9月LPR“按兵不動”房貸利率是否還有下調空間？

9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年9月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與8月持平。自8月5年期以上LPR下調，9月房貸利率再創新低。同時，據機構數據顯示，9月，103個重點城市中超8成房貸主流利率低至下限水平。

不過，在業內人士看來，當前樓市修復受阻，仍需要寬鬆的信貸環境作為基礎，部分一線、二線重點城市房貸利率水平仍高於下限，未來仍有下調空間。

連續下調LPR的迫切性不大

市場之前預期9月5年期LPR會下調，卻並未實現。對此。貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示，8月1年期LPR和5年期以上LPR非對稱下降，特別是5年期以上LPR超預期下降15個基點。降息效果的釋放需要一定時間來觀察，因此短期內連續下調LPR的迫切性不大。當前貨幣環境整體寬鬆，後期政策重點是打通寬貨幣向寬信用的傳導鏈條，才能促進信貸投放的平穩增長，增強貨幣的流動性。

事實上，受8月份5年期以上LPR下調的影響，9月住房信貸環境進一步寬鬆，整體房貸利率再創新低。

據貝殼研究院發佈重點城市主流房貸利率數據顯示，9月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸款利率為4.15%，二套房貸款利率為4.91%，分別較8月回落17個基點、15個基點。其中，已有86個城市房貸主流利率低至首套房4.1%、二套房4.9%的下限水平。從利率變化來看，9月，廈門主流首套房貸款利率下調幅度最大，達到45個基點；東莞和長沙主流首套房貸款利率均下調35個基點。

圖/貝殼研究院提供

在放款週期方面，8月銀行放款週期為25天，與7月基本持平。其中，一線城市平均放款週期為31天，二線,、三線城市平均放款週期均為24天。

在房貸利率下調的同時，各地首付比例也在紛紛下調，相應地，貸款比例有不同程度的提升。與2021年四季度相比，由於各地出台的政策力度不同，三線、四線城市貸款比例提升最大，一線城市貸款比例基本持平。

對此，廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，除少數熱點城市以外，其他城市二套房首付比例多數降至了4-5成，恢復到2016年之前的狀態。

業內：房貸利率仍有下調空間

儘管有上述信貸政策的支持，但是全國商品房銷售仍然未見起色。據國家統計局的數據顯示，今年1-8月，全國商品房銷售面積同比下滑23%，降幅較1-7月減少0.1個百分點。而9月的最近兩週，同樣是“旺季不旺”。

對此，李宇嘉表示，從需求端刺激的效果，邊際效應開始下降。因此僅僅對需求端刺激還不行，只有供給端同步發力，樓市才能穩定。

“利率降低、放款加快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。”劉麗傑表示，後期市場的修復仍需要寬鬆的信貸環境作為基礎。當前部分一線、二線重點城市房貸利率水平仍高於下限，未來仍有下調空間。

李宇嘉也認為，LPR仍處於下降通道。他表示，即便5年期以上LPR低至4.3%，首套房利率最低只有4.1%，但其仍顯著高於理財收益率。近期，銀行不斷降低存款利率，5年期定期存款年利率僅為2.7%，市場上高於3%的理財產品很受歡迎，包括大額定期存單。

在李宇嘉看來，未來需求疲弱，需要降低購房門檻和成本。8月，5年期以上LPR已經下降15個基點，按照5月份同等力度降息來看，需要等2個月左右觀察效果，再行決定下一步降息力度。另外，近期銀行紛紛下調存款利率，也為未來繼續下調LPR創造了機會。因此，預計今年至少還有一次下調的窗口期。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 柳寶慶