克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳
導 讀
2020年遠洋集團聚焦主業，積極拿地投拓，財務水平穩健，“三道紅線”皆為綠檔。但業績增長較為乏力；毛利率下降至18.5%，盈利水平及運營能力仍需提升。
【業績無增長，環渤海區域銷售貢獻半成】2020年遠洋集團全口徑合約銷售金額1310.4億元，同比微增0.78%；合約銷售面積706萬平方米，同比上漲11%；全年剛好完成銷售目標。2020年遠洋實施“南移西拓”戰略，集團下設北京、環渤海、華東、華南、華中和華西六大開發事業部，但各個事業部之間發展不均，需加強在其佈局重點城市的競爭力。其中北京和環渤海事業部管轄的環渤海區域銷售貢獻達51%。
【聚焦主業投拓增速，拿地樓板價持續走高】2020年全年遠洋集團新增土地建面791萬平方米，同比上升75%，聚焦主業加快投拓，拿地銷售比達到0.66。總土儲建面為3804萬平方米，較2019年末微升2.1%。遠洋土儲充足，但總土儲分佈方面區域來看環渤海區域的土地儲備建面進一步上升，較19年略升1個百分點。短時間內土儲以環渤海區域為主的局面仍較難改變，依然需注意市場過於集中帶來的風險。
【毛利率下降，需關注盈利水平】2020年遠洋集團實現營業收入565.1億元，同比上升11%，歸母淨利率28.66億元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57個百分點，歸母淨利率5.07%,同比下降0.14個百分點。另外總土儲樓板價持續走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續下滑，銷管費用率上升，勢必會壓縮企業未來的利潤空間，企業的盈利與運營水平仍需提升。
【“三道紅線”皆為綠檔，財務水平穩健】截至2020年年末遠洋集團持有現金437.4億元，較2019年末上升30.9%。現金短債比為1.69，長短債務比為2.17，短期償債壓力不大。平均融資成本5.1%，持續保持低位，融資成本優勢明顯。淨負債率下降至55%，剔除預收款後的資產負債率為69%，財務穩健度提升，資金安全度保持在較好水平。
01
銷 售
業績無增長
環渤海區域銷售貢獻半成
銷售業績與19年持平，剛好完成銷售目標。2020年全年遠洋集團完成全口徑合約銷售金額1310.4億元，同比增幅0.78%，幾乎與去年持平；銷售面積706萬平方米，同比上漲11%。銷售均價18552元/平方米，同比下降9.5%。2020年遠洋集團銷售金額同比增速低於百強增速13.3%，導致其去年的全口徑金額排行榜上已經跌出TOP30。遠洋集團2020年的銷售目標保守，與上年銷售額持平為1300億元且僅剛好完成目標。2021年遠洋集團的銷售目標為1500億元，同比提升14%，就近2年遠洋的增長情況來看，其目標增長率仍有一定壓力。
遠洋集團延續之前的以一二線城市為銷售業績貢獻主場，二者合計佔全年銷售金額的89%，貢獻佔比較上年增加5個百分點。但值得注意的是，雖然核心一二線城市銷售金額進一步提升，但銷售均價卻較2019年有所下降。
遠洋實施“南移西拓”戰略，集團下設北京、環渤海、華東、華南、華中和華西六大開發事業部。六大事業部的中心城市為北京、天津、上海、深圳、武漢、成都。遠洋集團期望實現區域聚焦，深耕主力市場，培育出一批能夠佔據市場前列的城市，並以此為中心，輻射周邊熱點區域，形成個區域之間協同發展。
事業部之間發展不均，需加強競爭力。從事業部之間的銷售佔比來看，遠洋對北京和環渤海事業部所管轄的環渤海區域銷售依賴度較高，該兩個事業部的區域銷售貢獻同比大幅增加，分別較上年增加4個和5個百分點，其中北京和石家莊二城的銷售貢獻佔北京區域的83%，而20年這2座城市疫情皆出現反彈，也在一定程度上影響遠洋的銷售業績。從銷售金額來看，六個中心城市中北京、深圳、武漢和天津銷售額都在90億以上，其中總部北京的銷售金額為291億元。遠洋在這些城市打造不少熱銷項目，如武漢遠洋東方境世界觀、杭州遠洋西溪公館銷售金額城市排名前三，深圳遠洋天著首開去化100%。而華西區域的中心城市成都的銷售額只有15億元。從區域之間的銷售佔比也可以看出各個事業部之間發展不均，需要加強在其佈局重點城市的競爭力。
02
投 資
聚焦主業投拓增速
拿地樓板價持續走高
拿地節奏加快，樓板價持續上升。2020年遠洋集團新增土地建面791萬平方米，較上年增長了75%，按照企業公佈新增土地建面及樓板價計算得出拿地總價約870億元，同比上升1.1倍。從拿地銷售比來看，遠洋持續聚焦主業，憑藉其良好的財務優勢，加快拿地節奏，全年新增51幅土地及2個成熟項目，拿地銷售比達到了0.66，高於百強平均的0.37。拿地均價方面，新增土儲均價11000元/平方米，同比上升19.6%。主要是由於遠洋持續佈局核心一二線城市，2020年在北京、上海、福州、大連等城市新增土地成本較高。
03
土地儲備
土儲充足
需注意市場集中帶來的風險
土儲持續保持穩定，需提升權益比例。2020年遠洋集團總土儲建面為3804萬平方米，較2019年末微升2.1%。新增土儲的權益佔比和總土儲權益佔比下滑，導致總土儲建面權益佔比下降1.6個百分點至52.4%。從遠洋的銷售規模及拿地增速方面來看，消化週期為4-5年左右，土儲方面持續保持穩定。
環渤海區域集中度進一步升高。截至2020年年末，遠洋環渤海區域的土地儲備建面較19年略升1個百分點，佔比達55%，總體區域佔比和19年差距不大，各區域變化在3%內。土儲城市能級方面仍然以二線城市為主。雖然遠洋集團實施“南移西拓”戰略，設立事業部力求改變，但從近兩年遠洋總土儲佔比變動幅度微乎其微來看，短時間內土儲以北方區域即北京和環渤海區域為主的局面仍較難改變，從調整構架到反映到銷售層面更是需要一定的時間，目前依然需注意市場過於集中帶來的風險。
04
盈利表現
毛利率下降
需關注盈利水平
毛利率及歸母淨利率雙降。2020年遠洋集團實現營業收入565.1億元，同比上升11%；歸母淨利潤28.66億元，同比上升7.9%。毛利率18.5%，同比下降1.57個百分點，歸母淨利率5.07%,同比下降0.14個百分點。毛利率下降主要是由於企業2020年有較多一線城市項目結轉，如深圳遠洋天著等，土地成本較高。2020年歸母淨利潤佔淨利潤比例為61.2%，較去年同期下滑3個百分點，加上遠洋2年拿地權益比例持續下降，預計未來歸母淨利潤佔比仍有可能繼續降低。
未來盈利水平仍受挑戰，企業需提高運營水平。遠洋集團2016年-2019年毛利率一直在20%-25%的區間，處於較低水平，2020年則已經突破20%下降至19%。且總土儲樓板價持續走高，從2017年的6500元/平方米上升至2020年的7900元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續下滑，銷管費用率上升，勢必會壓縮企業未來的利潤空間，企業的盈利與運營水平仍需提升。
05
償債表現
“三道紅線”皆為綠檔
財務水平穩健
短期有息負債增加，但償債風險不高。截至2020年年末遠洋集團持有現金439.3億元，較2019年末上升30.9%。貸款結構方面，1年內到期債務大幅增加，佔到貸款總額的32%，較2019年上升了21個百分點。現金短債比下降到了1.69，長短債務比為2.17，債務結構較之前有所惡化，但目前償債壓力不大。
融資成本保持低位，平均借貸利率下降，財務較為穩健。遠洋集團平均融資成本5.1%，較去年下降0.3個百分點，持續保持低位，融資成本優勢明顯。藉由其現金優勢，且有息債規模得到較好的控制，遠洋的淨負債率下降至55%。另外其2020年剔除預收款後的資產負債率為69%，持續保持穩定，“三道紅線”皆為綠檔。財務穩健度提升，資金安全度保持在較好水平。
排版丨太陽