文/樂居財經 徐酒眠
“背靠大樹好乘涼”、“近水樓台先得月”，有着國資背景的物企很好的詮釋了這兩句古語。
與民營物企相比，國資物企憑着身世背景的加持，往往擁有着令其他同行羨慕的優質資源項目；與此同時，在政府公建、城市服務等項目的競標場上，中標機率也更大。
不過，正如硬幣的兩面性。偏保守的國資物企，往往也會陷入成長性差、盈利能力較低、發展速度遲緩的窘境。
近兩三年，隨着物企上市潮的掀起，大批國資物企也先後入局資本市場。據樂居財經統計，截至目前，“A+H”股一共有11只國資物企，其中5家是央企，另外6家是地方國資物企。
以最新刊發的2021年財報為基礎，梳理各自發展成色，其中央企保利物業、華潤萬象生活、中海物業、招商積餘4支隊伍闖入營收TOP10之列；金茂服務作為今年剛剛上市的央企，資本市場表現還有待時間考驗。
餘下的京城佳業、越秀服務、華髮物業服務、特發服務、金融街物業、建發物業，6家地方國資物企，營收與在管面積相當。
10億至20億區間的營收，在管規模均低於4000萬方，這6家地方國資物企，誰是“小而美”的存在？國資背景助力了誰？又桎梏了誰？
收併購高度審慎
2022年開年，華潤萬象生活斥資超35億元，先後吞下禹州物業、中南服務，物管行業收併購市場一度掀起“國進民退”的話題。
不過，以目前的情況來看，國資物企似乎並沒有在收併購場上活躍起來。
今年以來，在華潤萬象生活之後，合景悠活、碧桂園服務、新希望服務、京城佳業等4家物企先後刊發了收併購公告。其中，以京城佳業的併購單最小，從北京市國資委旗下的北投集團手中，以778萬元收購了卓聯物業60%股份。而其餘幾家物企發起的收併購訂單，交易金額都在億元以上。
而據樂居財經統計，在過去的2021年，共有31家上市物企發起了65宗收併購交易，總金額超過341億元。而地方國資物企中，僅有金融街物業與建發物業各自有一單收併購，且交易金額都不算特別大。
去年6月，金融街物業曾刊發三封收購意向書，除了從控股股東金融街集團手中收購北京永泰恆衞生服務有限公司，還包括以約1.3億元的價格收購株洲宏達物業管理有限責任公司65%股權，以及正在磋商一個來自香港物業標的公司。
不過截至到2021年底，也僅官宣了收購北京永泰恆衞生的進展，這筆交易對價345.18萬元。而另外兩筆到目前還懸而未決。
而建發物業則是在去年7月實施了一筆收併購，以現金代價3739.32萬元，從獨立第三方手中收購了洛陽泉舜物業服務51%股權。公告顯示，彼時目標公司管理12個項目，在管總建築面積約191萬平方米。
此外，樂居財經從其他途徑獲悉，華髮物業服務曾在去年6月收購了廣東粵劍保安服務有限公司100%股權，不過或許是併購金額太小，華髮物業服務並未刊發官方公告。
以手中的併購金而言，6家地方國資物企中，越秀服務手握併購金最多。在其IPO募集資金中，約有10.31億元計劃用於收併購，目前這筆資金暫未啓封。
在此前的業績會上，越秀服務非執行董事兼董事會主席林峯曾表示，目前正在接觸洽談收併購的物管公司有3至5家，但還沒有確定標的；公司對於標的考量和決策更看重標的質量，並進行合理估值。
外拓動力不足
事實上，與民營物企相比，國資物企即使是上市了也更多保留着“地產附屬”這一屬性。換而言之，關聯方的定位和戰略方向，基本決定了國資物企的發展定位。
基於此，國資物企的發展基本保持着“關聯方輸送就承接，不主動外拓”的狀態。以樣本中的6家地方國資物企為例，基本上大部分面積都來自關聯方輸送。
截至2021年12月31日，京城佳業合約管理面積約為3408萬平方米，其中2021年新增約312萬平方米，同比增長10.1%；且大部分為關聯方輸送，獨立第三方僅新增69.7萬平方米。
同期，京兆佳業在管面積約為3160萬平方米，較上一年同期增長8.8%。而其來自第三方項目的在管面積約為1290萬平方米，佔比40.8%，餘下近六成為關聯方輸送。
2021年建發物業來自第三方的新增合約建築面積僅357.9萬平方米。其中，收購的洛陽泉舜物業帶來合約建築面積約264萬平方米。據此不難推斷，其2021全年在第三方市場的競標增拓合約面積不足百萬方。
幾家物企中，金融街物業2021年第三方外拓較為顯著，其中來源於獨立第三方的面積新增約688萬平方米，佔總新增面積的78.38%。儘管如此，金融街物業依舊有過半在管面積倚重關聯方輸送。
數據顯示，截至2021年12月31日，金融街物業在管面積約為3350萬平方米，較上一年同期增長35.51%。其中，來自獨立第三方開發的在管面積約為1509萬平方米，佔比45.05%，較2020年同期的33.22%提升了11.83個百分點。
越秀服務雖然沒有披露具體的第三方在管面積佔比，不過其披露了來自獨立第三方的收入情況。
截至2021年12月31日，越秀服務來自關聯方的收入為17.68億元，佔總收入的92.2%，較2020年的89.6%提升了2.6個百分點；對應地，來自獨立第三方的收入佔比縮減至7.8%，約為1.50億元。
盈利能力較低
收併購謹慎，外拓動力不足之外，國資物企還存在盈利能力較低的問題。
6家地方國資物企中，越秀服務淨利率相對較高，約為19.27%；京城佳業與特發服務淨利率都只有個位數，均約為6.9%。華髮物業服務、金融街物業、建發物業3家物企的淨利率分別為12.2%、11.4%、10.3%。
而據樂居財經統計，2021年上市物企的平均淨利率約為13.76%。以此而言，6家地方國資物企中，僅有越秀服務在行業均值水平線上。
盈利能力偏低，與國資物企的業態類型發展“畸形”有關。比如京城佳業。
數據顯示，截至2021年末，京城佳業整體毛利約為2.73億元，毛利率為22.3%，低於上市物企30%的毛利率均值水平。
京城佳業整體毛利率水平較低，與其增值服務發展成色不足有關。一般而言，社區增值服務往往是物企拉高整體毛利率的一把利器，然而京城佳業的社區增值服務毛利率水平僅有16.3%，在所有上市物企中吊車尾。而非業主增值服務36.5%毛利率相對可觀，業務體量佔比卻並不高，營收1.45億元，在總收入中佔比11.8%。
此外，通過關聯方，國資物企承接大量公建以及城市服務項目。然而，這類項目通常具有部分社會性、公益性的特點，相對於普通業態，盈利空間大幅收縮。
不過，在當前地產行業發展承壓下行，潛在風險傳導至關聯物企的大背景下，國資物企的發展風險把控相對更加嚴格，運營相對更加穩健，面臨的潛在風險較小，抗風險能力也較強。
同時，國資物企在資金、資源整合方面具備優勢，背靠國資平台也能夠鏈接更多資源，嘗試更多的服務場景。
文章來源:物業K線