萬科三季報：毛利“詛咒”與新曲線支撐
觀點網 10月28日，萬科發佈了2022年第三季度報告。
第三季度，萬科實現營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母淨利潤48.3億元，同比下降14.4%。其中，萬科的房地產開發業務貢獻業績入1169.2億元，同比增長26.1%，實現結算面積951.3萬平方米，同比增長28.1%。
市場正如鬱亮在9月的媒體見面時所預測的一樣，不會一直上升，也不會一直下降，“現在市場正處在温和恢復的過程”。但至少從銷售表現上看，萬科正緩慢恢復。
回看今年前三季度的表現，萬科累計實現營收3376.7億元，同比增長24.4%；歸母淨利潤則是170.5億元，較同期增長2.2%。歸母淨利潤在前三季度的增速遠低於營收增速，“增收不增利”是繞不開的話題。
毛利下滑魔咒
在“黑鐵時代”中，企業的利潤增長也似乎進入瓶頸期，毛利率走低是眾房企都在面對的問題。“利潤王”中海在今年中期業績發佈會中指出，短期內房地產行業的銷售、毛利率及淨利仍會承壓。
前幾年的高地價，低利潤結轉項目仍在持續影響着業績表現。另外，一二線城市限價的嚴格，使得較高地價的項目定價比進一步壓縮利潤空間，毛利率下降已成為行業趨勢。
萬科也在財報中指出，受近年來結算項目地價佔售價比上升的影響，毛利率在前三季度繼續保持下滑態勢。前三季度，萬科的開發業務結算的毛利率降至20.7%，同比下滑3.2%。扣除税金及附加後，毛利率來到了16.5%。
在銷售端表現上，萬科第三季度實現合同銷售面積 646.2萬平方米，合同銷售金額 993.8 億元，同比分別下降 14.4%和20.3%，但降幅相較第二季度有所收窄。
前9月，萬科實現合同銷售面積1936.9萬平方米，合同銷售金額3146.7億元，同比均下降34.3%。受市場下行影響，萬科銷售端的下滑態勢，仍不可避免。雖同比下滑，但業績恢復上仍優於同行。
值得一提的是，市場下行所帶來投資物業賬面價值縮水，也在持續衝擊着萬科的盈利水平。截至9月30日，萬科的其他權益工具投資較年末降低41.60%，至10.70億元；萬科的投資收益為8.40億元，較去年同期下滑78.38%。此外，錄得對聯營企業和合營企業的收益為虧損9750.37萬元。
雖然有所虧損，但萬科並未停下投資腳步。今年1-9月，萬科新增27個開發項目，總規劃計容建築面積約485.9萬平方米，權益計容規劃建築面積約303.2萬平方米。
截至9月底，其在建項目總計容建築面積約9305.2萬平方米，權益計容建築面積約5842.8萬平方米；規劃中項目總計容建築面積約3685.5萬平方米，權益計容建築面積約2335.0萬平方米。
近年來，萬科還參與了一批舊城改造項目。截至9月末，按當前規劃條件，萬科舊改的總計容建築面積合計約494.4萬平方米。
今年6月，萬科入股綠景中國公司旗下深圳白石洲舊改，據此將向項目注資23億元。白石洲舊改位於深圳南山華僑城富豪區，被譽為“舊改航母”，是深圳規模最大、關注度最高及最具代表性的城市更新項目。
觀點新媒體瞭解到，萬科對白石洲的投資不參與一、二期項目分紅，三、四期分紅權利為20%。一、二期由綠景獨立運營開發，三、四期通過綠景和萬科的資源整合，實現優勢互補。
第二增長髮力
低利潤時代，頭部房企都想穿越地產週期，尋求第二增長曲線，深入挖掘已有多元業務價值及邊界，已然成為未來發力的關鍵詞。萬科也不例外，第三季度數據顯示，其經營性業務已然對業績產生部分支撐作用。
物業服務板塊，前三季度萬物雲在社區空間居住消費服務方面，新拓展項目77個，其中76.6%來自獨立第三方；在商企空間服務方面，新增拓展項目129個，其中包括1個超高層項目和1個大體量綜合體項目；在城市空間服務方面，新增拓展項目14個。
作為港股今年最大規模的IPO，萬物雲也在今年9月完成上市。而截至10月28日，萬物雲總市值385.36億港元，上市至今已累計跌超30%。
為穩定股價，10月23日萬物雲宣佈部分行使超額配股權，共涉及1133.47萬股H股，相當於全球發售時初步可供認購發售股份總數約9.71%。
物流倉儲業務上，萬科1-9月實現營業收入29.7億元，同比增長42.7%。其中高標庫收入15.9億元，同比增長11.4%，冷鏈園區收入13.8億元，同比增長111.7%。前9月，萬科物流倉儲業務新獲取4個項目，可租賃建築面積28.9萬平方米；新開業3個高標庫項目和5個冷鏈園區項目，可租賃建築面積分別為9.5萬平方米和15.7萬平方米。
1-9月，萬科在租賃住宅業務中實現營收23.1億元，同比增長11.5%。目前共運營管理約21.5萬間，累計開業約16.9萬間，出租率為95%。截至9月末，萬科已有4.28萬間納入保障性租賃住宅。
商業開發與運營業務中，萬科在前三季度實現營收62.5億元，同比增長10.6%，其中印力集團管理的商業項目營業收入為40.4億元，同比增長9.2%。截至報告期末，印力開業項目的整體出租率為92.7%。