觀點地產網 剛剛完成上市的祥生控股迎來了年報首秀。
3月26日，祥生控股集團執行董事兼行政總裁陳弘倪帶領執行董事兼副總裁韓波、副總裁兼首席財務官談銘恆一起面對投資者和媒體的“拷問”。
不管是毛利率、融資、買地策略還是三道紅線、集中供地等熱點問題一一被提及。
回顧2020年，祥生控股的財務數據受到疫情的影響並不大，總營收同比增長31.3%至466.38億元，歸母核心淨利潤約27億元，同比增長16.7%。
而在過去一年裏明顯下降的是毛利率水平，截至2020年12月31日止年度，祥生控股的毛利率為18.1%，與上年同期的23.9%相比減少5.8個百分點。
毛利率下降背後的土地成本升高
年報中，祥生控股對於毛利率下降的問題作出解釋，由於年內確認的二線城市項目土地的單價較高，而已確認的每平方米平均售價增加乃主要由於2020年確認項目住宅物業市場狀況整體有所增加所致。
在業績會上，媒體也沒有放過這個疑問。對此，談銘恆分析道，毛利率主要是由收入和成本兩方面組成，從單方的結轉單價來看，2020年的公司平均的單位結轉單價為11100元，比2019年的10100元是上升了1000元每平方米。
從單方的成本來看，房地產的成本里面有三部分：建安成本，財務成本和土地成本。祥生控股在2020年單方建安成本和財務成本同2019年相比是基本持平，也就是説毛利率的下降，主要還是土地成本上升導致的。
根據年報，祥生控股2020年報結轉的項目大多數來自2017年下半年及2018年拿地的項目銷售結轉。據談銘恆介紹，2018年土地市場價格確實有一波上升，當年祥生控股策略性地進入一些新的二線核心城市，從而帶來業務拓展的成本。
2020年期間，祥生新增土地儲備46幅，合計應占總建築面積達696萬平方米，收購地塊的平均成本約為每平方米4837元（按建築面積計算）。據公開信息顯示，2020年期間祥生新進入合肥、南昌、南通、宿遷等城市。
單從土地平均成本來看，近三年來均維持在5000元每平方米以下。截至2020年12月31日，集團在全國45座城市擁有應占的總土地儲備為2332.8萬平方米，其中浙江省佔48.2%，泛長三角地區佔38.5%。
關於未來祥生控股的買地策略也是外界關心的，陳弘倪表示，祥生在近年投資工作中以公開市場為主，未來也會重視收併購的投資渠道，尤其會關注城市更新方面。
三道紅線與融資結構優化
對比上市招股書時的財報數據，祥生控股最新的年報數據中的債務結構變化非常大。
祥生控股稱，十分重視“三道紅線”。事實上，三道紅線政策的實施，對於整個房地產行業的影響巨大，對房企的財務管控提出很高的要求。
數據上看，據祥生控股2020年12月31號的數據來測算，現金短債比已經從2019年的0.6倍上升到了1.1倍，淨負債率雖然目前還大於100%，但較上年同期已經下降200多個百分點，改善顯著。另一項指標剔除應收賬款的資產負債率，較去年同比也是下降很多。
自去年11月份實現港股上市，祥生控股在融資渠道方面也迅速拓展，變得更加豐富和多元化。
債務結構看，祥生有息債務主要包括銀行融資和信託貸款，而信託貸款是來源於海外、境內公司債和ABS。截至到2020年底，祥生總有息負債餘額是462億元，比2019年有所上升。
平均融資成本從9.3%下降到9.1%，下降0.2個百分點，公司的債務結構也得到改善，銀行貸款佔比提高到了約32.7%，資本市場直接融資佔比提高到約8.4%。
而有息債增加的原因，主要有幾個方面。首先，2020年底新增土儲約690萬平方米；其次新增融資，包含信託以及開發貸，並且在境外資本市場新發美元債5億美元，境內發行5億人民幣的住房租賃專項公司債券。
在債務期限方面，祥生控股也提出了目標，目前的短期債務，一年以上佔52%，兩年以上達到了1/3以上。未來公司將進一步空間優化債務期限、降低短期債務同時提高償債能力。目標將短債控制在有息債務的30%以內。
以下為祥生控股集團有限公司2020年度業績會問答實錄節選：
現場提問：對未來房地產市場有何判斷？在政策越來越緊的背景下，公司發展策略如何配合？2020年公司已售還未結規模是多少？
陳弘倪：首先，我們認為房地產行業的發展，城鎮化率的提高還需要時間去完成，行業還處在穩定上升的階段。在目前房地產行業政策調控下，我們認為政策目的希望行業穩定健康發展，同時基於行業發展的本身和政策調控，我們認為在市場環境下，資源會更集聚，對於城市和城鎮會更有集聚效應，有品質和運營能力的公司和城市集中。
在政策背景趨緊的情況下，公司的策略：第一，公司在發展策略還是秉持我們1 1 X的戰略佈局，持續做好，深耕浙江省和泛長三角區域，同時尋找高增長潛力的城市。
第二，在土地獲取端，增加獲地的渠道和方式，能夠有效有利去補充原來公開市場獲地比重較高的情況。
第三，優化本身項目的結構，不管是1 1 X的戰略佈局，還是一二三四線的城市佈局，包括我們從剛需剛改和改善的產品，我們不同的產品項目結構，來保證現金流和利潤率的平衡。
第四，優化債務結構，從而提高融資的競爭力。
最後，截止2020年12月31日，公司的已簽約尚未結轉規模為人民幣814億元。
現場提問：公司對三條紅線、以及集中供地政策怎麼看，如何應對？
陳弘倪：首先對三條紅線和集中供給政策的看法，我們公司認為三條紅線屬於風險管控類的一個政策，更多的是希望企業能夠主動自發的去優化調整本身的債務結構，以及融資的結構。起到保證現金流的安全。對於祥生來説，非常支持三條紅線的政策出台。
公司本身一直以來穩健的風格會將針對現金流的債務風險放在第一位，從政策出台以後，去年我們去積極、主動優化這些相關數據。已經初步取得比較好的成效，接下來我們將持續把三條紅線的相關數據做一些優化，從而希望能儘快達到政策調控要求。
談銘恆：三條紅線政策的實施，對於整個行業有一個良性發展，從而降低整個行業的風險，有一個積極的推動作用。祥生也十分重視“三條紅線”，通過調整自身的債務結構，本次業績期內也取得良好的成績。比如説公司在2020年12月31號的數據來測算，現金短債比已經從19年的0.6倍上升到了1.1倍，淨負債率雖然目前還大於100%，但較去年同期已經下降200多個百分點，改善顯著。另一項指標剔除應收賬款的資產負債率，較去年同比也是下降很多。
在此基礎上，祥生仍然存在較多的改善空間，未來公司將會持續監控這三項指標獲得持續改善，主要通過以下幾個措施：
第一、通過多元化的拿地策略，加大合作開發的力度，增強股權融資的比例。
第二，通過加強資本市場的融資力度，來調整我們的債務期限結構。
第三，通過改善經營效率，控制合理控制支出，同時加大還款力度，提升現金流。
通過這些措施，持續改善三條紅線這些指標，早日達到政策標準。
韓波：集中供地就是針對近期土地成本居高不下提出的針對性措施，此舉措是政府為建立立體調控體系的操作方式，並且剛剛出台，這對於房企以及政府都是正在熟悉的過程中。
首先，該政策的出台對於行業長期的健康發展是一個利好舉措。第二方面集中供地政策目前主要集中在22個城市，這22個城市的各自供地時間有所錯開，目前祥生已經進入了45個城市進行開發，祥生將繼續對22座城市以外的重點城市進行持續關注，所以祥生在投資的均衡性上有平穩投資的作用。
祥生會更加積極的擁抱政策變化，並且集中供地政策對於祥生的經營發展是利好表現，這個利好表現在三個方面。
第一、能夠獲取更加全面詳細的拿地信息，特別針對目前還未進入的重點城市，能夠在短時間內聚焦整個城市的土地情況，對所有地塊進行積極的評判，並且在擬進入城市前做出完整的佈局思考。
第二、集中供地政策勢必會讓像祥生這一類以合作開發起家以及用此方式作為公司發展中重要手段的企業來講，能夠促進企業發展，同時提升行業合作開發比例。
第三、對於資金實力相對比較強，融資成本相對比較低的頭部房企，包括祥生在內的30強房企，優勢會更加明顯，能夠在這一輪政策調整中獲得更多的發展機會。
現場提問：公司未來的拿地策略是什麼？拿地方式除了招拍掛以外，公司會以收購或舊改方式拿地嗎？公司目前土儲結構，集中在長三角，以及在一二線城市佈局不多，未來新拿地方向？
陳弘倪：我們的拿地策略，從戰略角度還是堅持1 1 X戰略，尤其是第1個一是浙江省以及第2個一是泛長三角區域，作為祥生的發源地，同時也是中國房地產市場目前從經濟，規模等各方面出於比較好的市場環境。那麼基於拿地方式方面，我們會積極推動，除了公開招拍掛市場之外的其他拿地模式，同時我們希望能夠相對比較穩健地推進，從其他獲地渠道方面比例的提升。現在階段，還是招拍掛拿地為主要的手段。
韓 波：1 1 X發展戰略已經在祥生生根蒂固，我們會在未來發展1 1 X戰略中得到一個長期、堅定不移的執行，對於祥生而言，未來整體的發展，以浙江為大本營，我們要繼續鞏固甚至擴大在浙江省及泛長三角區域的優勢，繼續深耕，擴充份額。對於其他高潛力城市會加大我們的投資力度。未來，我們在浙江省及泛長三角區域投資規模絕對值上面會穩步增長，在整個土儲的規模佔比上面，我們對於其他類的1 1以外的重點且具有發展潛力城市，會加大投資力度，提升投資佔比，特別是在湖南，湖北這些核心城市。在我們已經進入到兩個省份的情況下，還會加大在其省份的核心城市的投資規模。我們能夠通過合作伙伴，以及當地的運營團隊和當地政府關係等，促使我們進入到新的核心城市，能夠促使我們在新核心城市儘快站穩腳跟，使新的核心城市能夠成為我們規模的增長亮點。
關於祥生的投資渠道，祥生在近年投資工作中以公開市場為主。一方面，進一步把它作為常態化來內升運營管控能力進行提升，突破運營能力的提升，我們能夠在公開市場上的更大更強的出價能力，進一步鞏固和提升公開市場的競爭優勢。第二方面，祥生已經基本建成了部分的祥生小鎮，其中也在建了祥生文旅城。在這些項目基礎上面，我們要利用好自身IP，祥生確實已經在這些方面具備自己的IP，也可以和其他產業的同行共同在我們城市，在政府主導的產業引進，以及小鎮項目推動上，能夠和政府更好進行協作，能在勾地類項目，產業類項目進一步推進。第三方面，我們關注到了我們城市更新工作，及未來社區工作，在政府層面得到越來越多的重視。我們也想和合作夥伴一起在這類項目上面予以更多的關注，能夠更加積極的參與到這個項目上。
未來在我們投資方式和渠道上收併購工作，同樣會成為我們越來越重要的投資開發的手段和模式，包括我們在合作投資開發上未來將更加開放。祥生現階段特別開放的態度，本身合作起家，在現有階段進一步加大開放力度，進一步加大與志同道合的同行，一起共同發展，雙方合揚長避短，提升市場份額，推動行業發展共同做出貢獻。同時，祥生也積極與非房地產為主業的企業合作，讓祥生的品牌和口碑進一步發揚光大。
現場提問：請説明公司目前整體的債務結構及規模，2020年計息債務的上漲原因；未來是否會拓展更多融資渠道？公司2020年信託融資的總額和佔比依然很大，如何改善？2020年公司短債規模如何，公司打算未來如何提高長債佔比?公司對房貸集中度新規等收緊政策怎麼看，如何應對？目前整體可用授信額度是多少？
談銘恆：關於融資債務結構，祥生未來有一個持續長效的機制去調整和優化。
債務結構看，祥生有息債務主要包括銀行融資和信託貸款，而信託貸款是來源於海外、境內公司債和ABS。截至到2020年底，祥生總有息負債餘額是462億元，比2019年有所上升。近幾年公司淨有息債務金額保持穩定，2020年底較2019年小幅上升了1.4%。
受益於去年登陸資本市場，祥生融資渠道更加豐富和多元化，平均融資成本從9.3%下降到9.1%，下降0.2個百分點，公司的債務結構也得到改善，銀行貸款佔比提高到了約32.7%，資本市場直接融資佔比提高到約8.4%。
有息債增加的原因，主要有幾個方面。首先，2020年底新增土儲約690萬平方米；其次新增融資，包含信託以及開發貸，並且在境外資本市場新發美元債5億美元，境內發行5億人民幣的住房租賃專項公司債券。
未來，祥生將不斷改善公司的債務結構，擴大銀行融資端，同時加速在資本市場以及境內資本證券化，從而使祥生未來整體債務融資渠道更加多元化，更加合理。
在債務期限方面，公司目前的短期債務，一年以上佔52%，兩年以上達到了1/3以上。未來公司將進一步空間優化債務期限、降低短期債務同時提高償債能力。目標將短債控制在有息債務的30%以內。
同時，公司始終與眾多金融機構保持良好的合作關係，隨着合作機構逐漸豐富，目前公司和國有銀行、股份制商業銀行、國有信託公司等在內的眾多金融機構擁有戰略合作和整體授信。未來企業通過資源的拓展，降低相關集中度的影響，同時獲得更加豐富的金融資源。
現場提問：公司2020年毛利率有所下降，主要變動原因，對未來毛利率水平是否有具體指引？
陳弘倪：年報數據顯示，毛利率水平存在變動。公司2020年毛利潤為人民幣84億元，較2019年同期基本持平，2020年毛利率為18.1%，同時毛利率有所下降，但2020年歸母淨利潤較2019年同期上升了14.4%，也是比較顯著的提高。當然，我們公司為了以後更好的運營，及營運能力，具體分析了我們自己的項目結構，同時項目的收入，成本，現金流等各類的數據上做了重點分析，給予以後毛利率水平提高工作指導。
談銘恆：公司在2020年歸母淨利潤總額上升14.4%，毛利率較2019年有所下降。毛利率主要是由收入和成本兩方面組成，從單方的結轉單價來看，2020年的公司平均的單位結轉單價為11100元，比2019年的10100是上升了1000元每平方米，從單方的成本來看，房地產的成本里面有三部分：建安成本，財務成本和土地成本。
公司在2020年單方建安成本和財務成本同2019年相比是基本持平，所以公司成本的上升，也就是説帶來毛利率的下降，主要還是土地成本上升導致的。2020年公司結轉的項目大多數來自2017年下半年及2018年拿地那批項目銷售結轉帶來的收入和成本。2018年當時土地市場價格確實有一波上升，公司在2018年那個時間段策略性地進入了一些新的二線核心城市，比如像浙江台州等一些城市。首次進入這些核心城市時候會帶來一定業務拓展的成本。此外，由於這些年來部分二線城市管控嚴格了，項目單價也受到了一些限價上政策的影響，影響了公司對於既定毛利率的實現，這是一個現實的情況。
未來，公司會採取一系列措施，使得毛利率可以穩步提升，這裏面有幾個方面和措施來實現。第一，我們的單位簽約單價已經超過13000元，目前結轉單價是11000元，也就是説未來新獲取的項目結轉單價會穩步提升。
第一，土地成本，雖然2018年拿地比2018年之前拿的土地成本比較高，但從數據上顯示出來，2018年拿的地的土地成本和最近2020年拿的地的土地成本是比較接近的，也就是説我們未來的土地成本不會像2018年那樣，比2018年之前有個較明顯的上升，同時公司通過營運效率的提升，在成本管控方面帶來一定成效。
第二，隨着公司在融資多元化，融資渠道的打開，還能進一步降低融資成本。2020年融資成本中已出現下降趨勢。未來，公司的售價穩步提升，成本獲得控制，並穩步下降，可以預見未來公司毛利率會逐步恢復甚至提升，能實現較好的行業水平。