“雙輪驅動”再發力，解構新城控股的增長密碼
7月8日，新城控股發佈二季度經營簡報。“雙輪驅動”戰略持續發力下，今年1至6月，新城控股實現合同銷售金額約1176.64億元，同比增長20.65%；商業運營總收入為39.38 億，同比上漲近73%……
新城控股的“雙輪驅動”戰略仍在持續發力。
7月8日，新城控股（601155.SH）發佈2021年6月份及第二季度經營簡報。
報告顯示，今年6月，新城控股實現合約銷售額約230.25億元，銷售面積約183.16萬平方米。據此計算，今年上半年，新城控股累計實現合同銷售金額約1176.64億元，同比增長20.65%；累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。
一邊是住宅業務板塊持續增長，另一邊，新城控股“雙輪驅動”戰略的另一輪——“商業運營”也邁入收穫期。
數據顯示，上半年新城控股新獲取17座吾悦廣場，其中重資產13座，截至2021年6月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悦廣場總數量已達到173座，進駐全國129個城市。
反映在業績層面上，據瞭解，新城控股今年上半年商業運營板塊總營收同比上漲近73%，達39.38億元。
2020年以來，地產行業先後經歷疫情打擊以及多輪政策調控，行業低迷。下行週期內，新城控股有着怎樣的逆勢增長密碼？
（來源於網絡）
1 半年銷售1176億，同比增長20.65%
3月底的2020年度業績説明會上，新城控股總裁梁志誠對外表示，“充分考慮到行業的變化，結合內部的戰略，有信心完成 2600 億的全年銷售目標。”
半年已過，新城控股已實現合約銷售額1176.64億元，同比增長20.65%。按此計算，新城控股全年目標完成率已達45.25%，居於行業前列。
申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%。
當整個行業的價值邏輯從規模紅利轉至經營紅利，一家公司的成色就與其營運能力深度綁定。
研報數據顯示，2020年以來，新城控股的降本增效成果顯著。
據中泰證券統計，2021年第一季度，新城控股的期間費用率約12.0%，較去年同期下降了12.4個百分點；其中，銷售費用、管理費用及財務費用率分別為5.2%、5.6%及1.2%，同比分別下降 4.7個百分點、 6.1個百分點以及1.6個百分點。
若將運營能力比作房企行軍打仗的戰術能力，那麼土儲就是房企經營的戰略儲備。隨着棚改紅利逐漸消退，房地產行業的視角重新回到一二線以及位於長三角、大灣區的強三四線城市。
據統計，新城控股上半年累計新增多幅地塊，覆蓋南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州、徐州、淄博、蕪湖等重點一二線及強三四線城市。2020年年報數據亦顯示，在新城控股1.43億平方米的土儲中，一二線城市佔比40%，長三角強三四線城市佔比30%。
合理的土儲佈局，意味着與其他地產公司相比，新城控股的去化壓力相對較小。
以新城控股在蘇州的項目為例，蘇州太倉新城心望雅苑項目，位於太倉市婁江新城板塊，3月底首開當天即售罄，此後兩個月內項目加推兩次，開盤去化率均在90%以上，項目半年度取得簽約16.1億、回籠13億。
另一邊，新城控股旗下的另一個王牌板塊——吾悦廣場也迎來收穫期。
2 商業板塊營收大增73%，開業數目上市公司居首
上半年，新城控股新增17座吾悦廣場，其中重資產13座、輕資產4座。同期，新城控股位於泰安、孝感、長沙等地的五座吾悦廣場也於上半年開業。
上半年，新城控股商業運營總收入達39.38億元，同比增長73%。按新城控股預估，全年新開業吾悦廣場將達30座、商業運營總收入將達85億元。
據中信證券研報，從商業開業數量來看，新城控股已經位於上市公司首位，行業第二位；從投資性房地產價值規模而言，公司亦位於行業前列。
隨着業內地位的逐漸提升，自2017年起，吾悦廣場購物中心平均出租率也在不斷提高，至2020年已達99.5%。在2016-2019年一直保持20%以上的同店租金增長率，單店租金坪效從2015年的52元/月/平升至2019年125元/月/平，CAGR為24.6%。
國盛證券在近期首次覆蓋新城控股的研報中指出，2020年全國購物中心銷售額約35023億元，約佔社會消費品零售總額的8.9%。2030年銷售額規模可達88204億元，為2020年銷售額的2.52倍，預計2019-2030年CAGR為9.9%，商業市場潛力巨大。
實際上，“住宅+商業”的雙輪驅動戰略並不只是單純意義上的各自為戰。
從新城控股過往的經營歷程來看，隨着吾悦廣場的體量增長，新城控股的商業板塊開始反哺住宅——通過商業勾地保持地價優勢，為公司豐富土儲提供業績保障。
4月30日，西南證券在一份研報中給出這樣一組數據。2017年至2020年，新城控股的商業綜合體建面佔比由28%提升至60%，與此同時，其商業綜合體項目的樓面價由2126元/平降至1596 元/平。受此影響，儘管近幾年來土地價格飛昇，新城控股的同期綜合地價僅由2634 元/平微升至 3031 元/平。
這樣的優勢並非是曇花一現的偶然因素，從上半年的土拍市場可以觀察到，單純的住宅供地正在逐漸減少，取而代之的正是商業綜合體以及其他產業勾地。這意味着，相較於其他傳統純開發型的開發商，新城控股具有更加可持續、更加良性的成長路徑和利潤空間。
除了銷售和土儲，房企生命線的另一決定性因素則是融資。
3 信用評級穩中有升，開拓綠色債券融資渠道
7月16日，中國誠信(亞太)信用評級有限公司（下稱“中誠信亞太”）將新城控股的長期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定; 同時其高級無抵押債務評級從BBBg-上調至BBBg。
中誠信亞太表示，此次評級上調主要是基於公司擁有較大的經營規模、經常性收入持續增長以及融資能力有所提升，增強了其債務償還能力。
（來源於網絡）
具體來看，中誠信亞太肯定的因素包括：公司經營規模較大，在長三角地區域擁有領先的市場地位，來自商業地產項目的經常性租金收入持續增長，以及良好的財務指標和充足的流動性。同時預計未來12到18個月內公司的租金收入將持續增長，同時公司能保持穩定的財務指標。
無獨有偶，3月31日，國際三大評級機構之一標普也宣佈，將新城發展（01030.HK）和其子公司新城控股的長期發行人信用評級從“BB”上調至“BB+”，展望“穩定”。同時，標普確認新城控股的有擔保高級無抵押票據“BB”長期發行評級。
良好的業績基本盤不僅讓新城控股在主體信用評級方面穩中有升，在房企最為關注的融資方面，這種優勢也幫助其獲得評級機構認可。
6月29日，另一國際評級機構穆迪授予新城控股擬發行美元票據“Ba1”高級無抵押評級。穆迪方面表示，債券發行將延長新城控股的債務到期期限，並改善其流動性狀況，而不會對其信貸指標產生實質性影響，因為該公司將利用發行所得對即將到期的債務進行再融資。
穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示，“新城控股的Ba1企業家族評級(CFR)反映了公司堅實的銷售執行能力、可觀的經營規模、不斷增長的經常性租金收入、強勁的財務指標以及良好的流動性。”
穆迪方面給出一組數據，新城控股持有的現金以及經營活動產生的現金流足以支付未來12-18個月內到期的債務和承諾的土地付款，“截至2020年底，公司現金餘額為624億元人民幣，相當於同期239億元人民幣到期債務的2.6倍。”
值得注意的是，與以往債券不同，新城控股在6月29日發行的這筆 3億美元債是綠色優先票據，票面利率僅為4.625%。
2016年以來，綠色、可持續增長已成為當下世界經濟發展趨勢。來自標普數據顯示，2021年前五個月，中國境外綠色債券發行量達177億美元，其中34%來自地產行業。
與其他類型債券相比，綠色債券有着低成本、高認購等優勢，但同樣也有着嚴格的發行要求。當前的房地產行業內，能夠發行綠色債券的公司無一不是在環保之路上深耕多時。
報告顯示，2020 年，新城控股住宅開發事業部拿地項目中，二星以上項目37個，綠建認證覆蓋率39%，環評項目52個；商業開發事業部新開業項目綠建認證覆蓋率達72%，項目環評覆蓋率為48%。這部分優質的“綠色資產”將成為新城控股後續進行綠色債券融資的基本盤。