樓市大調整來臨!買房盯緊這個機會

這幾年不良貸款一直在上升。

最開始是威海銀行，渤海銀行，晉商銀行這類中小銀行不良貸款比較多，但近年連招行這種大行的不良貸款也開始攀升。

不良貸款上升這個事兒，在經濟高速發展時只要企業有賺錢能力、個人不失業，問題都不大。

但時局並不會一直風調雨順。

今年不良貸款上升速度尤為突出，一季度不良貸款出來後，已經做了相關舉措進行控制，當時不少銀行接到前所未有的大額罰單。

但二季度隨着樓市回暖，大量的資金違規流入樓市，加之經濟恢復緩慢，不良貸款還在不斷上升。

7月11日，銀保監會披露：

截至6月末，我國銀行業不良貸款率達到了2.10%，比年初上升0.08個百分點。

一季度不良貸款上升，疫情的影響更大一些，但二季度的上升更多的是樓市的原因。

這還沒算上一些銀行、企業和地方政府存在故意粉飾和隱瞞不良行為造成的不良貸款。

雖説按照目前的數據來看不良貸款率還處於可控階段，但今年上半年是疫情，下半年有洪澇，天災對企業、個人的償還能力都造成了極大打擊，信貸風險還會不斷暴露。

因此未來三四季度，甚至明年一二季度，商業銀行不良貸款率都可能會有所上升。

不良貸款持續上升，很容易造成局部崩盤。

所以在這種時候，樓市真不能繼續添亂了。

調控是最好的保護

我們要認清的一個現實是，此輪為緩解疫情壓力而放的水，並不會一直持續，經濟逐步恢復後，就會收縮。

因此在資金收緊前就得着手調控，前段時間東莞，杭州，寧波等地調控也開始升級，近日深圳也出台了調控措施。

調控出台時總會有一波人哀嚎，但實則地區主動進行的調控收緊，才是對樓市最好的保護。

我國樓市比較特殊，從一開始就不是完全市場化的狀態，從根源上來説，土地、規劃、價格等等政策干預度都很強。

再加上房產地域性強， 因城施策等原因，整體崩盤的可能性並不大。

但也正是由於各地樓市政策不同，經濟差異大，發展不均衡，樓市局部崩盤的可能並不小。

海南、温州、鄂爾多斯、環京都發生過局部崩盤。

最慘烈的是海南，90年代海南，當年樓市崩盤後大部分房企成了銀行的債務人，最終也造成了海南發展銀行的倒閉，經濟增長率一下子回落到了4.8%。

此外近年的環京樓市也發生過腰斬，好在當年高點及時叫停，加上環京購房者以外地剛需為主，還是能抗得住，只是高位站崗的至今仍然滿腔憤懣。

局部崩盤雖然有政策性的原因，但反過來看，還好政策及時介入了，否則任由房價狂奔，後期崩得只會更慘。

縱觀每一輪房價異常上升，都有信貸在助力。

新房市場的零首付、低首付、二手房市場的高評、經營貸等都是資金違規流入樓市的典型代表。

一套房源違規50萬，1000套房源就是5個億，而如今隨便一個新盤的體量都在千套以上。

雨後春筍般拔地而起的新樓盤，不斷成交的二手房源，每一套都可能暗藏不良貸款。

信貸端不做好管控，短短一兩年就能推高區域內的房價、推高不良貸款率。

而高房價對於老百姓而言百害而無一利。

房子是必須品，結婚得買婚房、家裏添丁進口得置換大房子、孩子上學得買學區房，房價越漲越會導致無數人削尖腦袋，掏空六個錢包，互相傾軋的繼續推高房價，直到內卷實在卷不下去了，信貸撐不住後，樓市就會崩盤。

一旦區域樓市產生崩盤，其中很難有贏家。

對於有房者而言，自住房房價上漲並不會產生直接利潤，對於無房者而言，就算信貸寬鬆能低首付上車，但未來收入很大一部分都得貢獻給月供。

更何況如今已經逐漸進入存量房市場，二手房價格被信貸推高房企，政府也無法得利，是個典型的多輸局面。

就算不崩盤，房價大起大落間的利差也非老百姓能準確拿到手的。

因此早調控早好，否則風險上升，局部崩盤大家都沒得玩兒。

真等到上面約談，強制出台政策，那就是雷厲風行，一招致命，幾年的流動性都要被凍結，所以説何必呢？

區域內自己提前調控才是對樓市最好的保護，畢竟房地產仍是支柱產業，竭澤而漁永遠是下策。

精細化調控時代的機遇

縱觀十年我國的樓市調控政策趨勢，一直在收緊。

時間上越來越頻繁：以前普遍幾年一次新政策，隨後一年一次新政策，再到短短几個月便出台樓市新政，調控政策出台的時間間隔越來越短。

方式上越來越全面：對比前幾年的調控會發現，政策也越來越具體，調控政策已經進入認房認貸認離，限購限籤限價時代。

區域上越來越細：逐漸從一線蔓延至新一線二線三線，有的城市甚至細分到了區縣。

而且已經限購的城市絲毫不敢放鬆，一旦放開，人和資本都會瘋狂湧入，之前的調控措施都白做了。

可見房地產調控政策正朝着精準化、精細化的趨勢發展。

對於已限購的城市，短期內只會跟隨大趨勢延續細分調控，而且也會有越來越多的城市跟進。

但説到底，調控的目的不是降房價，是為了夯實房價，更精準的調控也是為了更精準的夯實房價。

因此精細化調控時代來臨，對於擁有購房資質的剛需而言，這是一個難得的機遇。等房價徹底被夯實後，再買房需要投入的成本只會更高。

每次調控，都是在逼走投資客，給本地剛需一個喘息之機，因此無論是貸款政策還是限購政策都給剛需留了口子。