本文來源：時代財經 作者：陳偉納
從“黑色星期一”到集體暴漲，本週，內房股上演一輪過山車式的走勢。
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以融創中國為例，週一、週二，公司股價連續兩天跳水，共跌去37.63%，形勢在週三迎來轉折，接下來的三天，股價迎來報復性反彈，截至3月18日，融創中國已收復67.23%的漲幅。其中，僅3月17日（週四）單日就上漲超過59%。
暴跌的背後，有市場人士推測，內房股或遭遇做空。而連日的上漲大概率是受各部委接連發聲影響。
3月16日下午，金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會接連發布利好聲音，欲全面穩定金融市場，重點化解房地產風險。隨後，房地產板塊開始持續上漲，其中，港股內房股板塊大漲6.8%，A股房地產板塊大漲3.2%。
3月17日開盤後，地產股繼續拉昇，其中尤以融創中國走勢最俏，漲幅達59.03%，旭輝控股大漲32.93%，碧桂園漲了28.41%，佳兆業、花樣年等暴雷房企也漲超35.71%、19.15%。上漲勢頭一直延續到3月18日。
有業內人士表示，近期地產股如此大幅度的波動並非房地產企業本身所引起的，而是與資本市場大環境有關，其中受境外資本的影響最大。
股票、債券突然暴跌，內房股或遭做空
內房股被指遭遇做空並非近期才出現。
2019年1月17日，佳源國際在午後突遇崩盤，股價從開盤時的13.26港元暴跌至2.52港元，跌幅達80.62%，單日市值蒸發263.16億港元。彼時，公司管理層曾對外表示，佳源國際遭到沽空機構的惡意做空，導致股票被斬倉，從而造成股價大跌。至今，佳源國際的股價也未從所謂的“做空”中恢復，截至3月18日收盤，佳源國際股價報收1.89港元。
2020年3月，一名自稱“一個有良知的地產人”發佈了一份針對中國奧園的做空報告，不過由於內容未包含實質性內容，當日，奧園股價僅下跌2.43%。
而內房股歷史上最著名的一次做空，是中國恆大與美國做空機構香櫞之爭。2012年6月，香櫞公司在其網站上發佈針對中國恆大的賣空報告，隨即中國恆大股價大幅跳水，盤中一度跌幅超過20%。
此後，中國恆大予以激烈的回擊，包括在港交所發佈長達9頁的澄清報告，前往香港警務處報案。兩年半後，證監會展開了紀律處分程序，指控香櫞公司創始人針對上市公司發佈虛假信息誤導投資者，並賣空中國恆大股票，獲利160萬港元。
然而，與此前偶發的做空現象不同，近期圍繞內房股的做空疑雲波及多隻地產股，並且從股市延續到債券市場。
3月11日，碧桂園股價下跌7.82%，旗下“21碧地02”、“21碧地04”兩隻債券均大幅度下跌，跌幅分別為11.55%、27.10%。在債券並無異常的情況下，突然發生暴跌，分析人士指出，導致碧桂園債券的暴跌成交均發生在當日14時之後，可能是金融機構為了避險批量出清民企地產，有被做空的嫌疑。
3月13日晚，碧桂園發佈公告稱，集團經營情況良好，具備充足的可動用現金儲備。同時，碧桂園表示，接下來會積極回購本集團債券、提前將債券兑付資金劃轉至指定賬户、向相關監管機構投訴舉報散佈謠言及惡意做空行為。3月14日，碧桂園再次發佈澄清公告，明確公司所有公司債券均按時、足額償付本息，償債能力未發生重大不利變化。
另一家未出現債券違約行為的民營房企旭輝控股也在近期被國際機構唱空。據瑞銀3月14日發佈的研究報告，將旭輝控股的股票評級由“買入”下調至“中性”，並表示“由於開發商的違約風險不斷上升，因此面臨的潛在風險大。”
面對瑞銀的無端指控，旭輝控股回懟稱“這是不切實際的假設”，同時還表示，合作方主體出現債券展期或違約，並不等於項目公司出現經營風險。
某top30上市房企的財務負責人對時代財經指出，目前房企銷售未回暖，資金週轉沒有明顯改善，很多還款到期沒有資金，疊加海外局勢，做空是境外資本最容易的選擇，“已經形成做空的勢頭，只要有人大喊一聲，就會揭竿而起，沽清再觀察。”
而從暴跌到暴漲，一位此前從事證券交易的業內人士認為，“這周的港股市場就像一場關於中概股的金融戰，比如融創中國大漲60%，普通資金基本無法達到，更何況所有地產股都在大漲，普通的散户和機構沒有這麼大的資金。”
富途牛牛數據顯示，3月17日，內房股板塊整體漲幅為14.81%，成交額達158.3億港元，其中，僅融創中國的成交量就高達52.39億港元，幾乎佔據整個整個內房板塊的三分之一。
行業信心有待恢復，下半年基本面或復甦
事實上，無論是暴漲，還是暴跌，對當下的房地產行業而言，更多都是一種情緒的釋放。
3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，提出貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。
同時，央行、銀保監會和財政部等也接連發表利於房地產行業的表態。另有消息表示，監管部門正醖釀聯手打擊惡意做空機構，並積極聽取上市房企化解風險的意見。
3月17日，地產股開啓大漲模式，不少此前曾被評級機構看空的房企股價也傳出好消息。
上述top30房企財務負責人指出，“任何事都會否極泰來，決策層開了一個會，表示要穩定國內資本市場，短期效果就呈現出來了。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表達了自己對於地產股整體向好的認可，他認為當前政策端是鼓勵地產行業的，而當前的暴漲是對前期暴跌的一種修正，因為房地產行業的基本面正在逐漸改善，國家對房地產仍有信心。
然而，需要指出的是，去年以來，從土地端到金融端，再到市場預期的下降，對行業及房企傳導的影響遠未離去，大部分房企尚未從至暗時刻中走出。
本週，國家統計局發佈的數據顯示，1—2月份，商品房銷售面積15703萬平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷售額下降22.1%。
與此同時，1—2月份，房地產開發企業到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國內貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預收款8027億元，下降27.0%；個人按揭貸款4124億元，下降16.9%。
“要讓大部分房地產企業活下來，很多方面都要賦能，但目前大部分房企還在泥濘中。” 上述top30房企財務負責人表示，在其看來，若銷售層面沒有改善，一切都還很困難。
不過，平安證券地產分析師楊侃認為，監管層發聲有利於堅定及時有效化解行業風險的信心，預計後續將有更多穩定地產政策出台。其預計，未來政策層面或在下調按揭利率、放鬆限購限貸、鬆動預售監管金等多維度“因城施策”。
招商基金資深策略分析師黃亮也指出，預計房地產板塊有望在今年迎來估值修復，但可能要到下半年才會出現基本面復甦。