文/樂居財經 曾樹佳
上半年，望着物管、商管賽道的喧囂，一些仍在努力衝擊資本市場的開發商，或許會發出一聲感嘆：“熱鬧的是他們，我什麼也沒有。”
兩三年前，港交所也曾掀起一波又一波的地產上市潮。在調控的基調下，中小型房企試圖憑藉彼時的時間窗口，募集一筆資金，緩解自身的經營壓力。後來，物業股的光環，逐漸蓋過了“過氣”的地產股。
如今，物業股上市風力漸歇，地產開發企業也依然只是三三兩兩地遞交上市資料，謀求IPO。只是很多主體並沒有一蹴而就，而是經歷了曲折的過程。
年內成功登陸港交所的房企，也僅有堅持到底、歷經四次遞表的三巽集團；而眼下，又多了一家四次衝擊港交所的企業——中國文旅，這種“堅持不懈”在過往的上市企業中並不常見。
但在它們的身後，海倫堡、奧山控股等房企，卻因前兩次遞表沒有獲得回應，遂放棄了對接資本市場的念想，新星宇控股則在等待着港交所的召喚。
上市寂寥
8月中旬，長春房企新星宇控股因年初提交的IPO資料失效，遂更新了財務數據，再次提交上市申請。但兩個月的時間過去，仍然不見動靜。
這家東北房企，實控人為盧昕。起初，她是長春地產圈內有名的職業經理人，後進入新星宇，逐漸由一個普通的程序員成長為新星宇控股主席、行政總裁兼執行董事，並持有公司74.52%股權。
她曾評價自己是一個“目標感很強的人”，現階段登陸資本市場，應該也是她最為重要的目標。但目前看來，她的上市夢似乎仍在延遲的不確定中。
新星宇控股於2018年至2020年，營業收入分別為47.87億、48.66億、53.22億，相應的淨利潤分別為5.08億、5.36億、8.02億。
儘管它為了衝擊港股市場，這三年的淨資產負債率已經從2.9降至0.4，但其地產佈局主要集中在長春。對區域市場較為依賴、規模較小等特點，並不能為它的上市歷程加分。
不過，新星宇上市的延緩，也歸因於行業的大環境。因為地產股上市的風口早已過去，後來謀求IPO、翹首以待的並不只有新星宇，許多中小房企的名字，也出現在這個行列中。
例如海倫堡、奧山控股自2018年底，就着手上市籌備，但歷經兩個半年、兩次遞表，直至2019年底仍然申請失效後，它們才悄然終止了上市計劃，不再更新招股書。
而去年11月，首次遞表過期之後的實地集團，並未繼續衝擊資本市場，暫時歸於沉寂。奧園旗下的中國文旅，經過多次努力，至今也前途未卜。
10月22日，中國文旅再次遞交招股書，四次衝擊港交所。這次，它索性將名稱由“中國文旅集團有限公司”變更為“大灣區文旅康居股份有限公司”。
但在外界眼中，大灣區文旅仍是一家披着文旅外衣的物業開發企業，含有大量銷售住宅。按最新招股書數據，截至今年5月底，其收入3.19億元，度假物業銷售收入為2.78億元，佔比達87.1%。
IPO失效的原因較多，有可能是審批流程耽擱，也有可能是上市申請公司提供資料的速度比較慢。一般而言，房企只要不斷地補充資料、優化財務數據，就能爭取到後續的“聆訊”機會。
但 “一鼓作氣，再而衰，三而竭”，地產開發商大多在等待的過程中，不斷進行自我審視與衡量後，適時地中斷資本計劃。
據樂居財經統計，2018年有9家內地房企成功赴港IPO，2019年、2020年各有7家，但今年截至目前卻僅有三巽一家。換言之，往年“七八個星天外”，今年曆經周折之後才產生“一縷星光”，規模已不可同日而語。
風起與風歇
好風憑藉力，久在地產江湖進退的開發商，都知道把握時機的重要性。兩三年前，那陣掀起的上市潮，便成就了不少中小房企的上市夢。
彼時，調控的趨勢逐漸明晰，融資大環境開始收緊，為了緩解流動性，拓展生存空間，正榮、弘陽、美的置業、大發地產、恆達集團、景業名邦等房企，紛紛奔赴港交所，且大都能如其所願。
其中，來自河南的恆達集團，因為“積累了預定開發但尚未產生重大收入的大量土地儲備”，且“物業開發在土地收購及建設方面均需要大量資本支出”，它頂着高負債上陣，也得到了“上岸”的機會。
上市首日，恆達集團破發逾22%；首日收盤價為1.13元，跌幅8.77%，成為兩年內赴港上市首日跌幅最大的一個內地房企。
那時候類似的破發現象屢見不鮮，但遭遇破發的房企，畢竟已經踏入了資本市場，已為自身的發展拓展了空間，總比沒有上市要強。
部分小房企也得以用較快的速度衝擊資本市場，比如地產二代陳思銘旗下成立僅6年的景業名邦，只經過5個月的時間，便完成上市，募資12.64億港元。
強勁的風口，描繪出一幅幅地產上市的畫像，但隨着時間的推移，也漸漸成了衝風之末。去年，雖然仍有港龍、金輝、上坤、領地、祥生等登陸資本市場，但這一波過後，上市潮已接近尾聲。
在“三道紅線”“集中推地”等調控政策下，赴港上市原本應該繼續成為中小房企的“救命稻草”，但從今年的上市進程看，除了遞表的新星宇，還有已經上市的三巽外，卻難見地產股的身影。
很多未上市的房企正在觀望，因為在調控的基調下，投資者更為注重上市主體的基本面，假如不能讓自身的各項指標具有説服力，那麼登陸資本市場的難度係數將更大，也難獲較高的估值。
上市確實是解圍紓困的一劑良藥，既能募得一筆發展資金，又能提高知名度、拓寬融資渠道。但並不是一上市，就能一勞永逸，還要靠後續發展節奏的把控。
物管、商管來湊？
除了房企知難而退的因素之外，持續的物管、商管熱潮，或許也分散了部分開發商的注意力，他們不想把對接資本的希望，全都寄託在開發業務上。因為其他領域，同樣也能曲線募資。
於是，地產業務上市擱淺的海倫堡，把目光轉向了物業IPO，宣佈分拆旗下的物管公司海悦生活（10月24日招股書被標註“失效”）；卓越集團最終也沒有落實整體的上市計劃，而是隻把卓越商企拿出來，叩開了港交所的大門。
此外，未上市的世紀金源、明宇實業、德商集團、俊發集團、融匯地產等房企，也將關聯的物管、商管公司分拆，向港交所遞交了招股書。
輕資產的故事確實較為吸引人。投資者更青睞於用更輕的資產，去撬動營收與現金流的物管股。而商管是物業股中較為稀缺且熱門的業務之一，被分拆出來成為獨立的發展線條，也是未來一個明顯的趨勢。
今年上半年，大批中小型物企密集遞表將赴港上市熱推向高潮，僅上半年遞表物企就達21家，超過2020全年17家上市物企數量。
不過到了下半年，物企上市的步伐明顯放緩，7月初至今遞表的僅有魯商服務、蘇新生活服務、金茂物業，以及瑞安新天地4家物企。
在今年奔赴港交所的物企中，有人臨陣返航終止上市、有人潛伏香港公司多年無疾而終、有人屢敗屢戰多次遞表，而物企平均過會時間也有所拉長，物管資本市場正在悄然產生變化。
據樂居財經統計，港交所已經有近三個多月沒有物企上市，“敲鑼聲”許久未曾響起。有業內人士判斷，物管上市已經進入尾聲，資本的躍動終究會沉澱下來，着眼於資產的質量，落實到服務的“真章”裏。
當地產、物管上市見底，在調控重壓下的房企，是否會再尋找另一條獲取流動性的通道，還要看後面的市場態勢。
文章來源:進深News