文/樂居財經 鄧鑫妮
4月15日晚上十點，也就是上週五，南都物業（603506.SH）一連發布40條公告，其中包括2021年度報告、閒置資金使用情況、分紅情況……
作為較早在A股上市的第三方物企，南都物業的實力不容小覷。目前，其營收和規模均已達到上市物企的腰部位置。
2021年，南都物業總營收15.93億元，淨利潤1.63億元；期內，總簽約項目651個，累計總簽約面積約7600萬平方米，年內新籤項目107個，新籤項目面積981萬平方米。
收併購帶來了不少的面積增長。南都物業表示，2021年底競得浙江中大普惠物業80%股權及杭州中大物業100%股權，直接為公司增加約400萬平方米管理面積。
基本面雖有所增長，但投資者似乎並不“買賬”。經過兩天的休市，週一開盤股價就呈下跌趨勢。開盤價15.63元/股，較上一個交易日收盤下跌3.2%，當日報收15.23元/股，跌幅5.7%。
在規模增長之外，南都物業收併購帶來的商譽減值風險已經顯現，營收和淨利潤增長逐漸乏力，壞賬計提也在逐年攀升。在競爭激烈的資本市場環境下，獨立第三方物企面臨的挑戰或更加嚴峻。
玩現金的高手
南都物業一向被看作“玩現金的高手”，買理財、做投資，手中資金騰挪不停。截至去年末，其交易性金融資產餘額3.57億元，同比增長104.84%。
南都物業的資金並不短缺，截至2021年末，其現金及現金等價物總值約7.07億元，期內由於贖回現金增加了近4億元。
近期，南都物業又表示，公司擬使用部分閒置自有資金進行現金管理，將不超過8億元。過去一年，其現金管理和贖回的次數並不少。就在3月23日，南都物業表示將使用1.3億元閒置自有資金進行現金管理。
現金還有餘額，南都物業又向銀行申請總額度不超過3億元的綜合授信額度，主要用於日常經營、業務發展等資金需求。
此外，南都物業還表示將使用募集資金 2000 萬元對公司全資子公司浙江悦都網絡科技進行增資，以實施“社區 O2O 平台建設項目”。
值得注意的是，南都物業此前因披露募集資金情況不當，被“秋後算賬”。
2021年11月19日，南都物業公告稱，收到中國證券監督管理委員會浙江監管局出具《關於對南都物業服務集團股份有限公司及相關人員採取出具警示函措施的決定》，“決定”指出其存在募集資金使用及財務記錄不規範、人員獨立性不足、三會記錄不規範、內幕信息登記表記錄不準確等問題。
再提社區O2O
“社區O2O”的熱度從六七年前就颳了起來，直到現在，也時不時有人拿出來説一説。有意思的是，較早説要做社區O2O的彩生活，如今已經出售了大量資產。
2018年上市時，南都物業總募資淨額約2.87億元，彼時其為社區O2O平台建設留了一筆3000萬元的資金。經過調整，預計投資金額達到5000萬元。
4月15日，南都物業公告表示，將為悦都網絡科技投入2000萬元用以建設“社區O2O平台”，其中1000萬元作為實收資本，1000萬元計入資本公積，據悉上一次增資在2018年。
增資完成後，悦都網絡科技的註冊資本由1500萬元增至2500萬元，成立於2015年的悦都網絡科技，目前資產總額約為3099萬元。
2015年，南都物業開始謀劃社區O2O項目，並開始打造“悦嘉家”智慧平台，也嘗試與支付寶、菜鳥網絡等互聯網、物流企業合作，加速從基礎物業服務模式向新型商業模式轉型升級。
眼下，悦嘉家平台仍在運行，而在南都物業的官方微信平台中，上一次完整提到“社區O2O”還是在2018年，“社區O2O”似乎已經被遺忘。
而時隔四年，再次提出加碼社區O2O，南都物業又有幾成把握？
截至2021年末，南都物業總收入15.93億元，旗下四大業務板塊物業基礎服務、非業主增值服務、物業增值服務和資產管理服務的收入分別約為13.07億元、5800萬元、1.9億元和3140萬元。
其物業增值服務包括社區零售、到家服務、美居服務、社區空間運營、餐飲、工程服務等，其中便有社區O2O的內容。
2021年，物業增值服務收入佔比排名第二，不過比重只有11.9%，大頭還在基礎物業服務身上。
雖然佔比不多，但其盈利水平較高。報告期內，物業增值服務毛利率為46.3%、基礎物業服務為20.44%、非業主增值服務為27.5%、資產管理服務為-34.76%。
眼下，南都物業正通過線上智慧社區服務平台“悦嘉家”開展社區新零售，同時鏈接線下家政保潔、到家服務、裝飾裝修、租售等專業服務板塊。據悉，悦嘉家小程序商城銷售突破200萬，同比上年增長100%。
商譽減值激增324.5%
收入不斷增長，不過也有人注意到，南都物業的營收能力似乎在下降，很明顯的變化是盈利水平的增速正在逐年放緩，其淨利潤和收入的漲幅接連下跌。
2019年-2021年，南都物業歸母淨利潤分別為1.14億元、1.38億元以及1.63億元，分別較去年增24.09%、21.01%以及18.06%。
營收上，近五年南都物業營收分別為8.2億元、10.59億元、12.44億元、14.13億元以及15.93億元，分別較去年增41.85%、29.81%、17.55%、13.58%以及12.7%。
壞賬計提在一定程度上影響了利潤量，2020年南都物業壞賬計提979萬元，2021年壞賬計提達到1200萬元，如今累計約3689萬元。
此外，其商譽減值也增加了1640萬元，漲幅324.5%。期內，南都物業包含商譽的資產組或資產組組合可收回金額為2590萬元，賬面價值約4980萬元，本期應確認商譽減值損失2390萬元，其中歸屬於南都物業應確認的商譽減值損失2150萬元。
商譽減值意味着物企收購的企業估值有所降低，當初的收購價格過高，存在一定的投資虧損。
南都物業的商譽減值主要來自於上海採林物業，該公司由南都物業直接持股90%，早已經完成業績並表。
文章來源:物業K線