（文/張玉 編輯/馬媛媛）物業上市熱潮之下，房地產企業“你方唱罷我登場”，紛紛抓住機會拆分物業公司“上車”。
日前，山東房地產企業魯商發展發佈公告表示，公司2020年股東大會審議通過了關於公司所屬魯商服務境外上市的公告。如果此次上市成功，這將是魯商集團繼銀座股份和魯商發展之後的第3家上市平台。
積極籌謀物業板塊赴港上市的背後，更讓投資者關心的是魯商發展房地產和醫美業務混雜難以釐清的問題。有投資者甚至直言：既然魯商服務分拆到香港上市有利於公司重塑估值體系，那麼請貴公司考慮把房地產單獨拆分出來，好讓上市公司更加聚焦於健康醫美產業鏈發展主業。
針對物業上市相關事宜，6月17日，魯商發展董秘辦相關負責人向觀察者網確認，目前有關中介機構已經進場，正在進展當中。
資本騰挪“搭台”
事實上，早在今年4月底，魯商發展就曾發佈公告稱，公司所屬魯商服務擬首次公開發行H股並在香港聯交所上市的公告。其中，股票每股面值為人民幣1元，發行方式為香港公開發行及國際配售。本次發行的H股股數不超過發行後總股本的30%，並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。
對於此次募集資金的用途，魯商發展方面表示，主要用於收購兼併物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；補充營運資金及一般公司用途。具體募集資金計劃及投向以招股説明書為準。
工商資料顯示，魯商服務由魯商發展100%持股，法定代表人兼董事長為趙衍峯。魯商發展官網資料顯示，公司主要經營範圍涉及物業服務、房屋出租、庭院綠化、廣告等業務，目前負責管理的物業項目範圍遍及濟南、青島、北京、哈爾濱、煙台、臨沂、泰安、濟寧、東營、菏澤等全國十幾個大中城市。
另據魯商發展2020年報披露，魯商物業目前在管面積已超過 1800萬平方米。在當下物業公司紛紛卯足了勁赴港上市的當下，魯商物業的這一體量並不顯著。克而瑞日前發佈的2020年中國物業在管面積TOP100顯示，1800萬平方米的在管面積排行在86位左右，而行業排行前20位的頭部物企在管面積已超過萬億。
一位長期關注房地產行業的業內人士向觀察者網表示，現在物業還是靠母公司餵食，母公司開發量大，業務增長就快，自己開拓面臨的壓力較大。
另一方面，為了推動物業板塊赴港上市，魯商發展從去年就開始調整物業公司的組織架構。2020年7月，為進一步擴大物業公司的業務經營規模，魯商發展對魯商服務增資9500萬元，增資後魯商物業註冊資本金由500萬元增資為10000萬元。
2020年8月，魯商發展公司股東由山東省魯商置業有限公司變更為魯商健康產業發展股份有限公司。2021年1月，魯商發展股東再度發生變更，山東省魯商創新發展有限公司認繳出資額490萬元。2021年3月，公司名稱由山東魯商物業服務有限公司變更為魯商生活服務股份有限公司。此外，公司董事等多位人員職位均發生變更。
醫美貢獻收入不足兩成
物業公司赴港上市的背後，投資者更為關心的是魯商發展業務條線的聚焦問題，多位投資者都表達了對此的擔憂。
有投資者表示：“年報中通篇都是宣傳公司的養老、健康方面的信息，近期股市這方面的概念很火爆，但是公司股價卻與其他公司相比卻是非常疲軟。”還有投資者稱：“自從趙董上任以來，提出了養老（康養）地產概念，又提出了醫美概念，去年更是提出了千億規模的口號，但是在二級市場上，這些所謂的概念市場完全不認可，醫美板塊漲的時候魯商微漲、養老闆塊漲的時候，魯商不漲或下跌，地產板塊漲的時候，魯商根本不漲乾脆下跌……”
事實上，魯商發展原來是一家地地道道的房地產企業。2018年，魯商發展開始推進產業轉型。
2018年，魯商發展（當時名為“魯商置業”）通過發行股份及支付現金方式、作價9.27億元收購山東福瑞達醫藥集團有限公司100%股權。2019年，公司又支付現金2.58億元收購了山東焦點生物科技股份有限公司60.11%股權。
公開報道顯示，福瑞達旗下的國產功能性護膚品牌“頤蓮”，成為近幾年化妝品界的“黑馬”；焦點生物是玻尿酸原料供應企業，在全球的市場佔有率約為10%左右。
在此基礎上，魯商發展確立了生物醫藥和生態健康產業雙輪驅動的發展戰略，並正式從“魯商置業”更名為“魯商發展”。與此同時，公司地產業務也向健康地產方向轉型。
不過，從經營情況來看，房地產業務仍然貢獻了絕大部分的營收。
魯商發展2020年度報告顯示，公司房地產銷售營業收入為115.22億元，佔總營業收入的比例為84.63%。房地產銷售+物業管理+酒店合計營收87.72%。而魯商發展近年來大力推進的藥品、化妝品、原料及添加劑合計貢獻收入不足15%。
“很明顯，儘管醫美是前一段時間資本市場關注的重點，也走出了一波行情，所以公司可能把這塊業務的市場預期放大，但是能夠真正貢獻業績的，還是房地產。”上述業內人士表示。
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