華潤萬象生活上市AB面：股價逆勢大漲 毛利率低於行業水平

除了未提出物業分拆上市計劃的萬科、龍湖外，TOP10房企中，華潤成為最後一個分拆物業上市的出場者，其股價變化備受關注。12月9日，華潤萬象生活正式登陸港交所，上市首日股價高開，報30.8港元/股，較招股價22.3港元/股上漲38.12%。截至上午10時10分，報31.8港元/股，上漲42.6%，一掃近期物業股低迷行情。

值得一提的是，華潤萬象生活背靠華潤集團和華潤置地大樹，其未來的規模、營收增長有了可靠保障；在商業物業管理運營服務方面的能力以及高端商場的品牌效應，為其在資本市場贏得加分項；但是較低的毛利率、淨利率，也給其未來物業運營帶來挑戰。

背靠華潤，佈局高端商業品牌溢價高

今年第四季度，物業公司上市迎來高潮，成功上市企業數量預計在10家左右，包括企恆大、融創、華潤分拆物業上市。但是與上市潮形成鮮明對比的是，物業板塊整體陷入調整，股價持續下探，並且出現新股認購不足、頻頻破發的現象。華潤萬象生活作為這一輪物業上市潮中最後一個出場的龍頭物業公司，其股價逆勢大漲，備受關注。相比之下，同一天上市的佳源服務表現一般，股票開盤報每股3.92港元，上漲1.55%，之後出現微跌。

事實上，上市前一天的暗盤表現，華潤萬象生活股價就出現大漲，收盤報每股29港元，上漲30.04%，動態市盈率、靜態市盈率更是超百倍，遠超近期上市的另外兩家龍頭物業公司。同時，在股份認購階段，香港公開發售部分獲得近30倍的超額認購，國際發售方面，獲得11.8倍的超額認購。

在業內人士看來，華潤萬象生活股價大漲，得益於華潤萬象生活的物業管理規模、品牌溢價等，背靠的華潤置地，是頭部房企之一，具有規模優勢，深耕商業物業，尤其是高端商場，形成了萬象城這一品牌IP，給資本市場以想象空間。

公開資料顯示，華潤萬象生活正式成立於2017年，主營業務包括住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務。截至2020年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業建築面積約1.066億平方米，其中購物中心建築面積約560萬平方米，主要為萬象城和萬象匯兩個品牌，數量分別為22個和26個。

根據弗若斯特沙利文報告，按2019年中國所有物業管理公司的物業管理服務收入計算，華潤萬象生活排名第五；按2019年所有購物中心運營服務供應商在中國所管理的重奢購物中心數目計算，華潤萬象生活排名首位。

毛利率較低，盈利面臨挑戰與機遇

相較於規模、品牌優勢，華潤萬象生活的盈利水平大打折扣。

聆訊後資料顯示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，華潤萬象生活實現收入分別為31.29億元、44.31億元、58.68億元、31.34億元；毛利分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元、7.55億元；毛利率分別為13.0%、15.0%、16.1%、24.1%；淨利潤分別為3.88億元、4.23億元、3.65億元、3.38億元；淨利率分別為12.4%、9.5%、6.2%、10.8%。

即便2020年上半年，華潤萬象生活的毛利率增加至24.1%，也低於行業平均水平。克而瑞統計數據顯示，2020上半年，30家上市物業公司平均毛利率為28.69%，平均淨利率為14.89%。

包乾制是華潤萬象生活盈利水平較低的主要原因之一。據瞭解，物業管理有兩種收費制度，即包乾制和酬金制。包乾制由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。包乾制和酬金制最大的區別在於物業管理財務成本控制的主體方和責任方不同。

華潤萬象生活在招股書中也表示，基於包乾制，物業管理費固定，不隨產生的實際物業管理成本而變化。假如公司收取的物業管理費金額不足以抵償提供物業管理服務所產生的所有成本，無權向相關業主或物業開發商收取差額，可能因此蒙受損失。

聆訊後資料顯示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，華潤萬象生活分別有96個、113個、95個及99個按包乾制收費模式管理的住宅及其他非商業物業項目（若干國企改革項目除外），虧損金額分別為8010萬元、7570萬元、7860萬元及5730萬元。

這意味着，在實行包乾制方面，考驗着華潤萬象生活的成本控制等運營能力。

不過，華潤萬象生活表示，將繼續採用包乾制管理住宅及其他非商業物業以及寫字樓，而購物中心物業管理服務的收入模式自2020年下半年開始由包乾制改為酬金制。

此外，相對於住宅業務，商業物業的管理費用較高，毛利率也較高。以華潤萬象生活為例，2019年及2020上半年，住宅物業管理服務的毛利率分別為12.1%、14.0%，商業物業管理營運服務毛利率分別為21.8%、35.8%。對於華潤萬象生活來説，隨着在管商業項目的持續增加，其盈利水平有改善空間。數據顯示，近幾年來，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務的收入佔比逐漸提高，從2017年的32.9%增至2020年上半年的46.4%。

2020年上半年，華潤萬象生活毛利率有所增加，該企業稱，主要原因是商業運營及物業管理服務分部貢獻的收入增加，而該分部的毛利率高於住宅物業管理服務部分。

新京報記者 段文平

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