世紀金源決定親自下場，將物業服務打包謀求在港上市。1月20日，港交所掛出的文件暫未有更多募資信息，卻勾勒了這個始於房地產的黃氏家族企業的部分財富版圖。
此番上市的主體是世紀金源服務集團有限公司（以下簡稱“世紀金源服務”）。招股書顯示，歷史可追溯至1992年的配套物業管理公司，但其股權大規模調整開始於2020年8月。作為世紀金源創始人黃如論的兩個兒子，黃濤和黃世熒通過間接持股和家族信託等方式完成對上市主體的股權改造，持股比例達92%。上述文件中並未出現黃如論的身影。
招股書顯示，世紀金源服務沒有銀行貸款，而且披露現金流充裕，可自2020年底起至少19個月內保持穩健的財務狀況。除了黃氏家族的持股外，世紀金源服務引入了馬濤入局，後者持股8%。招股書介紹，馬濤是經驗豐富的投資者，在中國房地產、農業和醫療保健產業擁有多年經驗，在多家境內外公司中擔任重要職務，有廣泛的業務資源網絡。
除了上述資本運作外，世紀金源服務的融資記錄非常乾淨。對於這次募集資金的用途，招股書披露了一系列收購或投資的計劃，用於業務擴展和補充資金等。但在物業服務公司紛紛上市的當下，破發與否概率對半，世紀金源方面的前路如何？
房企拆分物業服務上市潮湧動
物業服務企業對港交所並非新事物，上市公司早已達到39家，世紀金源服務的體量也並不算大。過去兩年的年營收規模也就10億元左右，其中物業管理服務的收入約八成，另外的營收來自於增值服務。截至2020年三季度末，總合約建築面積約為7410萬平方米，在管總建築面積約為6390萬平方米。
與很多與房地產企業伴生的物業公司類似，世紀金源服務並不擁有任何物業，其業績主要來自於世紀金源集團所開發的物業，包括大部分住宅、購物中心和寫字樓。2018年9成在管建築面積來自於此，2020年又承接了世紀金源集團開發的是個大型購物中心和一家奧特萊斯。不過，世紀金源服務也通過外拓服務第三方。
對於此番上市，在外界看來，是一場行業趨勢下的結果。2014年6月，花樣年控股將旗下物業管理公司彩生活分拆上市，這成為中國大陸最早分拆物業在港交所上市的企業，隨後各路玩家紛紛效仿。到2018年開始積聚成為一股浪潮，碧桂園服務、保利物業、正榮物業、金融街物業、恆大物業皆是在此之下的產物，井噴之勢已不可擋。
到2020年底，華潤萬象生活上市，首日即漲超25%。後續仍有數十家企業準備上市進程，世紀金源服務只是其中之一。港股上市物流企業平均市盈率約為35倍，遠高於港股平均市盈率的10.3倍。一些第三方機構將這一趨勢解讀為企業拓展融資渠道，優化企業槓桿，與地產開發板塊相比，這類業務更容易受到資本青睞。
政策是背後推動的因素之一。2018年以來，信貸環境持續收緊，房地產企業融資環境日趨嚴峻。“房住不炒”是政府多次強調的關鍵，這一定程度上影響了價格和交易量，從資本市場的反應就是股價的萎靡。物業管理卻是其中剛需，儘管盈利微薄，但受宏觀調控影響較小，而且可在當前業務基礎上擴展經營項目。
2020年10月，發改委聯合多部門聯合印發的《近期擴內需促消費的工作方案》就在提出“搭建智慧物業平台”的同時，也談到了“增加社區生活服務消費”，以及老舊小區改造等內容。對應的是，中國房地產市場已經進入了存量階段，券商東方證券研報指出，物業服務具有外部性，資本市場給了物業公司一個價值重估的平台。
新冠疫情則是一個突發的推動因素。疫情期間，物業企業在常態化防控發揮了作用。世紀金源服務在招股書中稱，2020年第二季度起，由於中國境內放寬了許多與新冠疫情有關的出行限制，其物業管理服務、增值服務和業務擴張亦已逐步恢復。與此同時，房地產企業資金迴流受限，打折賣房並不罕見。
2020年12月，在一場行業論壇上，新城悦服務集團首席戰略官兼董秘尤建峯表示，直至2021年三季度或將再爆發一輪物管企業上市潮。原因是港交所主板上市條件正在徵求意見，提高上市前一個會計年度淨利潤要求，後者將在2021年7月1日正式落實。若按此條件，物管企業的管理面積要在2000萬平方米以上才有機會(上市)。
行業受到追捧。海通證券一份研究報告中指出，物業行業將成為一個萬億級的藍海市場，預計到2022年行業總規模可達10000億元。2019年底，易居企業集團CEO丁祖昱在評樓市年度發佈會上預測，未來10年物業管理規模將達500億平方米，從基礎服務到增值服務，物業服務市場空間將達3萬億。
然而，熱潮之下，泡沫也在湧現。最直觀的體現就是上市破發。2021年首個在港交所上市的物業企業榮萬家就遭遇首日破發，開盤價較發行價下跌4.9%。這並非個案，恆大物業、世茂服務等皆在首日盤中破發。供股過量和整體估值回調都是因素之一，但IPG中國區首席經濟學家柏文喜稱，一些中小物業股和缺少亮點的物業股破發是大概率事件。
大物管+大商業，世紀金源服務推高毛利率
世紀金源服務在招股書披露，其一方面通過提升服務，上調了21項再管物業的物業管理費率，平均增幅約為36%，其中將擁有過萬業主的住宅物業大盤的每個月物業管理費用由每平方米2.52元增加至3.50元。另一方面在開拓第三方客户的同時，其在推動小區新零售服務，投資機器人公司，並在2020年取得了提供裝修服務的資質，計劃從2021年開始提供服務。
超大盤項目和京津冀都市圈是世紀金源的優勢，這也推動了世紀金源服務的盈利能力。2018年到2020年前三季度，世紀金源服務的毛利率分別為32.1%、31.8%和37.6%，高於第三方機構統計的百強物業公司平均值約9個百分點。不過，物業管理服務收入基本全部通過包乾制產生，即按在管建築面積收固定費用，而世紀金源服務披露的財務數據是虧損，但已在縮窄。
對於高毛利率，世紀金源服務解釋，得益於其大型綜合性建築物物業管理運營模式的規模效應，以及採用技術和自動化工具管控成本，提高服務質量。在招股書中，世紀金源服務通過圖片展示了典型世紀城項目的地理佈局為“大物管”與“大商業”匹配。
該公司稱，這些項目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌，且聚集豐富商業資源的大型住宅小區組成，而這一佈局令其能夠推動住宅與商業實體的交互並發展多元化的增值服務，形成了綜合性生活服務生態圈，實現大型住宅小區與購物中心的協同效應。此外，私域流量運營的運用，為其增值服務創造獨特的優勢。
不僅如此，世紀金源服務還將管理模式複製到其他物業項目。其舉例，2019年1月開始管理位於山東省德州市的一個由獨立第三方物業開發商所開發的物業項目，其在管建築面積接近70萬平方米，2019年的毛利潤率較2018年增長約20個百分點。
同樣由華泰國際擔任獨家保薦人的榮萬家也依託於房地產企業榮盛地產，也覆蓋了購物中心、寫字樓等業態。然而由於單方坪效不高，物業費平均不足2元，管理面積也不高，並且過度依賴關聯地產公司，來自第三方的管理面積僅為0.52%，其整體毛利率在2019年金額為18.2%。
與榮萬家相反，恆大物業與世紀金源服務類似，都是通過物業組合的多元化，並簽約主題樂園、產業園等其他物業類型，獲得收益。不僅如此，恆大物業也同樣通過提高物業費，由2019年同期的1.82元提高至2020年上半年的3.65元，並通過降低人工成本，採用技術賦能手段管控項目，提升整體利潤率，2019年達到了23.0%。
黃氏家族從房地產切入金融板塊
早在2004年，有媒體報道稱世紀金源集團要借殼世紀中天實現上市，後者當時股價飛漲。時任世紀金源副總裁的黃濤接受採訪時表示，“我們對上市沒有興趣”，並且表示從來不看股票雜誌。但在其接班父業後，卻在攪動資本市場，為己所用。
2017年，黃如論因涉嫌行賄犯罪而被免去了政協委員職務，黃氏兄弟隨後逐步走上台前。2018年1月，黃如論分別與黃氏兄弟兩人簽訂了股權轉讓協議，將其持有的公司50%和30%股權分別轉讓給了黃濤和黃世熒，後兩者持股分別達到了60%和40%。世紀金源總經理的職位也由黃如論轉給了黃濤。
2020年底，新京報曾報道，世紀金源持續進行資本擴張。多隻機構成為黃氏兄弟的資本擴張的工具。過去五年多，這家地產大鱷一直謀求向輕資產市場轉型。其官方曾披露對產業的佈局將圍繞大消費、大健康和新科技展開。
歲末之交，世紀金源在上海和阜陽再度大手筆拿地的同時，黃濤在資本市場也激進。一方面，利用西藏景源三個月時間通過集中競價方式吃進皖通科技股份，與第一大股東南方銀谷之間的差距僅剩下2.4萬股。另一方面參與中信建投定增案，認購額與中國人壽並列第一，並利用入股公司搶佔前十大股東兩個席位。
世紀金源官網顯示，其在中國大陸已投資2580億元，房地產之外的金融業務亦佈局已久。2002年入股北京銀行後，世紀金源就陸續吃進多家機構。儘管黃濤曾捲入A股操縱案，資本佈局已有所收縮，但其手中握有證券牌照外，還擁有保險牌照，騰雲投資位列農銀人壽股東席。
此番直接闖蕩港交所，雖有行業趨勢做背景，但黃氏家族亦由此走上資本市場前台。
新京報貝殼財經記者 梁辰 編輯 陳莉 校對 王心