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地產商的日子不好過,這家央企背景的3000億房企調低全年目標

由 無英 發佈於 財經

本文來源:時代財經 作者:童潔

圖片來源:視覺中國

過往兩年,每到發佈年報的日子,綠城中國的股價就會遭遇一場暴跌。今年,“魔咒”終於被打破。

3月22日晚,綠城中國發布年報,過去的一年,其錄得合同銷售額3509億元。雖然是踩着3500億元的目標線過了關,但在2021年房地產行業哀鴻遍野的大環境裏,這份刷新歷史的答卷讓投資者略感安慰。

作為回報,3月23日開盤不久,綠城中國的股價便迅速拉昇,盤中最高漲幅超過11%,截至收盤,綠城中國報13.22港元/股,單日漲幅為8.36%。

這或許是張亞東接過綠城中國指揮棒三年多以來最輕鬆的一刻。剛接手綠城中國時,不斷湧現的歷史遺留問題攪得張亞東心力交瘁,他不得不為綠城中國製定詳細的三年“康復”、“健身”計劃,嘗試用時間來修復裂痕。

如願跨過3500億大關後,張亞東認為,綠城中國總算度過了難熬的康復期和健身期,正式邁入 “快速起跑期”了。

毛利率創五年新低

去年,全國房地產調控一如既往的嚴格,不少房企遭遇銷售瓶頸,甚至因回款放緩而導致財務天平失衡。僅僅看經營數據,綠城中國去年的表現確實比許多陷入險境的同行要出色。

年報顯示,2021年,綠城中國的收入總額首次衝破千億,實現1002.40億元,同比52.4%。不僅如此,前些年備受小股東詬病的盈利能力問題,在去年亦得到改善,去年,其實現利潤76.87億元,同比增長33.4%;股東應占核心淨利潤57.65億元,同比增長44.4%;股東應占利潤44.69億元,同比增長17.7%。

不過,值得注意的是,綠城中國管理層曾在小股東直指綠城中國盈利能力不足時作出回應,將2019年及2020年股東應占核心淨利潤下滑的原因歸結於“毛利率下滑所致”。但去年綠城中國利潤數據大幅扭轉的情況下,其毛利率仍然下降5.6個百分點。

其實,查閲綠城中國過去五年的財報可以發現,其毛利率經歷過一段過山車行情。2017年至2019年,綠城中國的毛利率由19.2%升至25.4%,此後,便走起下坡路,毛利率逐年降低,2020年為23.7%,去年進一步降至五年以來最低值18.1%。

在3月23日的綠城中國業績會上,綠城中國執行董事耿忠強被問及毛利率大幅下降的原因,他表示,毛利率下降是整個行業的趨勢,主要受到兩方面的影響,一方面是土地紅利正在減少;另一方面,受限價影響,綠城中國的品牌價值沒有充分體現。

長久以來,以杭州大本營為中心的浙江地區是綠城中國的主要糧倉,尤其是房價向一線城市看齊的杭州,土地市場火爆,新房限價卻未有絲毫放鬆,一二手房價倒掛的現象屢見不鮮,房企利潤被壓縮。

耿忠強坦言,目前綠城中國已售未結部分同樣維持在現有的毛利率水平。這意味着,短時間內,綠城中國的毛利率水平將很難出現明顯好轉。

下調銷售目標

按照張亞東的規劃,2022年,是綠城中國再度“起飛”的時候。但令外界感到有些意外的是,綠城中國突然擺出保守姿態,準備主動收縮規模,今年的目標在去年的基礎上下調200億元,至3300億元。

“從市場整體基本面來看,應該説目前還沒有看到非常明顯的改善,銷售端還是存在相當壓力。” 綠城中國執行董事、副總裁李駿在業績會上透露,3300億元是一個比較有把握的數字,而綠城中國的土儲足以支撐這個數字的實現。

據綠城中國高管介紹,過去一年,綠城中國在42座城市拿下101個項目,拿地總額高達938億元,獲得總建築面積約1751萬平方米。

截至2021年年末,包括在建及待建,綠城中國共有土地儲備項目256個,總建築面積約5881萬平方米,同比增長16%;權益建築面積3267萬平方米,同比增長12%;土地儲備總貨值是9488億元,同比增長18%。

今年,綠城中國更是瘋狂。在上個月北京2022年首批集中供地中,綠城中國先後拿下朝陽區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊三宗地塊,成交總價達98.4億元,成為拿地最多,金額最大的房企。此後,綠城中國又斥資在湖州、台州、南通、合肥、昆明等地拿地,加上北京地塊,其近期已花費近150億元用於拿地。

另據執行董事兼行政總裁郭佳峯披露,包含2021年底在杭州第三批集中供地和今年2月份北京首批集中供地上拿下的7宗地塊,近期,綠城中國已經補充總計約660億元貨值的土儲。他認為,對維持綠城中國重資產板塊一年2500億元左右的銷售規模來看,這樣的拿地節奏是屬於正常補貨。

“從時間比例上來看,綠城中國的拿地節奏不算積極,可能是因為近期大部分開發商在土地市場上面參與不多,相比之下導致大家對綠城的關注度特別高。今年,在當前市場不明朗的背景下,綠城中國會繼續保持投資定力。”

郭佳峯透露,今年,綠城中國計劃80%的投資資源聚焦在一二線城市,另外20%將佈局江浙地區的優質強三線城市,全年計劃新增2500億元到3000億元貨值的土儲。