房貸族的經濟賬：交行提前還房貸收取1%補償金，閒錢該理財還是提前還貸？

本文來源：時代週報 作者：夏子軒

8月1日，交通銀行(601328.SH)發佈的《關於個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整的公告》顯示，自今年11月起，該行將調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準。其中，個人按揭類貸款包括了個人住房貸款、個人商業用房貸款、個人廠房貸款等。

所謂提前還款補償金，是客户對未到期的貸款進行提前還款，對銀行進行一定的利息損失補償。此次，交通銀行將對相關貸款收取“提前還款補償金”，收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。

8月2日下午，時代週報記者瀏覽交通銀行官網發現，上述公告已被撤銷，頁面不存在。

當日，交通銀行相關人員向時代週報記者表示，本次公告是在原來基礎上的明確，沒有新增，實際上給分行減免的權限更大了，可能被過度解讀，目前正在採取措施和制定後續方案。

預計其他商業銀行不會同步跟進

據公告，在此次調整前，交通銀行的提前還款補償金收費標準分為兩種情況：一是部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%。

二是全部提前還款補償金（只適用於普通貸款，不適用於循環貸款）。如果是貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，並在1年內全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，並3年內全部提前還款的，均收取當次提前還款本金金額的1%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，該行此次調整補償金或違約金政策偏嚴。時代週報記者對比調整前後可以發現，過去徵收1%補償金的對象，主要是一年內多次提前償還的、償還不足3年就提前償還等類型，限定在一定範圍內；調整後，提前還貸收取1%違約金的範圍更廣。

招聯金融首席研究員董希淼告訴時代週報記者，商業銀行向客户發放貸款，並以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關於貸款期限的約定，是“違約”行為。這是部分銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）的邏輯基礎。

“交通銀行發佈此公告後，預計其他商業銀行不會同步跟進。”招聯金融首席研究員董希淼指出，今年以來，受經濟下行和疫情反覆等多重衝擊，投資和消費需求不振，對未來預期不明。在這種情況下，銀行採取措施為企業和個人紓困解難、降低實體經濟綜合融資成本，是金融監管部門反覆強調的工作重點。

與此同時，時代週報記者採訪部分銀行獲悉，提前還款違約金收取標準以客户與該行簽訂的貸款合同為準，具體情況需諮詢當地貸款銀行。

農業銀行工作人員表示，如需在農行辦理提前還款，借款人需要按合同約定提前向原貸款經辦機構提出申請，持有效身份證件、原購房貸款還款卡（折）、個人購房借款擔保合同到貸款行辦理相關手續。提前還款違約金收取標準以客户與該行簽訂的貸款合同為準，具體建議諮詢當地貸款行。

工商銀行工作人員表示，提前還款違約金不超過歸還本金的六個月貸款利息或按協議價格收取，部分特殊情況暫免收；部分提前還款，可選擇減少月還款額但期限不變或縮短還款期次，但因各地規則有所不同，具體以實際操作為準。

建設銀行工作人員表示，提前還款需要繳納違約金，不同支行對於提前還貸違約金的標準不同。如需在建行辦理提前還房貸，需要本人帶齊提前還款受理通知書、借款合同、建行存摺或銀行卡、以及本人身份證前往銀行網點辦理。

提前還房貸划算嗎？

業內人士認為，近兩年，提前還房貸現象增多的主要原因是投資市場景氣度不高，尤其是在高點入市的房貸人受到影響，不得不選擇還貸當理財。

有投資人告訴時代週報記者，當下股票市場震盪，“索性把預備投資的錢拿出來提前還房貸，省下的利息相當於是理財回報。”

今年以來，銀行存款成本逐步回落，四大行定期存款利率下調，三年期最高利率由3.25%降至3.15%。貨基收益率和理財收益率也逐步下行，7天餘額寶年化收益率從年初的2%下探至當前的1.7%。

央行數據顯示，3月新發放個人住房貸款利率為5.42%，遠超銀行定期存款利率和低風險理財產品利率。房貸利率高，理財收益低，是提前還房貸的主要原因。

“對銀行而言，面對客户提前還房貸，如果銀行沒辦法再以合適的利率及時貸出去，後續營收就會下降，出現利率的再投資風險，會出現‘存貸雙降’。”廣州市某國有大行客户經理向時代週報記者表示，如果這樣的行為過多，會對金融跨期安排帶來問題。

對於購房者來説，提前還房貸究竟合不合算？方正證券研報認為，只考慮理財收益率與房貸利率價差擴大就提前還款，並不買賣，還需從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。

方正證券舉例，假設居民在2018年10月購買房子，需還100萬元商業貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。

若將現金用於一次性還清房貸，通過房貸計算器算得最後一次性還款（剩餘26年）94.94萬元，節省86.14萬元的利息，平均每年節約利息3.31萬元；若將計劃一次性還房貸的資金用於購買理財產品，以94.94萬元用於理財（3%~4%），一年的收益能達為2.85萬~3.8萬元。由此得出，理財收益率為3.5%時，可基本與提前還款（5.7%的房貸利率）節省的收益持平。

嚴躍進認為，每位購房人可根據自身情況，對比資本市場的投資收益與貸款成本後再做決定。在他看來，房貸利率長期會呈走低趨勢。