越秀地產2020年淨利增長超20%財務穩健、納儲優勢凸顯

營業收入同比上升20.6%、權益持有人應占盈利增長21.9%、合同銷售金額同比上升32.8%、“三道紅線”零踩線，這是越秀地產2020年交出的成績單。在充滿挑戰的行業環境中，這家連續多年維持投資級評級的國有企業展現出了平滑行業週期波動的穩健經營能力。

大浪淘沙，地產行業競爭烈度的上升及調控政策的細化不斷推動資源向優質企業集中。在業績發佈會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠表示，近期國家發佈“集中供地”的政策對資金寬裕的企業更為有利，公司所獲得的機會將會更多一些，而“三道紅線”等控槓桿措施也將凸顯公司財務健康的優勢。

資金及土地端口的資源稟賦優勢已經在2020年顯現。2020年，越秀地產的現金總額同比上升了23.6%、年內平均借貸成本同比下降31個基點至4.62%，“6+1”的特色化、多元化增儲模式為該公司新增了22幅高質量土地，TOD物業項目實現約170億元的銷售額、同比大增236.6%。

健康的財務指標及豐富的可售資源為越秀地產保持銷售額的持續增長打下堅實的基礎，2021年該公司錨定了1122億元的銷售目標，同比增長17%。

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業績穩增 “三道紅線”全“綠”

2020年，越秀地產克服新冠疫情帶來的衝擊，堅持防疫和經營兩手抓，實現了經營業績持續穩健增長。

期內，該公司實現營業收入約為462.3億元，同比上升20.6%。權益持有人應占盈利約為42.5億元，同比上升21.9%。核心淨利潤約為40.2億元，同比上升14.6%。

得益於快速的復工復產以及創新營銷方式，越秀地產2020年的合同銷售額再創歷史新高，同比上升32.8%至957.6億元，完成全年合同銷售目標802億元的119.4%。截至2020年12月31日，公司已售未入賬合同銷售金額約1196.2億元，較年初上升35.1%。

值得一提的是，在保持營收利潤及銷售規模穩步增長的同時，越秀地產的財務指標也在不斷優化。截至2020年12月31日，公司的現金及現金等價物及監控户存款總額約為373.1億元，較年初上升23.6%，流動性充足；淨借貸比率為47.5%，較年初大幅下降26.5個百分點。2020年，該公司成功發行15億元公司債，發行期限3+2年，發行票面利率低至3.13%，年內平均借貸成本同比下降31個基點至4.62%。

越秀地產財務總監兼執行董事陳靜表示，受疫情影響，2020年上半年融資環境較為寬鬆，公司抓住窗口期進行了資金置換，增加了境內融資的比重，因此全年融資成本得以進一步下降。

2020年，“三道紅線”融資新規深刻影響了房地產行業的生態，“綠檔”房企被認為將擁有更多的比較優勢。而越秀地產便是為數不多的“綠檔”房企之一。截至2020年12月31日，該公司剔除預收款的資產負債率、淨負債率和現金短債比率分別為69.2%、47.5%和2.25倍，實現了“三道紅線”零踩線，全部“綠檔”達標。

對於越秀地產2020年的業績表現，林昭遠整體是比較滿意的。他表示，2021年公司有約1866億元的可售資源，按60%左右的去化率計算，有信心可完成1122億元的銷售目標，步入千億房企行列。

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多元化土儲戰略成果豐碩

憑藉穩健的財務策略，2020年越秀地產在土地市場斬獲頗豐。該公司通過多元化、特色化的“6+1”增儲模式在廣州、佛山、江門、杭州、蘇州、南京、青島、煙台、濟南、重慶和成都新增了22幅土地，總建築面積約為560萬平方米。其中，創新的“住宅+配建”模式令其得以低價獲取了廣州和樾府等四宗優質地塊，增加土儲約141萬平方米。據介紹，廣州和樾府是在2020年3月份收購的，首次開盤是10月份，在餘下不到三個月的時間便實現了52億元的合同銷售，表現出色。

“軌交+物業”戰略的推進也很順利。2020年，越秀地產將廣州星樾山畔（水西項目）和廣州星匯城（鎮龍項目）兩個TOD物業項目收入囊中，新增TOD物業項目土地儲備103萬平方米。截止2020年底，該公司共擁有5個TOD物業項目，佈局廣州黃埔、增城、番禺三大片區，總土地儲備達到388萬平方米，約佔其大灣區土地儲備的28.7%和總土地儲備的15.8%。

由於地理位置優越、產品定位精準，這些TOD項目持續熱銷，5個項目全年共實現合同銷售金額約170億元，同比大幅上升236.6%。其中廣州品秀星樾實現合同銷售金額約75.3億元，單盤銷售成績位居廣州黃埔區第一，廣州前三位。

據瞭解，在越秀地產的新增土儲中，非公開市場方式增儲佔比54.1%，其中TOD、配建、國企合作增儲方式分別佔新增土儲的18.5%、25.2%和10.4%，有效的控制了土地獲取成本。

截至2020年12月31日，越秀地產的總土地儲備約為2454萬平方米，其中大灣區土地儲備佔總土地儲備約55.1%，深耕大灣區戰略持續深化。

2021年2月中旬，有消息指國家資源部發布住宅用地分類調控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”。林昭遠認為，“兩集中”可能會對房企的人力、財力帶來一定壓力，但同時也有可能降低土地市場的競爭烈度，對於越秀地產這樣資金較為充裕的企業而言，可能更加有利，公司也將在投資策略上發揮“6+1”增儲模式的優勢，多增加優質土儲。

興業證券在研報中表示，多元化的獲地方式是越秀地產的獨特資源優勢，在減少對招拍掛依賴程度的同時，也有利於進一步優化土儲結構，這些土地獲地成本低，項目週轉快，公司有望維持高於行業平均的毛利率水平。