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作者 | 岳家琛
想盡辦法降負債，是富力地產過去一年的關鍵詞。去年中報顯示，富力地產“三道紅線”全踩，進入紅色檔，這成為壓在富力身上的大山。
根據3月25日富力地產發佈的2020年業績，截至2020年12月31日，富力地產剔除預收款後的資產負債率為76.7%，淨負債率為130.2%，非受限現金短債比為0.40，雖然降負債取得了一定進展，但依然踩中全部三道紅線，繼續保持“紅色檔”陣營。
為了縮減債務，富力地產在過去一年大幅削減拿地開支、進行降價促銷回款，這一系列操作的代價是業績下滑。財報顯示，過去一年，富力地產營業收入同比降5.4%，淨利潤同比降6.9%。
如何平衡降負債與增業績，成為考驗富力的難題。
營收淨利雙降，毛利率下降9個百分點
3月25日，富力地產發佈2020年業績報告。
財報顯示，2020年度，富力地產全年總營業收入為858.9億元，同比減少5.4%；淨利潤91.46億元，同比下降9.38%，比2019年減少9.44億。歸母淨利潤90.05億元，同比減少6.9%。
具體業務來看，富力地產物業發展營業額為785.7億元，佔總營業收入的91%，酒店營運營業收入為44.63億元，同比下降36.44%。
不僅營收、經歷雙降，富力地產去年毛利率、淨利率也呈現下降趨勢。財報顯示，去年富力地產毛利為203.9億元，毛利率23.7%，較上年度的毛利率32.78%下降9.04個百分點。
與毛利率的減少保持一致，淨利潤相應減少至人民幣91.5億元，淨利率10.6%。
富力地產表示，由於2020年的經營環境充滿挑戰，富力地產調整均價以加快銷售速度，以致影響毛利率。
銷售方面，2020年，富力地產權益銷售額為1387.9億元，未完成此前設定的1520億元的銷售目標，目標完成率92.65%。
累計出售及交付917萬平方米，較去年同期增長11%。
負債仍保持紅色檔陣營，管理層預計2022年“三道紅線”全達標
過去一年，富力地產採取各項措施降低負債。
2020年中期業績數據，富力地產“三道紅線”全部踩中，進入紅色檔。剔除預收款後的資產負債率為70.22%，淨負債率為177%，現金短債比僅0.44。
根據最新發布的年報顯示，截至2020年底，富力地產剔除預收款後的資產負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點；淨負債率為130.2%，同比下降69個百分點；非受限現金短債比為0.40，較上年同期提升0.03。
雖然各項指標均獲得大幅度改善，但依然踩中全部三道紅線，繼續保持“紅色檔”陣營。
具體來看，2020年，富力地產通過資產出售、股份增發等措施降負債。其中通過增發股份募集25.2億元資金；通過出售出售廣州空港物流園區股份套現40億元。
富力地產在財報中表示，2020年第四季度，富力地產出售了若干項目的部分權益，這為公司提供即時資金。富力地產稱，出售是為了加快再融資計劃及籌集流動資金。
通過執行戰略性的資產出售計劃、以股本配售形式發行長期資本，富力地產累計削減債務約374億元，其中涉及236億元的國內債券、119億元的信託及銀行貸款和19億元的海外債。
2020年，富力地產還通過發行新H股補充權益資本，按發行價每股9.82港元發行2.57億股的H股新股，募集資金總額25.24億港元。
富力地產董事長李思廉表示，如果價格合適，將繼續出售物業、商場、寫字樓和酒店等資產，同時也會出售部分住宅項目的股權。
對於未來降負債計劃，富力地產董事長李思廉表示，有信心在今年將淨負債率降至100%以內。到2022年底，三道紅線全部達標。
去年拿地支出同比降187%，今年銷售目標1500億元
值得注意的是，為了降低負債，富力地產還大幅減少了拿地。
2019年下班那，富力地產在一份內部文件提出：“2019年下半年原則上暫停拿地動作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。”
從這以後，富力地產拿地速度驟降。
自2019年第四季起，富力地產一直採取審慎的土地儲備策略。
財報顯示，土地儲備方面，2020年富力地產共收購了16宗地塊，新增土地的權益可售面積約385.5萬平方米。
中指研究院數據，2020年富力未出現在房企拿地金額TOP100榜單中，拿地金額不足85億元，同比2019年跌幅超187.06%。
對於今年目標，3月25日，富力地產董事長助理陳志濠在業績電話會議上表示，富力今年預計可售資源為2700億元，今年協議銷售目標為人民幣1500億元。
陳志濠在業績會上表示，預計上半年目標是600億元，下半年目標是900億元。
“今年年初表現向好，前兩個月協議銷售毛利率為30%-35%，因此有信心在餘下的時間保持同樣的勢頭，並預計全年的毛利率維持在約30%的水平。”陳志濠稱。