股首創置業已於9月30日完成私有化退市。
在行業調整的大勢之中，除了頻頻炸響的雷聲，還有不少上市房企苦苦掙扎在退市的邊緣。
相較於港股，去年A股重磅推出退市新規意見稿之後，房地產企業瞬間淪為退市“重災區”，按照新規細則，共有7家房企處於退市邊緣，如果新規實施，這些房企退市已無懸念。
從扎堆上市，到被迫退市，是中國房地產行業經歷的激盪二十年。
而如今的境遇也刷新了不少人的認知，原來財大氣粗的房企也會有退市的那一天，原來龐然大物倒下的那一刻竟然就在眼前。
01
華人置業私有化
19億港元買下25%股份
根據23日晚間華人置業披露的私有化進展，公司將於2021年12月17日舉行股東特別大會，相關決議內容涉及公司私有化。
早在10月6日晚間，在停牌了4個交易日後，華人置業（0127.HK）以公告的形式拋出了一份私有化計劃。
按照這份計劃，將按照每股4港元的註銷價格，回購公開市場約25%的公眾持股，總代價約19.08億港元。完成私有化後，華人置業將從港股退市。
值得一提的是，每股4港元的註銷價格，相較華人置業停牌前收市價的每股2.9港元溢價約37.9%；但相較截至今年上半年每股淨資產12.99港元折價約69.2%。
之所以是這個價格，華人置業在公告中也給出瞭解釋，其提到，註銷價考慮了(其中包括)該公司所身處充滿挑戰、不確定性與困難的營商環境、股份近期及過往的成交價等因素，並參考相關在聯交所上市的公司近年的其他類似私有化交易後釐定。
這個價格是否公允，從10月7日復牌後市場的表現就可以看出。華人置業復牌當天，華人置業迎來大漲，盤中一度漲超30%，最終收盤報3.82港元，漲幅達31.72%。
華人置業這次的退市因從何起？
此次提出私有化建議的要約人，是一家名為SolarBrightLtd的企業。公開資料顯示，其由SinoOmenHoldingsLimited直接全資控股，而這家企業則是由陳凱韻(作為其未成年子女的信託人)持有，要約人的主要資產為其持有的股份，要約人的董事為陳凱韻及陳詩韻。
華人置業私有化後，將由要約人擁有約62.92%股份，由CenturyFrontier及JLLHInvestments(各自為要約人一致行動人士)分別擁有約24.97%股份及約12.11%股份。
而對於私有化退市的原因，華人置業在公告中表示，除牌將減少維持該公司在聯交所上市及其公開上市地位相關的成本及管理資源。
此外，如果華人置業變為私人擁有，將可更靈活地制定及實行其長遠業務策略或尋求其他商機，而不用專注於短期市場反應或因作為聯交所上市公司而受到的監管限制及合規責任。
但外界更為關心的是，作為恆大的“鐵粉”，當之無愧的“好兄弟”，在恆大深陷漩渦之時，岸上的華人置業此時選擇私有化退市，實在是個耐人尋味的舉動。
不僅如此，在公佈私有化最新進度的當晚，華人置業還發布了另一份公告，稱將要清倉中國恆大。
公告披露，8月30日-9月21日，華人置業通過港交所合共出售1.09億股中國恆大股份，總代價約2.47億港元。公告中還提到，公司可能會出售所持餘下7.51億股中國恆大股份，預計將虧損95億港元。
按照華人置業公告中的數據，2017年-2018年，公司合計買入中國恆大8.6億股股份，總成本135.96億港元，平均成本15.8港元/股。
但如果按照相關條件，以2.78港元/股出售，合計出售中國恆大8.6億股股份，預計公司將虧損105.58億港元。
華人置業與恆大一系列錯綜複雜的關係，是否是釀成此次退市背後的原因，引發了更多人探究的慾望。
02
華人置業與恆大
究竟緣從何來？
不説不知道，此次私有化退市的華人置業，實際上創立已近百年！
追溯歷史，華人置業最早由馮平山和李冠春兩大家族創立於1922年，兩家族掌權至20世紀80年代，素有“股市狙擊手”稱號的劉鑾雄，趁華人置業內部紛爭之際，在二級市場大舉掃貨，從李、馮兩家族手中奪下了控制權，並最終於1987年成功控制了華人置業。
至此，華人置業成為了劉鑾雄旗下重要的資產平台，在地產收併購市場和股票投資市場上大舉騰挪，鼎盛時期，華人置業坐擁皇室大廈、夏愨大廈、美國萬通大廈（原海軍大廈）、新港中心、銅鑼灣地帶等多處香港物業，堪稱劉鑾雄商業帝國的旗艦。
除了地產物業投資之外，華人置業在金融市場上的動作也相當高調，這其中很大一部分都與恆大有關。
在資本市場上，劉鑾雄稱得上是許家印“最鐵的兄弟”，每每恆大遇到危難之時，總有劉鑾雄出來“為友誼充值”。
早在2009年恆大IPO之際，劉鑾雄就認購了恆大5000萬美元的原始股，成為基石投資者。
而在其後的時間裏，劉鑾雄也多次為許老闆慷慨解囊：2010年國內地產行業新政下，地產股遭遇普跌，劉鑾雄拿出6億美元為恆大“輸血”；2017年，恆大遭空頭機構狙擊，劉鑾雄再度增持。
2018年高峯時，劉鑾雄家族在恆大持股佔比達到9%，僅次於許家印，是最大的外部股東，而且這個身份一直保持到今年。
不僅是對恆大的堅定支持，恆大系股票中同樣有華人置業的身影。
去年恆大物業赴港上市前夕，劉鑾雄家族還斥資45億港元，認購了5.37%股份；今年1月，恆大汽車定增260億港元融資中，陳凱韻鼎力支持認購30億港元。
無獨有偶，2016年，恆大因監管要求向華人置業轉讓了5.77億股盛京銀行（2066.HK），次年，這筆股份再度由華人置業轉讓給劉鑾雄家族，讓後者成為盛京銀行H股最大股東。
面對華人置業的慷慨，恆大同樣也投桃報李，多次接盤華人置業旗下項目。2015年7月和10月，華人置業將旗下位於四川和重慶的項目分別以65億港元和70億港元出售給恆大。
2015年11月，恆大又買下香港地標性寫字樓美國萬通大廈，交易價格達102億元，刷新香港當時寫字樓整體收購紀錄，這棟樓後成為恆大的香港總部。這棟大樓於今年傳出出售的消息，接盤方為誰，至今仍無定論。
在這一系列你來我往的交易之中，華人置業的命運也和恆大休慼相關，榮辱與共了。
2021年，恆大深陷漩渦之中，恆大系股票坐上了“過山車”，截至11月24日，中國恆大股價不足2.8港元/股，年內股價跌幅高達82.5%，千億市值僅剩下不到380億港元。
而在此期間，曾出現過劉鑾雄兩次默默減倉恆大股票的事件。一次發生在8月26日，陳凱韻、劉鑾雄減持了631萬股恆大股票；另一次在9月10日，陳凱韻、劉鑾雄減持了中國恆大2443.6萬股。
恆大的這場重感冒，讓華人置業連打噴嚏。
財報顯示，今年上半年，華人置業來自股息收入、債券及結構性產品的利息收入以及持有股票投資收入約5.3億港元，而2020年同期約為17.15億港元。
而投資炒股之外，華人置業另一大主營業務“收租”同樣遭遇疫情影響下滑明顯，今年上半年租金收入約1.61億港元，較2020年同期的2.12億港元大幅減少0.51億港元。
兩廂衝擊之下，華人置業今年上半年由盈轉虧，虧損3700萬港元。
這也是為什麼華人置業在公告中敲下了那句話：“本集團本已處於充滿挑戰及不確定性的營商環境中，上述問題更令本集團百上加斤。”
或許，恆大事件的導火索，成為了壓垮華人置業艱難局面的最後一根稻草。而如何處置手上握着的近6億股恆大股票及相關證券資產，仍將是退市後的難題之一。
但從市場的表現來看，華人置業的動作並不慢，今天（11月25日）有消息稱中國恆大總計3億股股票通過大宗交易以每股2.23港元的價格成交，總價6.69億元。
而在兩天前，華人置業剛公告授權出售其於2021年9月23日持有的中國恆大全部或部分約7.51億股授權股份。授權股份佔中國恆大於2021年10月31日已發行股本的5.67%，出售授權將自2021年9月23日起至2022年9月22日止的12個月期間有效。
03
退市背後
劉鑾雄打了什麼算盤
事實上，退市並非意味着這家企業將不復存在，只是大股東從公眾手中買回了這家企業的股權，華人置業集團這家主體還在。
在國內地產行業發展史上，華人置業並非第一例退市的地產股，此前也先後有多家在港或在內地上市的房企私有化退市。
比如，中國內地首家退出香港市場的上市房企——復地集團。
2004年上市的上海復地，作為最早登陸港股的內地民營房企之一，其銷售規模曾殺入前十。但因為高企的負債率發展受阻，而其海外融資能力也有限。
加之母公司復興國際受制於上市公司關聯交易相關規定無法施以援手，最終在2011年5月由其母公司復興國際以22億元將其私有化退市。
退市後的復地又於2018年重組豫園股份，希望借道A股重返房企一線陣營，但這條路走得並不順暢，如今地產五十強之中已不見覆地身影。
另一例退市案例就發生在近期，今年9月30日，首創置業正式從H股退市，由首創集團全資子公司以每股2.8港元將其私有化吸收合併，總代價為52.9億港元。
首創置業早在2003年就在港上市，但18年來股價與市值一直表現平平，今年以來其股價長期徘徊在1港元附近，而多次回A的嘗試，也因為各種原因未能如願。
前兩天，首創集團以發佈會的形式向外界展示了首創置業退市後整合而成的新品牌首創城發，在發佈會上也詳細解釋了首創置業退市的原因：一是股權結構的缺陷，導致大股東再無增資空間；二是股價長期低迷，已經失去股權融資功能，而維繫上市運營的成本較高，對集團來説不划算。
而重組後的首創城發將匯聚4家子公司優勢資源，有意實現從“地產綜合運營商”’向“引領城市發展的綜合運營商”轉型。根據公告顯示，截至2020年12月31日，首創集團向首創城發資產注入標的總資產賬面值達到了231.9億元。
回到華人置業的這次退市來説，選擇退市，從公眾手中回購華人置業的股票，自然要選擇股價相對低位的時候。當前節點對應的股價正好處於絕對低位，是華人置業私有化的好時機。這對於縱橫資本市場多年的劉鑾雄來説，是一筆劃算的買賣。
而劉鑾雄用於維持華人置業股價的成本也相對較高，此時從上市平台抽身，也有助於減輕劉鑾雄家族揹負在身上的恆大事件壓力。