三季報出爐，地產股有哪些超預期和不及預期？

作者 | 707的牛

數據支持 | 勾股大數據

來源 | 格隆匯研究（ID：glh_tushuocaijing）

地產公司剛剛公佈了前三季度業績和10月份銷售數據，一半低於市場預期一半超預期。自從限制房企融資的三大紅線出來之後，竣工端的增速就慢下來了，股價對預期也進行了充分反應。而三季報出來之後，利空兑現，算得上是板塊的最後一跌，因為10月份的銷售數據比預期當中的要好很多。

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糟糕的三季報

2020年第三季度房地產板塊營收同比增長5.7%，較2019年同期下滑了13pct，歸母淨利潤下滑16.8%，較去年同期下滑37pct；營收和利潤增速同時開始出現大幅放緩的跡象，板塊指數也是一路回調，從8月份高位下來回調幅度將近13%。

房地產短期看什麼？短期看金融，也就是融資政策。8月份發佈三道紅線之後，要求房企：1、剔除預收款之後的資產負債率不大於70%；2、淨負債率不大於100%；3、現金短債比不小於1倍。從側面也印證了房企融資收緊的政策預期。

融資收緊會直接導致房企現金流緊張，那麼地產商就會選擇性的做一些事情：促銷樓盤迴款現金，放緩竣工端避免佔用太多資金。因此也出現了在疫情影響下，銷售數據持續好轉的現象；而竣工端的數據的確慘不忍睹，統計局剛剛發佈的數據，2020年1-9月份商品房竣工面積累計增速下滑11.6%，9月單月竣工面積增速同比下滑17.7%。

竣工面積增速的下滑就直接導致了房企業績大規模不及預期。A股幾家龍頭房企，前三季度營收增速方面：萬科7.9%，保利5.1%，金科10.5%，金地-4.9%，新城137%；營收增長乏力，基本都是個位數增長。

歸母淨利潤方面，萬科8.9%，保利2.9%，金科11.5%，金地-8.0%，新城26.9%，利潤增速更加可憐，二線房企增速明顯快於一線房企。伴隨結算節奏在年底加快，預計房企第四季度的業績會明顯好於前三個季度。

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超預期的銷售數據

三季度業績整體不及預期，年底交房竣工的節奏還會加快。就目前這個階段來説，地產股的至暗時刻已經過去了。因為隨之而來的是業績的釋放，銷售數據的持續增長。

既然房企有銷售回款的動力，在地產股業績增速普遍放緩的情況下，可以重點關注銷售數據這項指標。整體來看，1-10月份TOP100房企操盤銷售規模99359.2億元，同比增長9.0%；10月單月銷售金額11440.7億元，同比增長25.2%。

雖然10月份的銷售增速較9月份有所放緩，環比下降了3.9%。但整體來看前三個季度的數據是超預期的。2019年前三季度百強房企的操盤銷售額24166.9億元，今年同期是31053.7億元，同比增長28.5%；銷售端今年完全沒有受到疫情影響。

而單月銷售增速同比轉正出現在4月份，為什麼？原因是國內疫情得到控制之後，各地的工地開始陸續復工，行業整體性出現了大反彈，這個時候就應該關注反彈力度最快的公司進行跟蹤。

同時累計增速轉正出現在7月份，而1-9月的行業銷售額再次好於去年同期，也恰恰説明房地產行業已經擺脱了疫情的影響，重新開始新的增長；這是當下應該重視行業板塊和地產股的邏輯。

而業績方面，疫情的確影響了竣工進度，行業上半年整體性業績增速出現了下滑，不及預期，四季度竣工週期加快也會帶來房企業績的整體性反轉。9月份以來，房企融資端進一步收緊，對投資，開發，銷售都產生了一定的影響。目前這個階段，做大銷售規模，加快回款仍然會是市場主旋律。

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最後一跌下的市場策略

經過9月，10月兩個月的回調之後，地產板塊回調也很充分了。在這個位置，板塊整體估值不高，也沒有比現在更差的時候了，當中的機會也值得挖掘。

市場當中業績釋放快，同時銷售業績增速排名也靠前的房企是不多的。要選也只能從二線房企裏面挑，業績增速和銷售增速都快於一線房企。1-10月的數據也印證了這一點，TOP5房企銷售額同比增速8%，TOP10房企6%，TOP20房企8%；10月單月TOP5房企銷售額同比增速10%，TOP10房企8%，TOP20房企17%，TOP20明顯強於TOP5,TOP10房企。

其中，累計增速和單月增速比較快的房企有陽光城，金科股份，中國金茂，龍光集團，濱江集團；銷售業績超預期也造成了銷售排名的大幅變動，也會拉動這些房企的年度排名。

同時大資金配置倉位較低，機構有動力加大配置力度。2020年三季度末，房地產板塊基金持倉總市值是993億元，環比增長6%；地產板塊持倉比例佔股票投資市值的2.4%，持倉比例創2013年以來的新低。

相應的，地產板塊的估值也足夠便宜，整體估值不到10倍，當前估值來到了2018年的市場底部水平。但是行業的銷售業績是持續創出了新高的，越跌説明增速快的公司性價比越高，機構加大配置的可能性也會越大。

A股的幾家主流房企目前都很便宜，6-7X PE。從公募基金持倉市值排名來看，無論是確定性還是業績彈性，可以選擇的也只有萬科，保利，中南建設，金地，金科，新城這幾家了。

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