招商局置地：打包出售信盛商管，轉型還是錢緊？
樂居財經 李奕和 發自深圳
近5個月前，招商局置地（00978. HK）以4.66億元總價將南京信盛全部股權收歸麾下之時，曾堅信，對標的公司的全面控制權將“提升業務決策及發展策略的管理及經營效益”。
但商業、資本的世界總有現實和殘酷的一面，企業對自身的經營往往 “如人飲水，冷暖自知”。如今，在全資持有了近5個月後，招商局置地最終將南京信盛擺上了貨架。
9月21日，招商局置地（深圳）有限公司（簡稱“深圳招商”）持有的南京信盛商業管理有限公司（簡稱“南京信盛”）100%股權，在北京產權交易所掛出。標的公司轉讓底價79389.76萬元，信息披露結束日期為2020年10月22日。
資料顯示，南京信盛成立於2019年12月，註冊資本1000萬元，所屬商業服務行業。經營範圍包括商業綜合體管理服務；會議服務、展覽服務；園區管理服務；房產租賃；物業管理；園林設計；停車場服務；園林綠化工程施工；信息技術諮詢服務；建築裝飾、裝修工程施工等。
資產騰挪
本次轉讓標的公司的100%股權，均來自深圳招商持有的全部股份。據瞭解，後者深圳招商成立於2010年5月，註冊資本45.01億元，本次股權轉讓由招商局蛇口工業區控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”，001979. SZ）於2020年6月29日批准。
2020年07月31日財務報表數據顯示，南京信盛營收3908.4萬元，利潤1054.35萬元，淨利潤797.11萬元，總資產73426.02萬元，總負債1925.21萬元，所有者權益71500.81萬元。
該次轉讓，距離招商局置地拿下南京信盛100%股權不足5個月。
今年4月27日，招商局置地公告收購南京信盛58.66%股權。其中，以3.89億元代價從招商蛇口手中收購49%股權；及以代價7670萬元，從樂富投資手中收購9.66%股權。兩項收購，代價合計4.66億元。
交易完成後，招商局置地全資持有南京信盛股權，後者成為招商局置地間接全資附屬公司。
這是一筆招商系內部的資產騰挪，除了招商局置地與招商蛇口同屬招商系，樂富投資實際上也是招商蛇口旗下公司。
資料顯示，樂富投資成立於2013年3月，為一家境外公司。在招商蛇口2020年半年報中，該公司通過間接、直接持股方式持有南京信盛100%股權，當中直接持有49%，以及透過樂富投資及深圳招商間接持有51%。
完成對南京信盛股權的收購後，招商局置地曾於今年7月第一次在北交所掛出南京信盛100%股權，但當時並未披露標的公司的轉讓價格。
輕資產轉型與出售變現
招商蛇口與招商局置地兩個上市平台存在的同業競爭問題曾飽受外界的質疑。
去年10月招商局置地與招商蛇口重新修訂的不競爭條例，界定招商蛇口將不會於佛山、廣州、南京及句容四個招商局置地城市與之競爭；就重慶及西安而言，招商局置地考慮停止進行房地產業務並將適時退出這兩個城市，但在此之前，招商蛇口不會於上述兩個城市與之競爭。
同時，招商局置地將不會在中國46個招商蛇口所在城市與之競爭。
為規避同業競爭的風險，近年來，招商局置地的定位在也在向着“資管平台”的輕資產運營方向轉變。
據瞭解，雙方在去年修訂的不競爭條例中就規定，招商局置地將有權就位於北京及上海辦公室物業獨家進行資產管理業務；及該公司有權就房地產投資信託基金於香港獨家進行房地產投資信託管理業務。
2019年9月3日，招商局置地公告將業務擴展至房地產投資信託管理，同時在香港註冊成立的全資附屬公司榮騰企業有限公司，申請有關招商局商業房地產投資信託基金的授權。
當時資料顯示，該基金由招商蛇口發起，榮騰為房託管理人，基金投資組合初步為招商蛇口旗下位於深圳的新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、花園城5個商業物業，涉及物業資產估值約為65.17億元。
目前來看，招商局置地的輕資產轉型效果仍待時間的驗證。根據該公司2020年半年報披露，上半年，招商局置地營業額29.81億元，較去年同期增加約3%。
當中，物業銷售收入仍是主要來源，佔比達93.43%；而資產管理服務的收入僅有910.3萬元，僅佔總收入的0.31%，甚至比投資物業租金收入以及物業運營收入佔比的4.49%、1.78%還要低。
今年3月的業績會上，招商局置地執行董事、總經理餘志良在談到資管業務時也表示：“從目前來看，整個新的資產業務可以貢獻的收入規模相對於傳統業務還是非常小。”此次出售南京信盛股權，或者可以看作是其加速向輕資產目標轉型的動作之一。
資產的出售一方面是輕資產轉型的需求，另一方面，或許也反映招商局置地的現金流在持續緊張。根據該公司披露半年報，2020年上半年，招商局置地資產負債率進一步提升至69.1%。其短期有息負債增長43.34%至73.45億元，期內，該公司銀行結餘及現金84.69億元，相比2019年底下降5.46%。
近段時間以來，招商局置地出售資產的動作就常見諸報道。在今年的9月13日，招商局置地間接全資附屬公司以代價5.27億元出售廣州番禺六棟大廈物業，出售為其錄得收益1.29億元。