全國15城24公司商票逾期，3000億地產巨頭髮生了什麼？

中國基金報記者  南深

近期，房地產政策面利好頻出，但對於部分激進房企，政策的暖風也未必能融化沉痾已久的債務堅冰。

3月3日，上海票交所公佈數據，近幾個月一直在“賣賣賣”的閩系地產世茂集團，全國竟有15城24個公司出現商票持續逾期，逾期餘額少則數十萬，多則數千萬元，排在所有房企首位。同日，涉公司旗下項目的“重慶信託鑫虹1號集合資金信託計劃”也傳出展期，期限不超16個月，層層穿透後這是一個典型的明股實債表外融資項目。

3月4日，中信信託也發出有關世茂深圳龍崗項目的第五次臨時信息披露報告，宣佈該信託產品進入“觀察期”，時間為3月4日至5月31日，期間將視世茂的各項指標狀況決定下一步的財務措施，該信託計劃目前已經逾期，截止到2月15日餘額近60億元。

目前，世茂集團融資已是舉步維艱，而近三個月銷售同比降幅又超過60%，而賣資產回籠資金的速度趕不上債務到期的速度，接下來需要關注世茂集團能否守得住公開市場不違約。兩週後的3月19日，有一筆9.5億元的公司債到期，世茂將直面考驗。今年內，世茂旗下共有約140億人民幣的境內境外債券到期，其中7月將到期一筆近10億美金的美元債。

商票逾期公司數第一

世茂集團商票逾期早已不是什麼新鮮事，早在去年11月世茂的商票貼息報價就普遍在20%以上，最高甚至達到了36%，隨後社交平台頻繁出現債權人的維權投訴，但沒想到逾期數量和範圍這麼大。

根據上海票據交易所這份截至2022年2月28日持續逾期名單，其定義是“ 2021年9月1日至2022年2月28日出現3次以上付款逾期，且截至2022年2月28日有逾期餘額或2022年2月當月出現付款逾期的承兑人”。近期已爆雷或將爆雷的花樣年、奧園、陽光城、新力、正榮等房企均榜上有名，但涉及項目數最多的當屬世茂集團。

具體來看，世茂集團旗下共有24家公司上榜，既有項目公司也有城市公司，涉及福州、廈門、南京、天津、武漢、南京、成都、南寧、寧波等15個新一線或強二線城市，而作為世茂大本營之一的福州涉及公司數最多，達到了6個。

從逾期餘額來看，最少的有幾十萬，多的從1000多萬到3000多萬元不等，如金額最大的南京世茂房地產開發有限公司，逾期餘額為3346.75萬元。與中信信託60億資金逾期的深圳龍崗項目主體“深圳市世茂新里程實業有限公司”逾期金額1014萬元。

再添一家信託展期

瑞銀稱表外負債約1200億

與上海票交所公佈名單同一天，世茂集團新添一家信託展期。

據澎湃，世茂集團旗下公司和重慶信託的一筆“重慶信託鑫虹1號集合資金信託計劃”已展期，展期期限不超過16個月，而展期具體要素有待進一步確定。該信託成立於2021年2月26日的第6期，於今年2月26日到期，由上海世茂建設有限公司出具連帶責任保證擔保承諾函，世茂集團提供差額補足。

從股權結構來看，這是一個典型的明股實債表外融資項目。

據天眼查，該項目融資主體上海茂舒建材為上海沛廈貿易有限公司100%持股全資子公司，上海沛廈70%股權由北京帕冉工程諮詢有限公司持有，另外30%股權由北京世承投資管理有限公司持有，而經過層層穿透後，北京世承投資為上海世茂建設旗下公司。

至此，與世茂集團傳出糾紛的信託機構至少達到5家。

先是2021年11月5日，網上一則“世茂集團與陸家嘴信託談延期”的消息不脛而走，一時間風聲鶴唳、恐慌蔓延，世茂集團遭遇“股債雙殺”，當日世茂集團股價大幅收跌超13%，多隻世茂系債券價格大幅跌超20%，隨後公司緊急澄清。

接着在2021年12月30日，世茂集團旗下世茂股份公告稱，之前與控股股東世茂集團相關的輿情和傳言主要集中在與民生信託和國通信託的合作，並表示“日前，世茂集團已經與上述信託機構就存量債務的安排進行了充分協商，得到相關方的理解支持並初步達成一致”。

2022年1月6日，中誠信託又公告，存續規模6.45億的“2020年中誠信託誠頤11號集合資金信託計劃”，“鑑於交易對手方未能在合同約定的時點及時足額的履行差額補足義務，已出現實質性違約”。而共同差額補足義務人上海騫奕和佛山德茂為世茂系參股公司和項目公司。世茂方面稱，截至1月4日， 作為主要還款來源的項目仍然在陸續銷售並持續歸集資金以備還款中。

2月16日，就原本將於今年7月中旬完成償付的“中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃”，世茂集團董事會副主席及總裁許世壇、執行董事呂翼與投資人進行了一場線上溝通，尋求展期。

截至2022年2月15日，該信託計劃本金餘額合計約59.94億元，分別為於2月17日到期的12.94億元，4月-8月陸續到期的合計47億元，目前雙方仍未達成一致。3月4日，中信信託發佈第五次臨時信息披露報告，宣佈該信託進入“觀察期”，時間為3月4日至5月31日，期間將視世茂的指標狀況決定下一步的財務措施。

截至2021年6月底，世茂集團表內負債超過4600億，其中1645億元是有息負債，但世茂更大的麻煩可能在表外。目前其總股東權益為1629億元，其中包括了高達723億元的少數股東權益。美銀證券認為，世茂表外債和信託負債更令人擔憂，包括其管理陷入困境的福晟項目的合資平台帶來的不確定影響。瑞銀的報告則估算稱，世茂集團的表外負債約為1200億元。

近三個月銷售降超60%

“賣賣賣”僅回籠90億

與花樣年、奧園、陽光城等爆雷房企類似，目前世茂的融資渠道基本被堵死，銷售又嚴重塌方。

3月1日，地產第三方機構克而瑞公佈全國百強房企今年1-2月累計銷售排行榜，世茂集團合計銷售金額（全口徑）僅錄得147.8億元，排名跌至第21。去年前兩月，世茂的這一銷售數據為370.1億元，全面排名達到第12，時隔一年銷售金額暴降60%，排名降了9位。實際上，去年12月單月世茂的銷售金額降幅更達到70%，也就是説近三個月銷售降幅在60%以上。

銷售額下降的同時，世茂的平均銷售單價也持續下跌。2021年9月，公司平均銷售單價為每平方米17596元，10月為每平方米17307元，11月為16888元，12月為16729元，今年1月為每平方米16175元。

融資和銷售都不暢的情況下，還剩下賣資產這條路。但資產處置的問題，首先是時間週期相對比較長；其次在目前市場下行情況下，如果不是特別優質的資產很難找到交易對手；最後就是市場差需要高折讓，賣不出好價錢。

從去年12月開始世茂集團頻繁“賣賣賣”，但幾個月下來回籠資金還不到百億（不考慮支付安排），趕不上出事前半個月的銷售金額。

2021年12月17日，世茂集團宣佈以20.86億港元的價格，賣掉了香港西南九龍一個名為“維港匯”的物業發展項目；今年1月21日，世茂集團以10.6億元的價格，將上海外灘核心區一宗商業辦公地塊轉給國企上海久事；1月24日，世茂將廣州亞運城項目26.67%股權，以18.45億元的價格賣給央企中海地產；1月28日，世茂集團宣佈以45億元的價格，將上海外灘茂悦酒店出售予上海地產集團。

兩週後公開市場“壓力測試”

境內外債600億年內到期140億

商票和信託計劃之外，世茂集團目前還沒出現公開市場的債務違約或展期，能否守住這個底線在兩週後的3月19日將見分曉。

2019年3月世茂集團旗下世茂股份發行了一隻期限3年、金額10億元的公司債“19世茂G2”，到期日為2022年3月19日，目前只剩下14天，當前餘額仍有9.5億元。

此前，今年1月17日到期及摘牌的“19世茂G1”，公司提前10天發出公告，將於2022年1月17日開始支付自2021年1月15日至2022年1月14日期間的最後一個年度利息和本期債券本金。1月13日再次公告，已足額劃撥本金及利息兑付資金，用於兑付“19世茂G1”。

截至到目前“19世茂G2”還沒有發佈相關公告，下週是否發佈值得關注。

東方財富choice數據顯示，目前世茂集團旗下目前上海世茂建設和上海世茂股份共存續境內公司債、中期票據、ABS等共22只，合計金額人民幣252億元。

另外，世茂集團目前還存續8筆美元債，總金額約57億美金，約合人民幣360億元，其中今年7月將到期一筆，金額9.98億美元。目前這些美元債價格大部分跌到了1美元面值20多美分區間，與爆雷房企價格區間幾無差別。

這樣，世茂集團境內境外債券金額一共達到了約610億元，其中今年內到期或者面臨回售的境內債券有10只，境外美元債1只，合計金額約140億人民幣。

3月3日，惠譽發佈報告稱，已將世茂集團的發行人違約評級、高級無抵押票據從“B-”下調至“CCC”，惠譽對該評級的定義是“信用風險很高”，真實存在違約的可能性，而回收率評級為“RR4”。

惠譽稱，此次下調反映了世茂在資本市場到期再融資的安全邊際正在收窄，儘管資產出售取得了一些進展，估計世茂在2022年必須解決約220億元人民幣的資本市場到期債務問題，其資本市場債務的償還取決於大規模資產處置以及銀行和信託貸款的成功再融資或延期。

“CCC”評級通常不再進行評級展望，因為此類評級的波動非常大，展望的信息價值有限。

2月23日，穆迪也稱，自2021年12月以來世茂集團已經出售了各種資產，籌集了大約90億元現金用於償還債務，然而，“考慮到其到期債務規模龐大，該公司仍將面臨巨大的流動性缺口”。

世茂集團最新股價4.47港元/股，一年半時間較高點35.4港元跌去87%