觀點地產網 在槓桿“遊戲”中摔了一跤後，高銀金融的資金問題逐漸浮出水面。
過去一年，陷入財困危局接連遭遇停復牌，市值一落千丈之際，高銀金融百計籌錢，包括但不限於資金騰挪、甩賣重要資產、抵押借貸、簽訂重組協議、折價配股等，期間迎來了白衣武士長實的二度救援。
不過鉅額債務問題的複雜性和急迫性，使得圍繞高銀解財困的資本故事仍在持續上演。
這次的故事以長實的一紙入稟狀為開端，矛盾集中點圍繞何文田站項目的爭奪展開。這其中，或多或少都宣告着長實與高銀出現了合作的裂痕。
爭奪“何文田”
2020年7月中旬，高銀出售其位於香港的橋頭堡——高銀金融國際中心，使其過往隱現的資金問題再次被擺上枱面。
債務難題待解，長實援助高銀的市場消息不斷髮酵，直至8月底消息坐實，高銀金融與長實簽訂一系列重組協議，以抵押高銀金融國際中心進行再融資，獲長實牽頭借出合計87億港元。
值得注意的是，重組協議中還包括長實取得潘蘇通所持港鐵何文田站物業發展項目第一期的優先購買權，暗示着何文田站上蓋項目亦是出售選項之一。這亦進一步證明長實馳援高銀的算盤並非簡單的財務幫助。
但出乎意料的是，何文田項目出現了爭奪的另一方。
2月22日消息，長實集團旗下公司入稟控告潘蘇通及其私人公司高鉎投資。
根據入稟狀，高銀金融、潘蘇通及長實於去年9月1日簽訂一份“優先接受或拒絕權契據”，若有潛在買家出價收購何文田站項目部分或全部權益，潘蘇通需通知長實，長實亦有權拒絕，並以相同作價買入有關權益。
因此長實要求潘蘇通及高銀就早前與鷹君簽訂港鐵何文田站上蓋發展項目框架協議，向長實作出全額賠償。
事實上，矛盾從十餘日前已開始發酵，並逐漸激化。
於2月9日，鷹君與潘蘇通、高銀及高鉎投資簽訂框架協議，將項目發展商的一切權利及責任更替予鷹君或其代名人。鷹君將承擔發展協議項下作為發展商的所有權利、享有權、義務及責任。鷹君已向港鐵支付總額10億元的可退還誠意金，而誠意金將由港鐵托管至2月25日，在此日期前，鷹君享有排他權利，可就何文田站上蓋發展項目進行盡職審查，並擬備最終協議，供潘蘇通等簽署。
入稟狀指，鷹君公佈消息前，長實未獲通知，因此分別於2月10日及16日兩度向高銀及潘蘇通發信，要求對方提供建議與鷹君交易資料，惟仍無獲得通知，因此長實入稟要求向高銀與潘蘇通索償，並尋求法院強制對方履行合約提供相關資料。
但長實方面的態度依舊留有餘地，接受查詢時長實表示：“相信事情是一個誤會，只希望提示對方信守協議，事件應能在未來數天得到解決。一待事情解決，傳票將被撤回。”
反觀高銀及鷹君的態度，對於長實入稟要求賠償，潘蘇通透過公關表示，不評論事件。鷹君亦不作評論。
商人多逐利。對此有業內人士猜測，債務巨塔下，潘蘇通與長實的融資協議大概率也只是暫緩之計。填補窟窿，高銀還急需更大額資金。本次的另一位資產爭奪者——鷹君應是給了更高的價錢。
商業場上，時機和利益都重要，長實救高銀於水火之中。但其介入高銀債務重組之際，便有市場消息傳，已有潛在買家欲收購該項目部分權益，而長實對項目也感興趣。
從本次長實的入稟狀中可以看出，其對於何文田項目的意圖顯現且強烈。
翻查過往資料，何文田項目原由高銀金融持有，潘蘇通在2016年12月透過與高銀金融合資
以補地價約62.8億港元投得地皮，擬由高銀牽頭合資發展成高級豪宅項目，2018年再以60億港元將權益一併出售予潘蘇通。
根據鷹君本次與高銀簽訂的協議，該土地為香港九龍何文田（九龍內地段第 11264 號）北面用地，最小及最大建築面積分別為4.14萬平方米及6.9萬平方米，指定作私人住宅用途。除非另獲批准，否則該土地將發展成不少於800個及不多於1000個住宅單位。
四年前投地之時，何文田項目之優質引得多房企青睞，高銀金融突圍而出亦頗為出乎意料，投得項目的潘蘇通十分欣喜。
彼時失意者中便有長實的身影。據悉該項目共收到六份標書，其中五份來自本地大型發展商，當中包括長實、新鴻基及會德豐地產以獨資方式入標，另合組財團入標的是來自由新世界及信置所牽頭的財團。
目前的這場爭奪中，長實似乎處於稍顯“被動”的不利狀態。不過隨着資本博弈、法律糾紛等戲碼上演，長實和高銀的勝負尤未知。
合作與博弈
事實上高銀金融所擁有的資產中，不乏長實青睞的項目。
除了何文田項目之外，2019年6月，高銀金融從眾港資房企中脱穎而出，斥111.24億港元中標啓德第6546號地塊，眾多投地企業中便包括長實。
高銀困局將獲長實搭救傳聞盛傳之時，亦有市場分析人士認為，長實向來只買“平貨”，由於高銀負債較多，相信長實入主或純粹“抌錢”投資高銀的機會較微，估計高銀或可能會出售資產或股權予長實。
高銀被爆出資金問題後，長實派出了馬勵志入駐，上任高銀董事會副主席及獨立非執董，其對於受託管理股權投資基金、受託投資管理等方面頗有經驗，主要為高銀提供財務及重組諮詢協助。
值得注意的是，委任不到三個月，馬勵志便辭任相關職位，至於原因，高銀公告稱系其工作日益繁重，並將不能向公司投入充足時間以履行彼於董事會的職能。
這或許也顯示，長實與高銀合作裂痕的出現，可能並不止何文田項目。
亦有説法稱，此番長實解高銀金融財困形成的所謂“戰略合作關係”，實際上只是對外的一種官方且隱晦的説法。有熟悉高銀金融的業內猜測，高銀金融的角色是為長實處理一些失敗投資或不方便出手的投資，為此也相應需要作出一些“犧牲”。
對於目前資不抵債的高銀金融來説，近兩年其債務問題持續不斷，籌錢的方式幾乎用盡。但依舊無法填補資金空缺。
截至2019年底的數據顯示，高銀金融的計息銀行及其他借貸約為154.83億港元，債項對總資產比率為41.4%；截至2020年6月30日止全年錄得重大虧損約61億港元，2019年同期錄得盈利62.55億港元，而此前三年的淨利潤分別為8.93億元、14.20億元、12.02億元。
2020年7月中旬，高銀金融在發佈的公告中表示，集團正在安排為票據及貸款進行重新融資，方法包括：尋求87億港元左右的新融資；及出售其於九龍啓德第4B區4號地盤名為新九龍內地段第6591號一幅地塊。
其中啓德4B區4號地皮實則從3月份開始便有收購動態，隨後歷時兩個月才以70.4億港元出售，所得款項淨額用作償還借貸及一般營運資金。
至於87億港元左右的新融資，直至9月方與長實簽訂一系列重組協議，並以高銀金融國際中心作為抵押再融資。
而高銀亦不是第一次將高銀金融國際中心抵押給長實。兩年前，潘蘇通便通過該資產抵押獲得長實約102.3億港元貸款，當時貸款用於償還工商銀行貸款。
對於長實而言，這一筆交易可以賺取高息回報，是一筆穩賺不賠的生意。
截至2018年6月30日，高銀金融國際中心的資產總值為172億港元，當時102億港元的融資，算起來等於抵押了標的物業約60%權益。而在長實2018年半年報中，這筆102.3億港元的“短期應收貸款”計入賬中，年利率約8%。
該次融資計劃並沒有完全公開披露，但也引起了市場的注意，並有業內表示，這種交易可能不只是一種商業貸款，而是雙方之間或存在戰略型合作，只是有些約定並沒有對外透露而已。
2019年4月，消息稱高銀金融已經償還長實上述貸款。不過仍存在資金缺口的高銀，隨即轉向德意志銀行尋求一筆68億港元的債券融資，這也被認為是高銀系目前債務危機最初的發源之一。
去年9月份以來，受困於旗下債務的高銀金融通過招標方式放售高銀金融國際中心全棟物業，市值約120億港元，呎價約1.4萬港元。金融國際中心業務虧損成為售賣還債的一大原因。
此外高銀金融還出售持有高銀金融國際中心的成美及Goal Eagle全部股權，通過配售新股及出售總部，所得款項中約102億元將用於還債。
但因為附屬成美及Goal Eagle有欠款項目，高銀金融隨之引來清盤之辯。遭遇德意志信託（香港）的“清盤呈請”逼債，高銀金融只能積極應對，於10月15日向法院提交為有關呈請抗辯及反對向其授出清盤令的誓章，並表明了其中的利害關係。
可以確定的是，高銀金融的債務危機已經是箭在弦上。這些都被歸因於潘蘇通過往的槓桿遊戲，於2016-2019年4年間，其撬動近400億資金搶多宗高價土地，這些資產盤活並不容易；面臨借貸壓力的高銀金融出售項目亦存在虧損，其餘承接項目也出現“爛尾”狀態，債務問題也越發複雜。
或許，“白衣武士”長實給予的幫助，還不足以使高銀金融應對其債務難題。