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房地產的十字路口
唱空者重返舞台，房價必跌論甚至崩盤論叫囂出口；唱多者持續看好，短暫的橫盤是為了將來更瘋狂的漲幅，按照既往房地產週期發展的規律，這一兩年就要抬頭了。
而更多的人還是以觀望為主，反正手上也有房子，現在買房即賺錢的時代已經過去了。
在這種十字路口的轉變期，如何看待整個市場，自己很難把得準脈絡。我最近和一個地產老將進行過一次深度的探討。
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地產智者——老喻
這位老將有個可愛的名字——老喻（喻穎正），一個靠房地產35歲就實現財務自由的思考者。
説起老喻的人生還挺好玩的。大學期間承包電影院，靠着優秀的文案賺到了第一桶金。
畢業了就開始創業，寫了幾本關於房產的書，《現代房地產進店營銷全錄》這本被王石、潘石屹這樣的房產大佬推崇收藏。
創辦了《決策資源》，後來賣給了新浪房產，2014年納斯達克上市，順利實現財務自由。
主辦了21世紀博鰲房地產論壇，擔任了全國開發聯盟秘書長，跟以色列的財團合作開發了幾個房地產項目。
雖然現在老喻投身春藤家長學院這樣的教育行業了，但是他跟房地產多維度的關聯
還是能讓我聽到許多有用的聲音的。
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六點思考
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永遠上漲是種假象
改革開放40多年來，黨和國家的英明領導、中國老百姓40多年的血汗拼搏、快速消耗資源這三駕馬車闖出的經濟奇蹟被大家當做是理所應當的事。
特別是今年這個情況，疫情的影響、全球市場的疲軟、部分強權國家制造的經濟壁壘、低迷的消費信心，都給未來經濟發展蒙上了一層陰影。
經濟飛速發展帶來的國民財富劇增，一部分沉澱到了整個國家基建和民生配套上，一部分就沉澱到了房地產上。房產這類的固定資產佔國民資產的比重居高不下。
在全球經濟下滑的當下，中國房地產想獨善其身是不可能的事。其中最可怕的是對買房信心的打擊，大家都鎖緊了錢袋子，在這種環境下背上高額房貸是件很可怕的事。
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資產配置的黃金比例
如何理性配置房產是非常重要的一件事，在中國有大把的家庭固定資產基本就是他們的全部資產，房價的漲跌決定了家庭的財富，所以才會出現房價一漲笑嘻嘻，房價一跌立馬維權的事。
那些盼望着房價下跌的，好些都是等房價下跌後，微笑進場掃貨。買完之後就加入看多大軍喜盼房價上漲。
老喻覺得房產這類固定資產佔家庭總資產的比重要控制在50%之內，3分之一到一半的比重是比較好的比例。
多元化、多幣種的資產配置在面對未來多變世界形勢下會顯得更加遊刃有餘。購買股票（A股、港股、美股）、黃金珠寶、香港保險（美元資產）、境外房產都成了新選擇。
但是大多數人，對這些資產配置的遊戲玩不太通，各種被割韭菜的經歷最後又回到了還是買套房比較安全的想法。
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切勿刀尖舔血
全倉、上槓杆、一把梭！贏了會所嫩模，輸了下海撈魚，這二十年房產的暴擊式增長給了賭徒無限的信心。
套信用卡、民間借貸、全款轉抵押再購買、超低首付，一切都為了以下博大，加大槓桿。某些論壇還盛行買房，槓桿是第一要素的論調，誠然前些年的房價暴漲給了這種操作成功的沃土。
但是這種方式無異於再刀尖上舔血，這不是投資而純粹是一種賭博，還是一種贏了要繼續玩，輸了就傾家蕩產的玩法。
留住三年的首付，不要慌，繼續抗，萬一沒漲就借錢繼續抗，一步步把自己推向無法挽回的境地。越高的槓桿讓炒房投資客能承受的忍耐期越短，也許在所謂的黎明來臨之前他們就倒下了。
況且現在高市場利率、期房制度的銷售模式讓投資房產的資金和利息成本大大增加，房產存量數的不斷增加也讓房子的出租市場變差，限售政策還延長了房產交易的週期。
所以，投資需謹慎，切勿高槓杆。
但是你要説房子是不是堅決不能買了，俠俠是覺得是不對的。現在還想靠投資房產獲得大利潤確實是件很難的事，但是剛需剛改客户該買還是可以買的。
購買房子應該回歸其本身的社會價值，自我居住、改善居住品質、孩子有學校可讀這樣的硬性需求還是要滿足的。
而且現在房子產品迭代的速度非常快，大多數的新房產品從設計、規劃、產品力、舒適性上都領先老房子。
想生二胎了，還窩在一個小兩房裏，是不是得進階個三房四房；每天為了清晨的搶廁所大戰制定詳細的作戰時間，是不是得升級個雙衞房；父母都快退休了，已然爬不動高層的樓梯房了，是不是得心疼心疼老人的膝蓋。
看看別人加的江湖景花園楊樓，再看看自家的老社區，是不是有一種立馬換房的衝動；看着隔壁的小李因為一套新三居室就一舉拿下相親對象，而自己卻因為沒有新房而屢屢被髮好人卡，是不是有一種想立刻上車的決心。
那現在有了買房想法的人，應該如何選房企呢，聽聽下面的東西，或許會有一點答案。
房企就是一個手工縫合匠
現在的房企，嚴格來説，就是一個整合資源的大平台，把各類企業和人才、物資粘結在一起的手工縫合匠。
土地是國家的、錢是銀行的、建築工程是外包的、設計是找專門的設計公司、物資材料是採購自各個企業的。
把這些相關部門和相關行業的資源整合在一起，畫一張美好的藍圖，吸引購房者為這張藍圖買單，好的企業在賣完房後還會持續保持與業主的關係，有的企業就直接拍拍屁股走人。
新時代，屬於後浪
既然大家都是整合資源的手工匠，那是不是誰的技藝精湛誰就是行業龍頭呢。以前並不是這樣，是的廣告打得響、誰的分店多、誰借得錢多擴張的膽子大誰就贏了。
看看龍虎榜上前幾的房企，模板化的造房方式，高麪粉價（地價）拿地，從土地庫存上碾壓競爭對手，高負債率的發展模式相當於賣房屆的高槓杆，碰到地產發展的春風，誰膽子大誰就成了龍頭。
然而近日，住建部、中國人民銀行在北京召開的重點房地產企業座談會上，為房地產融資劃定的“三條紅線”也許就要重新劃定房企的實力版圖了。
三條紅線是：
1）剔除預收款後的資產負債率大於70%；
2）淨負債率大於100%；
3）現金短債比小於1倍。
除了三條紅線，拿地銷售比是否過高和經營性現金流情況也將作為監管機構考察的重要指標。
此外，房地產企業被分為四檔進行管理：1）若上述三項指標全部“踩線”，有息負債不得增加；
2）若指標中兩項“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%；
3）若只有一項“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%；
4）若全部指標符合監管層要求，則有息負債規模年增速可放寬至15%。
不要再盲目擴張了，只要能借到錢，就可以一路裸奔的時代過去了。看看轟然倒下的泰禾，就是前車之鑑。
而現在財務狀況優良、產品美譽度高、一心撲在房子本身上的企業會獲得很好的發展空間。
濱江、仁恆、綠城、華潤、中海、龍湖、金地、保利、金茂、萬科、建業這樣的企業大展拳腳的機遇來了。
境外資產
老喻作為一位資深的房地產開發運營的從業者， 他個人的買房思路其實也是很有借鑑意義的。因為老喻真的很低調，軟磨硬泡也就得知了兩套房產的位置。
一套為了孩子讀書在加拿大温哥華自建的大House，這套房賣多少錢不知道，只知道隔壁那套大概能賣1000萬加幣；另一套在深圳的某島某邦，這種知名盤大家一查也就知道大概多少錢了。
不知道大家的感想如何，反正知道真相的我，眼淚瞬間遍佈了眼眶。果然是靠房地產實現財富自由的人，哎。
聽老喻説，温哥華的房子租售比其實還挺不錯的，借款的利率也不算高，但是炒房的卻不多。各中原因他也沒有細説，還沒去過西半球的俠俠只能哦哦哦了。
知識的積累程度、個人的眼界，差距同樣很大。現在的俠俠也只能聊一聊南昌的房產、南昌的片區發展，未來得多給自己充電，多去外面轉轉，這樣才能有更全面更高更透徹的視覺看待房產。
在這預告一下，本週我跟羅老師要去上海拓展一下視野了，JUMP大會第二季，聆聽房產地各個產業鏈大佬的見解。
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