地產徹底不行了？這是很多人可能會產生的念頭，哪怕只是短暫的一小會兒。
如果説恆大暴雷還在外界預期之內，那麼，隨後行業的演變可能越來越超出大家的預期，如今，地產行業彷佛航行在迷糊中大海一般，隨時可能遇到暗礁和撞擊，而迷霧何時散去，目前還看不到希望。
8月10日，地產行業的優等生龍湖股價出現大幅下跌，消息引起業內廣泛關注，其震盪幅度達19.6%，截至收盤，龍湖股價報20.9，跌幅達16.4%，比今年2月的高點47.75，跌去了一半多，股價處於近三年來的最低點。
龍湖8月10日股價走勢圖
圖片來源：同花順
不僅是龍湖，整個地產股全線下挫。據90度盤點，截至今日收盤，大發地產股價跌幅15.15%，弘陽地產股價跌14.84%，碧桂園股價跌7.17%，寶龍地產跌5.77%。
面對如此境況，一向號稱不關注股價表現的龍湖執行董事兼董事會主席吳亞軍也不淡定了。
01
龍湖股價大跌
跟很多出身財務的地產大佬不同，當過記者的吳亞軍並不熱衷股市，她的風格比較務實和低調，那句“晴天補屋頂”代表了她的行事風格，她相信只要做好業務本身，股價表現都是自然而然的事情。
然而，在地產持續觸底將近一年又時逢“斷供”潮的背景下，即便以穩健著稱，有着剋制的財務紀律性，龍湖也終究沒能置身事外，最高跌幅接近20%，這樣的震盪無疑是非常罕見的。
今天早上，瑞銀髮布了對內房及物管股最新評級及目標價，其中龍湖集團由買入下調至中性，最新的目標價格為25.7港元。IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，此或為觸發龍湖暴跌的主要因素。
此外，網上也流傳着龍湖存在大量商票“逾期”記錄的消息。銷售方面，猝不及防的“斷供”潮幾乎澆滅了剛剛有觸底回暖跡象的市場，龍湖亦不例外。根據8月9日公告，截至2022年7月末，龍湖累計實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額683.6億元，同比跌 57.7%。
可以説，這些因素都在不同程度上導致了龍湖股價大跌，不過，如果結合更長時間的維度來看，事情也許遠遠沒有那麼簡單。
進一步探究可以發現，從7月4日的37.05（開盤價）到8月10日的20.9（收盤價），僅僅一個多月，龍湖的股價就跌去了4成多。據90度觀察，自從2009年上市以來，龍湖在資本市場的表現接近一條不斷上升的平滑曲線，真正下降的時間非常少。
龍湖上市以來股價走勢圖
圖片來源：同花順
在業內看來，龍湖的股價波動，既有地產行業整體低迷的因素，尤其無法按時交房直接導致大家普遍對房地產行業失去信心，並採取“斷供”的方式表達自己的不滿，也有整個股市表現不振帶來的消極影響。
根據有效市場假説理論，龍湖的股價已經反應了市場上的已知信息，也就是説，在經營沒有發生重大變故的情況下，行業的低迷已經反映在了龍湖的股價上。從這個角度看，業內認為，伴隨着傳言的股價大跌發生在這樣敏感的時點，多少有些偏離正常市場的表現。
龍湖管理層上一次集體亮相是年初的業績發佈會
注：從左到右依次是趙軼、吳亞軍、邵明曉和陳序平
02
吳亞軍出面闢謠
對此，龍湖管理層果斷採取措施，積極回應外界關切。距離收盤後兩個小時，吳亞軍就帶着管理層召開了電話會議。
出席會議的人員往往只有在業績會現場才會現身，包括龍湖副主席兼執行董事邵明曉，龍湖執行董事兼CEO陳序平、龍湖執行董事兼CFO趙軼，這樣的陣容頗有些嚴陣以待的姿態。會上，龍湖直接表示，從去年開始完全不做商票，現在商票餘額7億，年底前逐步兑付到位，外界完全是謠言，已經關注到相關源頭，準備追訴。
當天晚些時候，上海票據交易所罕見公開表態，截止2022年8月10日，龍湖集團控股有限公司無商票違約和拒付記錄，相關謠傳並不屬實。對於這種通過謠傳擾亂市場秩序的行為，上海票據交易所表示予以譴責。
對於外界最關心的債務方面，龍湖表示，目前為止到年底，所有債務都還清了，無未償硬性債務，下半年可能主動還明年到期的銀團，短期債務佔比10%左右。
龍湖的融資表現也非常正常。7月初，龍湖剛剛成功發行2022年第三期境內公司債，發行規模17億元，利率4.1%；5月份，龍湖被監管機構被選定為“示範房企”，率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案進行融資；此後，龍湖分別發行5億元公司債及4.02億元供應鏈ABS，融資渠道進一步拓寬。
截至目前，惠譽、穆迪、標普對龍湖分別保持BBB穩定、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截至2021年年底，龍湖集團的淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.88），平均借貸成本為4.14%。
據龍湖管理層透露，公司尚未使用的公司債、中期票據、境內綜合授信額度合計達到2112億元，還有美金債或銀團貸款約4.73億美元額度待使用。標普在其信用評級報告中認為：“龍湖在保持穩健財務紀律的同時穩步擴張，將有助於公司在未來一到兩年抵禦不利的市場環境的波動。”
外界關心銷售下跌到什麼程度，龍湖的流動性會出現壓力。對此，龍湖表示，債務結構上，龍湖是最優秀開發商的之一。不管行業要花多少時間恢復，龍湖都會手持足夠現金流，穿越週期。
03
行業基本面暫時“失靈”
龍湖事件也許反映了一個很多人感知到的事實，在一定程度上，地產基本面短暫性的已經失去了參考價值。
“財務指標已經失效。”一位不願具名的地產分析師對90度表示，當前對於地產投資邏輯，更多是基於歷史經驗和公司各個維度上長期信任關係，或者和管理層長期的溝通打交道，知道對方比較靠譜，對於大部分公司憑指標很難去判斷。
這背後反映出來的是投資者對房地產行業普遍的信心缺失，而這種信心確實正在讓原本處於低迷的市場變得草木皆兵。
比如，瑞銀對包括龍湖的4家主要開發商根據其閒置現金來衡量其現金消耗率，其結論是2022年上半年，四大非國有企業開發商可能已經消耗了11-41%的閒置現金。
這個當然也可作為判定企業未來償債能力的依據之一，但柏文喜認為，對房企而言未來的銷售回款對企業流動性的影響更重要。他表示：“也許瑞銀對內房股未來一段時間的銷售回款根本就沒信心，所以才用閒置資金來判斷房企未來的償債能力和違約可能。”
知名地產分析師嚴躍進表示，龍湖此類風波，也説明當前投資者對於中國房企經營方面的敏感和一些猜忌。此前陽光城(000671)的高管在博鰲論壇上也提出，當前國企也一樣有壓力和問題。結合這兩個事件，可以認為房企的經營情況還是有脆弱的地方，市場信心不足。
“我覺得今天股價大跌，從我們本身來講沒有太在意，是市場驚慌導致的，企業根本沒出任何狀況。”吳亞軍表示，龍湖依靠原則和紀律才走到今天，目前在靜默期，高管不能購買股票，作為大股東，選擇分紅還是股票，龍湖主動選擇股票，支持上市公司多拿點錢。
“我們沒有為眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未來，做一些行業裏怎麼發現機會的事。”吳亞軍表示，現在不是看風險，反而是看機會的時候，國家一直在想辦法讓行業回到正軌，過去槓桿比較高的企業也付了該付的代價，政策會逐步出台，行業出清後，龍湖會一直存在機會。
嚴躍進也表示，對於房地產企業的股票投資價值，要從長遠的角度去看，對於短期波動可以減少顧慮和猜忌，對地產股的中長期投資價值依然要持較大的信心。
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