本文來源：時代財經 作者：童潔
圖片來源：視覺中國
過往兩年，每到發佈年報的日子，綠城中國的股價就會遭遇一場暴跌。今年，“魔咒”終於被打破。
3月22日晚，綠城中國發布年報，過去的一年，其錄得合同銷售額3509億元。雖然是踩着3500億元的目標線過了關，但在2021年房地產行業哀鴻遍野的大環境裏，這份刷新歷史的答卷讓投資者略感安慰。
作為回報，3月23日開盤不久，綠城中國的股價便迅速拉昇，盤中最高漲幅超過11%，截至收盤，綠城中國報13.22港元/股，單日漲幅為8.36%。
這或許是張亞東接過綠城中國指揮棒三年多以來最輕鬆的一刻。剛接手綠城中國時，不斷湧現的歷史遺留問題攪得張亞東心力交瘁，他不得不為綠城中國製定詳細的三年“康復”、“健身”計劃，嘗試用時間來修復裂痕。
如願跨過3500億大關後，張亞東認為，綠城中國總算度過了難熬的康復期和健身期，正式邁入 “快速起跑期”了。
毛利率創五年新低
去年，全國房地產調控一如既往的嚴格，不少房企遭遇銷售瓶頸，甚至因回款放緩而導致財務天平失衡。僅僅看經營數據，綠城中國去年的表現確實比許多陷入險境的同行要出色。
年報顯示，2021年，綠城中國的收入總額首次衝破千億，實現1002.40億元，同比52.4%。不僅如此，前些年備受小股東詬病的盈利能力問題，在去年亦得到改善，去年，其實現利潤76.87億元，同比增長33.4%；股東應占核心淨利潤57.65億元，同比增長44.4%；股東應占利潤44.69億元，同比增長17.7%。
不過，值得注意的是，綠城中國管理層曾在小股東直指綠城中國盈利能力不足時作出回應，將2019年及2020年股東應占核心淨利潤下滑的原因歸結於“毛利率下滑所致”。但去年綠城中國利潤數據大幅扭轉的情況下，其毛利率仍然下降5.6個百分點。
其實，查閲綠城中國過去五年的財報可以發現，其毛利率經歷過一段過山車行情。2017年至2019年，綠城中國的毛利率由19.2%升至25.4%，此後，便走起下坡路，毛利率逐年降低，2020年為23.7%，去年進一步降至五年以來最低值18.1%。
在3月23日的綠城中國業績會上，綠城中國執行董事耿忠強被問及毛利率大幅下降的原因，他表示，毛利率下降是整個行業的趨勢，主要受到兩方面的影響，一方面是土地紅利正在減少；另一方面，受限價影響，綠城中國的品牌價值沒有充分體現。
長久以來，以杭州大本營為中心的浙江地區是綠城中國的主要糧倉，尤其是房價向一線城市看齊的杭州，土地市場火爆，新房限價卻未有絲毫放鬆，一二手房價倒掛的現象屢見不鮮，房企利潤被壓縮。
耿忠強坦言，目前綠城中國已售未結部分同樣維持在現有的毛利率水平。這意味着，短時間內，綠城中國的毛利率水平將很難出現明顯好轉。
下調銷售目標
按照張亞東的規劃，2022年，是綠城中國再度“起飛”的時候。但令外界感到有些意外的是，綠城中國突然擺出保守姿態，準備主動收縮規模，今年的目標在去年的基礎上下調200億元，至3300億元。
“從市場整體基本面來看，應該説目前還沒有看到非常明顯的改善，銷售端還是存在相當壓力。” 綠城中國執行董事、副總裁李駿在業績會上透露，3300億元是一個比較有把握的數字，而綠城中國的土儲足以支撐這個數字的實現。
據綠城中國高管介紹，過去一年，綠城中國在42座城市拿下101個項目，拿地總額高達938億元，獲得總建築面積約1751萬平方米。
截至2021年年末，包括在建及待建，綠城中國共有土地儲備項目256個，總建築面積約5881萬平方米，同比增長16%；權益建築面積3267萬平方米，同比增長12%；土地儲備總貨值是9488億元，同比增長18%。
今年，綠城中國更是瘋狂。在上個月北京2022年首批集中供地中，綠城中國先後拿下朝陽區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊三宗地塊，成交總價達98.4億元，成為拿地最多，金額最大的房企。此後，綠城中國又斥資在湖州、台州、南通、合肥、昆明等地拿地，加上北京地塊，其近期已花費近150億元用於拿地。
另據執行董事兼行政總裁郭佳峯披露，包含2021年底在杭州第三批集中供地和今年2月份北京首批集中供地上拿下的7宗地塊，近期，綠城中國已經補充總計約660億元貨值的土儲。他認為，對維持綠城中國重資產板塊一年2500億元左右的銷售規模來看，這樣的拿地節奏是屬於正常補貨。
“從時間比例上來看，綠城中國的拿地節奏不算積極，可能是因為近期大部分開發商在土地市場上面參與不多，相比之下導致大家對綠城的關注度特別高。今年，在當前市場不明朗的背景下，綠城中國會繼續保持投資定力。”
郭佳峯透露，今年，綠城中國計劃80%的投資資源聚焦在一二線城市，另外20%將佈局江浙地區的優質強三線城市，全年計劃新增2500億元到3000億元貨值的土儲。