本文來源：時代週報 作者：林佳
物業行業“優等生”交出了可圈可點的成績單。
2023年8月22日，越秀服務集團有限公司（以下簡稱“越秀服務”，06626.HK）發佈了2023年中期業績。
報告期內，越秀服務實現營業收入人民幣15.12億元，同比增長38.7%；毛利率28.1%；股東應占盈利人民幣2.48億元，同比增長17.5%；每股基本盈利人民幣0.16元。
在打好基礎功的同時，越秀服務在增值服務帶到表現亮眼，取得可觀的增長成績。
報告期內，越秀服務的非商業物業管理及增值服務所得收入為人民幣12.11億元，同比增長49.4%，佔總收入的80.1%；其中，基礎物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服分別佔總收入的30.3%、23.3%和26.5%。商業物業管理及運營服務所得收入為人民幣3.01億元，同比增長7.7%，佔總收入的19.9%；商業運營及管理服務和市場定位及租户招攬分別佔總收入的16.6%和3.3%。
作為一家上市公司，越秀服務積極與投資者共享發展成果。今年上半年，越秀服務首次派發中期股息，每股派息0.081元人民幣，派息比率達50%。
優異的業績獲得多家投行機構支持。
交銀國際發佈研報稱，該機構維持對越秀服務的買入評級。首先，國企母公司越秀地產交付穩定。其次，越秀服務外拓能力提升。與此同時，增值服務增長快於預期抵銷併購市場不景氣對擴張規模的影響。現金管理優化以及派息增加。
國泰君安認為，就當下而言，“地產強則物業強”的邏輯依然奏效，物業管理服務行業加速整合的趨勢仍然沒有改變。因此，國泰君安堅定看好背靠仍在快速發展的國企母開發商、盈利增長快於同業的越秀服務。
基礎做優
物業行業進入下半場，企業之間的競逐聚焦於綜合實力，服務是致勝的關鍵。得益於長期以來積累的良好口碑與母公司的實力支持，越秀服務的規模再上一個台階。
來自中報的數據顯示，截至2023年6月30日，越秀服務擁有合約項目416個，總合約面積7749萬平方米，較去年底增長9.8%；在管項目346個，總在管面積5876萬平方米，較去年底增長13.7%。
夯實規模的同時，越秀服務持續優化區域佈局。一方面，佈局高能級城市將獲得更高的毛利率水平，成為利潤的基石；另一方面，高能級城市所帶來的增值服務空間，亦是投資者所持續關注的核心要素。
目前，越秀服務所擁有的佈局於核心城市的已形成一定規模的基礎盤及業務拓展中聚焦核心城市的戰略，成為業務發展穩固的基石。截至2023年6月30日，越秀服務持續深耕核心區域，69%的在管面積分佈於大灣區及華東地區，且近90%在管面積位於經濟發達的一線、新一線及二線城市。
物業行業進入洗牌期，越秀服務依舊保持增長態勢，鞏固保恆強優勢。
此前，越秀服務方面表示，仍然錨定上市三年內在管面積達到1億平方米的目標。目前，距離目標完成時間還有約一年。
在“1億平方米”的目標中，越秀服務原本計劃收併購佔比約30%，但隨着市場和行業的變化，收併購的估值、融合等也發生很大變化，因此目前收併購的目標還有一定差距。
“現在收併購（的情況）確實是因為市場發生了很大的變化”，越秀服務董事會主席林峯解釋道，公司對收併購的態度積極，但評判標的時候還是遵循審慎原則，“上市以來，我們接觸到的標的實際上也不少，但我們不會為了收併購而去收併購”，而放棄標的的原因包括多個方面，越秀服務要選擇的是與公司協同效益高的、有一定規模的、能夠提升公司管理密度和經營質量、同時可持續發展性比較高、財務規範和估值相對合理的標的。
據悉，2023年上半年，越秀服務新簽約項目44個，新增合約面積為826萬平方米，較去年同期的501萬平方米增加64.9%。
增值做強
2023年上半年，越秀服務在增值服務上再進一步。作為頭部的優質物業服務企業，越秀服務圍繞業主對美好生活的追求，提供全方位的物業服務。
目前，越秀服務已搭建經紀、新零售、美居、社區商業和智能化五大增值服務平台，實現多平台共同驅動。
報告期內，新零售平台持續優化產品，落地創新業務，户均產值大幅提升；美居平台進一步優化產品力，提升服務力，提高市場力；經紀平台着重強化渠道建設，提高門店和業務覆蓋率和社區滲透率，存量租售業務大幅提升；社商平台推進精細化運營，併成功實現外拓；智能化平台中標多個第三方項目，拓展硬件設備銷售和通信工程等業務，同時探索社區智能化業務。
越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏表示，公司上半年新增了智能化業務，已經在非業主增值服務營收中有一定佔比，同時也實現了外拓，未來這也是重點業務之一。
越秀服務在增值服務上的投入與探索，已獲得可觀的回報。
截至2023年6月30日，越秀服務社區增值服務的收入由去年同期的人民幣2.44億元增長64.2%至人民幣4.01億元，其中新零售業務收入同比增長1.5倍至人民幣1.53億元，美居業務收入同比增長61.4%至人民幣0.80億元。
同期，越秀服務住宅、TOD、商業及產業園、城市服務及公建四個業態分別佔在管面積的64%、11%、15%和10%。
拓展做活
除了控股股東越秀地產的穩定交付外，越秀服務亦積極拓展越秀集團體系內的物業管理需求，並同時穩步推進市場拓展。
報告期內，越秀服務新簽約項目44個，新增合約面積為826萬平方米，較去年同期的501萬平方米增加64.9%。
上市以來，越秀服務來自第三方合約面積和在管面積穩步增長，關聯方的佔比逐漸降低。按照計劃，今年越秀地產預計可為該公司增加約500萬平方米的合約面積，而來自第三方的新增外拓面積則將達1000萬平方米。
越秀服務表示，公司將持續通過市場拓展、戰略合資、合作及收併購等方式為擴大業務規模增添動力。
同時，越秀服務將強化優質資源整合，建立新業態管理市場地位，強化現有業態管理優勢，發展優質服務，旨在提升本集團的服務能力、市場競爭力和營運能力，從而成為讓客户信賴的服務企業。
在業績會現場，越秀服務非執行董事兼董事會主席林峯表示，市場一直對於公司在收併購上有很高的期待，因此更要做負責任的收併購。“我們認為目前物業行業的管理分散度還是很高，未來行業的整合和收併購機會還是存在的，而且會向管理品質比較好、有一定在管規模的物服企業進行集聚。”
展望未來，林峯表示，未來越秀服務將堅定“基礎做優、增值做強、拓展做活”的工作主線，持續提升服務質量，積極推進增值業務的多元化發展，加速拓展管理規模，並通過精益化管理和數智化賦能，實現全面提質增效。未來，越秀服務將持續致力於全面提升服務能力、市場能力、經營能力，切實落實“好服務”戰略，成為一個讓客户信賴的服務企業。