作者 | 王迪
出品 | 焦點財經
2009年與2014年的建倉與打新之旅，讓廣東海倫堡地產集團董事長黃熾恆冠上了“最牛散户”與“最牛打新散户”的稱號。
不論是與兄弟黃楚欣建倉上海萊士，還是豪擲億元申購新寶股份1000萬股，都讓他穩收超高收益率，也側面論證了黃熾恆的目光如炬。
就像對於諸多載譽的散户稱號，黃熾恆多次直接給予否認。面對評級的下調，海倫堡的態度也很“黃熾恆”。
6月20日，穆迪宣佈將海倫堡中國控股有限公司發行人評級從B2下調至Caa1，債項評級由B3下調至Caa2，展望為負面。
對此，海倫堡中國的選擇是直接“回懟”，評級決定主要基於其對中國房地產行業的市場評價和預期過於悲觀的負面看法，穆迪的預測非常悲觀，不符合實際，穆迪並沒有充分了解公司的實際運營情況。“公司正申請撤銷評級。”
“回懟”穆迪申請撤銷評級
上次強力回擊的當屬貝殼。24小時應戰渾水的貝殼用千字文回應做空，通過內部調查實質性完成，説明渾水做空報告存在大量事實錯誤，對方衡量方法有明顯瑕疵，缺乏基本認知。
此次海倫堡回懟的對象是美國評級業務的先驅，是當今世界評級機構中最負盛名的一個。
穆迪之所以對其進行評級下調是因為，鑑於中國目前融資條件緊張，海倫堡房地產銷售的現金回收週期較長，其流動性緩衝將減弱。
現實的情況是，疫情持續、債務危機、房企暴雷等“黑天鵝”接踵而至。即便是具有市場化優勢的華南房企也未能倖免。同樣起家番禺的奧園致力於“自救”，華南老牌房企恆大萬億債務重組待解困，植根於“活下去”房企吹響了債務紓困的號角。
評級下調、清盤呈請似乎已經成為房企的常態。
對於評級下調的反對，海倫堡給出的解釋是，公司自2021年下半年開始減少土地購買和經營資本支出，同時加速銷售現金回款以保證集團的流動性健康。而且，海倫堡2022年1-5月的銷售回款較去年同期增加3%。預計公司核心業務持續的現金流入將足以支持其財務及運營需求。
焦點財經發現，在穆迪評級下發之前，海倫堡提前償還了一筆存續債券。
據《廣東海倫堡地產集團有限公司2018年非公開發行公司債券（第一期）償債資金到賬的公告》，海倫堡在6月17日針對一筆存續金額合計8億元的非公開發行公司債券進行兑付，將連本帶息的償債資金提前入賬，如期償還相關債券，合計8.63億元。
海倫堡認為，穆迪沒有充分了解公司的情況就做出片面的結論下調公司評級，對此深感不解與失望，穆迪的觀點和評級行動不能反映公司當前以及未來的經營和財務狀況，公司正申請撤銷評級。
對於債務，海倫堡則聲明表示公司短期債務可控。截至2021年12月31日，公司短期有息負債同比下降23.3%，為人民幣150.6億元。截至本聲明出具之日，公司均按時、足額償付金融機構貸款本息，不存在違約或延遲支付本息的情況，公司償債能力未發生不利變化。
此外，海倫堡還表示，公司在開拓包括但不限於ABS、交易所公司債等渠道，持續獲得新的國內貸款額度，迴歸與國有銀行合作，投放規模充足；突破取得更大的集團綜合授信和更高等級的客户等級，開發貸項目重點與四大行合作。公司順應時勢，在2022年加強與四大資產公司等全國性大型資產管理公司；以及知名城市商業銀行合作，填補信託公司業務空缺。
截至2021年12月31日，海倫堡來自超過10家境內銀行的未動用授信額度合共人民幣220億元，可覆蓋短期債務。
漫漫上市路
評級的“硬挺”態度，海倫堡表現的很“黃熾恆”。就像對於諸多載譽的散户稱號，黃熾恆多次給予否認。或許，在黃熾恆的心中，並非想要只做一個“牛散”，而是要做個“莊家”，所以他對公司“敲鐘上市”有份特殊執念。
與恆大、碧桂園等粵系房企成立時間基本一致。1998年，建築專業出身的黃熾恆在廣州番禺創立海倫堡地產。在改革東風勁吹的上個世紀90年代，蓬勃的華南地產開發記錄了一個時代的印記。
海倫堡的主要業務是開發住宅物業，以及少量的商業物業和創意科技園。從廣州番禺走向全國，作為一家中型民營企業，海倫堡亦榮登中國房地產百強企業之列。
公開數據顯示，截至2021年12月31日，海倫堡的業務遍佈全國16個省及直轄市50餘座城市，累計擁有超200個優質精品項目，土儲貨值近4000億元。
只不過，它的上市之路一直並不順遂。
海倫堡分別於2018年10月、2019年5月兩次遞表港交所申請IPO，但兩次遞交的招股書均以失效告終，衝擊上市的計劃至今仍未實現。地產業務赴港上市兩次折戟後，黃熾恆很快把眼光轉向了依舊是IPO熱門的物業。
2021年4月23日晚間，港交所發佈的新上市申請版本公告顯示，海倫堡旗下海悦生活控股有限公司正式遞交招股書，只是物業上市依舊明沒有“迴響”，海悦生活招股書以失效而告終。
“自身相對穩健，但是土儲資源不夠好，所以估值太差之前沒上成。”有業內資深人士對焦點財經透露，項目存在較大瑕疵成為海倫堡地產上市無疾而終的原因。
早年間，海倫堡曾憑藉自身優勢壟斷了番禺南部的高端市場。但是，2004年之後，海倫堡擯棄高端路線轉向二三四線城市的戰略，成為起轉折點。從番禺到全國市場，黃熾恆也曾喊出“三年衝刺一千億”的目標，只是距離千億目標還有一定距離。
公開數據顯示，2019年海倫堡銷售金額為674.5億元。焦點財經並沒有找到2021年海倫堡的全年銷售額數據，但是從公開信息得知，海倫堡2021年1-11月權益銷售金額為600.6億元，2020年同期為504.3億元，排名上升6位，金額同比增長19%，距離千億目標也尚存差距。
誠然，面對當下的市場環境，上市或許能為融資開拓道路，但是高銷售額似乎已經不是房企們的追逐目標，“活下去”成為基本法則。
即便在海倫堡發展過程中，伴有高負債、高息貸款的質疑聲，但是在房地產融資越來越難的背景下，去年10月4日，作為民營房企，海倫堡成功發行共計2.7億美元2023年到期高級綠色債券，其中1.68億美元用於提前交換2021年到期債券，並同步成功新發行1.02億美元債，公司主體評級為穆迪B2，惠譽B+, 債券評級為穆迪B3，這實屬不易。
都説“念念不忘，必有迴響”，經歷過曲折上市路，“回懟”評級下調，海倫堡是否能成功“轉運”，實現IPO的進階？