2020，房企經歷重重考驗，上半年“集體抗疫“，下半年”三道紅線”，如何在嚴監管和求發展中尋得平衡，成了每一家房企前進過程中的必答題。
歷時近2個月的年報季剛剛落下帷幕，一列列數字矩陣是企業過往的軌跡，也是未來的註腳。國際金融報研究院聯合億翰智庫多維度出發，撥開數據迷霧，揭秘嚴監管下房企生存大變局。
融資成本一定程度上是房企綜合實力的體現，企業融資成本較低，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業的市場競爭力，從而實現低成本融資的良性循環；另一方面，融資成本的差異對房企競爭力也會帶來重要影響，較高的融資成本意味着需要支付更多的利息，會進一步攤薄企業利潤。
在不少業內人士看來，作為高槓杆的行業，房企的競爭，很大程度上是融資能力的比拼。
6家房企融資成本上升
2020年，為了對沖疫情對於經濟的影響，央行採取了寬鬆的貨幣政策，驅動企業融資成本不斷走低；此後儘管貨幣政策有所收緊，但在宏觀政策保持連續性、穩定性、可持續性，不急轉彎的背景下，企業融資成本上行依然有限。
億翰智庫數據顯示，2020年50家典型房企平均融資成本為6.08%，相較2019年的6.34%下降0.26個百分點。
從各區間分佈來看，平均融資成本在5%以下的房企有11家，和去年相比新增了綠城中國和建發國際2家。其中素來以低成本融資著稱的中國海外發展2020年融資成本再降0.41個百分點至3.8%，也是榜單中唯一一家該指標低於4%的房企。
國企和央企背景的房企，在融資渠道和融資成本上依然存在天然優勢。11家融資成本在5%以下的房企中僅有龍湖一家民企，2020年龍湖集團融資成本為4.39%，同比降低0.15個百分點，這也是龍湖連續5年融資成本低於5%。
融資成本在5%-6%之間的有濱江集團、美的置業、旭輝控股、碧桂園、世茂集團、龍光集團、綠地控股等11家房企。合景泰富、寶龍地產、正榮地產、中駿集團、融信中國、雅居樂、新城控股等9家房企融資成本在6%-7%之間。
融資成本超過7%的依然不在少數，禹洲集團、中國奧園、陽光城、藍光發展、中梁控股、迪馬股份、佳兆業集團、新力控股、中國恆大等房企融資成本依然處於高位。其中佳兆業融資成本高達8.7%，新力控股和中國恆大更是超過9%。
根據年報，2020年佳兆業的融資成本為18.18億元，較2019年的2.19億元增加了16億元，增幅高達732%。佳兆業給出的解釋為：由於2020年的平均借款結餘較高，導致利息開支總額增加，且資本化融資成本較去年相對減少。實際上，財務指標及債務結構都影響了佳兆業的融資成本。3月業績會上首席財務官吳建新表示，2021年爭取把平均融資成本降到7.8%左右。
另一家借款代價較大的房企新力2019年登陸資本市場拓寬融資渠道以來融資難度似乎並未降低，2018-2020年三年間新力的融資成本分別為9.3%、9.2%、9.1%，均處於行業高位。
綜合來看，2020年，房企的融資成本普遍下降，34家企業融資成本相比2019年底下降，其中正榮地產、中梁控股、碧桂園3家降幅顯著。
儘管較為寬鬆的貨幣政策讓大部分房企的融資成本有所下行，但依然有房企受困於自身因素而借錢難。
50家典型房企中，中國恆大、富力地產、禹洲集團、迪馬股份等6家房企融資成本較2019年有所上升。它們普遍存在短期償債壓力較大，槓桿率較高的問題。
如中國恆大2020年淨負債率為152.9%，現金短債比0.47，短期償債壓力較大。
禹洲集團2020年銷售額首過千億，然而歸母淨利潤卻下降97%。面對質疑，禹洲將利潤下滑的原因歸咎於聯營合營企業，稱部分盈利較好的聯營合營企業未能並表確認收入，實際上規模在百億左右的聯營合營企業從未給禹洲集團貢獻過規模利潤。業績的巨大滑坡加之年報數據中的多重疑點，無疑影響了禹洲在資本市場的信用及形象。信用資質相對較差，疊加“三道紅線”政策的影響，導致其平均融資成本有所上行。
融資成本的差異對比來看更為直觀。以1000億債務為例，禹洲將比中海多支付近30億的利息，而禹洲2020年歸母淨利潤才1.17億元。
規模越大融資成本越低
除了企業性質外，房企規模也是影響融資成本的重要因素。整體上看，房企銷售規模越大，融資成本越低。
億翰智庫按營收1000億以上、500億-1000億元以及500億元以下將房企分為三個梯隊。從融資成本平均數來看，第一梯隊融資成本的平均數為5.74%，第二梯隊融資成本的平均數為6.03%，第三梯隊融資成本的平均數為6.5%。從各梯隊平均數來看，營業收入規模越大的房企，融資成本越低。
從平均融資成本來看，2020年第一梯隊的平均融資成本為5.74%，較2019年下行0.17個百分點。第一梯隊中除中國恆大、富力地產和綠地控股的融資成本有所上行以外，其他房企的融資成本均下行。
第二梯隊的平均融資成本為6.03%，較2019年下行0.36個百分點，在三個梯隊中，第二梯隊的融資成本下行最為明顯。
第三梯隊平均融資成本為6.5%，較2019年的融資成本下行0.25個百分點，下降幅度小於第二梯隊，部分房企如禹洲集團的融資成本不減反增。
億翰智庫認為，隨着經濟的逐步復甦與企穩，貨幣政策預計將逐漸呈現中性偏緊的態勢。
企業端在嚴酷的融資環境下以及“三道紅線”政策的約束下，未來部分房企負債規模增長將放緩，房企通過加快銷售回款、持續優化債務結構、放緩拿地等措施，以推動企業的財務狀況滿足監管的要求，整體的財務狀況將趨於穩健。
據此，億翰智庫預判，2021年房企整體融資成本或將保持平穩。內部結構上，企業的融資成本依舊呈現分化的態勢，但是融資成本差距或將變相縮小。高槓杆房企不斷的降負債，緩解債務壓力，規避償債風險，；對於財務穩健的房企，資金成本或將趨於穩定，或者小幅下降，同時企業擁有更多的機會提升自身規模和盈利能力，在保持融資優勢的基礎上，在經營方面實現提質增效。
記者 孫婉秋 吳典 時子欽
編輯 左宇
責任編輯 孫霄