★ 本月關注 ★
央行表示將會穩步擴大融資新規適用範圍
10月14日，央行在第三季度金融統計數據發佈會上表明央行將會同住建部以及其他相關部門，跟蹤評估房企融資管理新規的執行效果，不斷完善規則，穩步擴大適用範圍。10月21日央行在2020金融街論壇上表示中國將繼續堅持穩健貨幣政策。整體看來，以三條紅線為代表的融資新規將會更加深刻地影響房地產行業的融資水平，房企整體的融資環境長期看來將在“三條紅線”的指導下保持收緊。
本月發債總額環比減少，融資成本持續提升
本月95家典型房企的融資總額為1087.28億元，環比下降4.7%，同比上升18.6%。其中，10月房企的融資發債總額為550.97億元，環比下降15.4%，同比上升32.4%。本月單月融資成本5.80%，持續上漲，環比上升0.24個百分點；其中境內融資成本4.83%。截至2020年10月房企新增債券類融資成本6.08%，較2019年全年下降1.00個百分點，主要由於境外債券發行的大幅減少，以及全球整體貨幣環境寬鬆帶動發債成本下降。
金輝控股和多家房企旗下物業公司完成上市
10月29日金輝控股在港交所正式掛牌上市，成為2020年第三家成功上市的房企。此外,祥生控股和上坤地產都已經通過了上市聆訊，預計將在11月完成上市。而在房企旗下公司方面，本月卓越商企服務、第一服務、合景悠活以及世茂服務都成功上市，迎來了繼7月以來房企旗下公司上市的又一個高峯。在上市申請方面，本月沒有房企及房企旗下公司申請上市，期後則有融信中國旗下的融信服務於11月3日遞交招股書，因此截至2020年11月5日，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有10家和11家。
險資增持陽光城，合生融信積極股權回購
本月陽光城二股東將13.46%的股份轉讓給了泰康人壽和泰康養老，險資的持股大幅增加，泰康和陽光城未來合作有可能更加密切。除此之外，本月合生創展和融信中國的股權回購也較為引人注目。
克而瑞研究出品
企業發債
債券發行：境內發債受融資收緊影響下降
本月95家典型房企的融資總額為1087.28億元，環比下降4.7%，同比上升18.6%。其中，境內債權融資654.09億元，環比下降16.5%，同比上升39.0%；境外債權融資398.25億元，環比上升48.1%，同比上升12.2%。隨着房企融資調控逐步落實，監管部門下發試點房企融資監測三張表，融資監管穿透式表內外，房企融資環境進一步收緊，境內融資量應聲下跌，年內單月融資額僅高於1月和2月。而由於11月房企迎來償債高峯，境外債權融資實現較大增長。
其中，10月房企的融資發債總額為550.97億元，環比下降15.4%，同比上升32.4%。其中，境外債本月278.52億元，同環比分別實現上漲14.3%和14.8%，本月境內融資環境收緊疊加11月償債高峯的來臨境外發債上漲；境內債272.45億元，環比下降33.4%，同比上升58.1%。一方面可能由於前兩個月發債量較高，提前透支需求，也可能是由於境內融資環境收緊帶來的發債難等原因。境內發債的發債結構來看，本月房企境內公司債發行146.00億元、中期票據64.00億元、融資券39.50億元，分別環比上升49.04%、上升29.03%、下降24.04%。整體來看，2020年前十月累計發債6840.14億元，同比下降1.3%，其中境內發債3555.89億元，同比增長40.4%，境外發債3284.25億元，同比下降25.3%。
本月單月融資成本5.80%，持續上漲，環比上升0.24個百分點；其中境內融資成本4.83%，年內由於融資環境收緊，預計境內融資成本將持續承壓。截至2020年10月房企新增債券類融資成本6.08%，較2019年全年下降1.00個百分點，其中境外債券融資成本達7.86%，較2019年全年下降0.18個百分點；境內債券融資成本4.37%，較2019年全年下降0.96個百分點，融資成本的下降主要由於境外債券發行的大幅減少，前10月境外/境內債券比0.92，較2019年全年下降0.82，同時全球整體貨幣環境寬鬆也帶動了發債成本的下降。
具體企業表現來看，10月發債最高的企業為碧桂園，已連續兩個月發債量最高，本月發債總量約為67.28億元，主要為其發行了兩筆合計約10億美元的境外優先票據，且利率僅為3.13%和3.88%；而中駿則發行了20億元的公司債和5億美元的境外債；此外，綠城中國發行的9.5億元的公司債利率也較低，為3.82%。
- 債券期限：本月到期債券類600.45億元
本月房企有28筆債券到期，金額共計600.45億元,環比上升31.0%，房企償債量屬高峯。其中，到期金額最高為中國恆大2015年發行的一筆175億元的公司債。此外，廈門國貿本月有4筆超短期融資券到期，共計35億元。
提前關注到2020年11月將有33筆債券到期，金額共計616.33億元，環比上升2.3%，是近期房企償債峯值。單筆金額最高為萬達集團2015年發行的一筆50億元的中期票據，此外萬科地產總計有一筆50億元的公司債及60億元的中期票據也將到期。
上市和股票
擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為21家
本月仍然沒有新增房企向港交所提交招股説明書，但是由於原招股書到期,本月上坤地產、領地控股和三巽集團都紛紛更新了招股書。與此同時，由於本月29日金輝控股成功上市，因此截至2020年10月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、大唐地產、鵬潤控股、上坤地產、領地控股、實地地產以及祥生控股10家。其中海倫堡、奧山、萬創國際以及鵬潤控股的招股書已經過期，截止2020年10月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。值得注意的是，本月祥生控股和上坤地產也都通過了上市聆訊，預計將在11月正式上市。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下企業遞交上市申請，而在期後的11月3日，融信集團旗下的融信服務向港交所遞交了招股書。再加上本月有4家房企旗下物業公司成功上市，因此截至2020年11月5日，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有11家，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。
- IPO和增發：金輝控股以及多家房企旗下企業上市
本月29日金輝控股成功掛牌上市，是2020年第三家赴港上市成功的內地房企。金輝控股近四年合約銷售額的複合增速達到了42.5%，同時企業在西南、西北、環渤海、華南和長三角五大戰略區域的權益土地儲備達到了2908.17萬平米，發展潛力較大。在IPO成功後，金輝投資開發資金將得到進一步補充，與此同時股東權益進一步擴大將助推槓桿率下滑，融資渠道也能得到進一步的拓寬，未來財務指標預計將有可能得到較大的改善。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月新上市的企業較多，卓越商企服務（卓越物業）、第一服務（當代物業）、合景悠活（合景泰富物業）以及世茂服務都成功掛牌上市，因此2020年新上市的房企旗下公司增至11家，房企分拆旗下板塊上市繼7月份以來再度迎來了一個高潮。
- 股權變動：險資增持陽光城，合生融信積極股權回購
本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比較值得注意的是陽光城二股東將13.46%的股份轉讓給了泰康人壽和泰康養老，險資的持股大幅增加，泰康和陽光城未來合作有可能更加密切。除此之外，本月合生創展和融信中國的股權回購也較為引人注目，其中合生成功通過股權回購將股價抬到了較高的水平。整體看來，合生股價的提升除了企業的市值管理動作之外也和企業較好的經營業績有關，企業的股價提振更需要落實在自身業績上。
- 股價變動：兩市地產股繼續回調，60%以上整月下跌
本月A股和H股的地產相關股整體表現繼續大幅回調，兩市都有60%以上的地產股的整月走勢下跌，其中A股地產股下跌佔比更是將近80%。在H股方面，本月小型房企辰興發展的漲幅較好，月漲幅為21.71%，整體看來企業在10月大部分時間的股價都比較平穩，基本每天都在小幅上漲。而在27日企業和新加坡悦榕酒店及度假村有限公司訂立戰略合作協議之後，企業的股價得到了較大幅度的提升，最終也使得整月的漲幅達到了房企中的最高水平。
在A股房企方面，本月三湘印象的漲幅較大，企業股價從月初開始連續上漲，雖然在21-23日有所回調，但是最終整月漲幅也達到了17.06%，是A股漲幅最大的房企。
排版丨CiCi
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx) 多謝配合！