奧園健康：鯨吞樂生活得失

  不僅攜手陽光海天、晶石中國發展智慧停車的相關業務；還與大翔醫藥、韓國保健產業振興院（中國代表處）等公司達成戰略合作。此外，在收購上，奧園健康也展現了自己的“好胃口”。

  兩項收購增加近2.5萬平管理面積

  截至7月24日，奧園健康2020年進行了兩項收購，收購公司數量僅次於時代鄰里。

  4月22日，奧園健康2.479億元收購了京漢股份旗下的樂生活智慧社區服務集團（837249.OC）（以下簡稱“樂生活”）80%權益。5月11日，奧園健康3700萬元收購寧波宏建物業服務有限公司（以下簡稱“寧波宏建物業”）65%股權。

  一般而言，戰略收購物業公司，是物管企業擴大規模、豐富管理組合、進軍新市場的有效途徑。奧園健康早就深諳此道。早在2019年3月18日奧園健康上市前，公司就自獨立第三方收購了三間物業管理服務公司，來擴大了公司的物業組合及地理覆蓋範圍。其中，2016年奧園健康200萬元收購安徽瀚林，將物業組合及地理範圍擴張至蚌埠；2019年250萬元收購深圳華中，將物業組合及地理範圍擴張至深圳。

  2020年的兩項收購同樣如此。截至2019年底，奧園健康的收入超過6成分佈在華南地區，華東、華中、華北、東北地區的收入相對較少。而樂生活管理的項目主要位於北京市、河北省、河南省、天津市、重慶市及四川省；寧波宏建物業則專注於浙江省寧波市之住宅及商用物業管理服務。這都為進一步拓展奧園健康在華南地區以外的物業管理組合。

  樂生活為奧園健康增加208個管理項目，物業總建面達2263萬平方米；寧波宏建物業為奧園健康帶來了34個在管項目，總合約建築面積約為241.3萬平方米。

  截至2019年12月31日，奧園健康物業服務區域覆蓋中國13個省份、直轄市及自治區38個城市，共為94處物業提供物業管理服務，涉及物管業務的在管面積超過15.1百萬平方米。

  但據克而瑞發佈的《2019年中國物業服務企業管理規模榜》，奧園健康的物管規模不到行業TOP50，甚至離top50的門檻3069萬平有着很大的距離。加上了2020年兩項物業的管理面積，規模再進一步的奧園健康，或有能力一衝物業服務企業管理規模榜TOP50。

  收購的代價：現金及淨利率驟降

  截至2019年奧園健康的在管面積僅15.1百萬平方米，樂生活相當於奧園健康的1.4倍體量。吞併一家體量比自身還大的公司，對於奧園健康來講並不是一件易事。再加上收購寧波宏建物業65%股權，不管是資金上，還是項目整合上，對於奧園健康來講都是一個挑戰。

  雖然奧園健康表示，收購的代價將由公司2019年上市所得款項撥付資金。但截至2019年底，奧園健康的淨資產約為8.46億元，貨幣資金約為8.23億元，兩樁收購總對價耗費2.85億元現金，將使奧園健康的手持現金驟降。

  此外，奧園健康早在招股書中表示，公司選擇收購目標的標準之一是財務狀況及盈利能力。具體而言，最近財政年度淨利潤不低於200萬元，且淨利率不低於10%的物管企業。而樂生活2019財年的淨利潤僅約4.91%，遠低於奧園健康不低於10%淨利率的目標。2019年，奧園健康的淨利率約為18.1%，位於上市房企的淨利率水平高位。但隨着樂生活並表入奧園健康，勢必拉低奧園健康整體的利潤率水平。

  如何整合樂生活，提高樂生活的盈利能力，將是奧園健康接下來的重要挑戰。