融創服務借力資本東風，開始上市之路

8月6日晚間，融創服務披露招股書，開啓赴港上市之路。

背靠融創集團，融創服務的發展備受外界矚目。在上市呼聲日漸強烈、上市傳言屢屢被提及之下，整合完畢的融創服務終於走向了資本市場。

在抗擊新冠疫情中，不少物業公司都展現出使命感與責任感。基於此，物業公司更是得到資本的追捧，整個板塊的市盈率屢創新高。

在此背景下，融創服務迎來了屬於自己的上市窗口期。尤其是完成對開元物業的收購後，融創服務可謂萬事俱備，僅缺資本市場的東風。

遞表之後，融創服務的業績表現也吸引了諸多投資人。招股書顯示，在2017-2019年，融創服務營收分別為11.12億元、18.42億元、28.27億元，3年間漲幅高達154.37%。其中，物業管理服務營收從2017年的5.75億元增至2018年的7.60億元，2019年進一步增至11.48億元，3年間營收漲幅接近100%，為99.77%；非業主增值服務在過去3年間的營收分別為5.24億元、10.29億元、15.72億元，漲幅高達200.03%；社區增值服務營收規模相對較小，2019年首次突破1億元，為1.07億元。

同時，融創服務的盈利能力持續提升。近3年間，融創服務的淨利潤分別為0.43億元、0.98億元、2.70億元；毛利分別為2.33億元、4.24億元、7.20億元，毛利率則為20.99%、23.02%、25.48%。

同期，融創服務的在管面積分別為1998.8萬平方米、2855.9萬平方米、5296.3萬平方米，漲幅高達164.97%。

無論營收還是管理規模，融創服務都表現突出。然而，市場的擔憂亦在，即融創服務是否具備市場化的發展能力。在2017-2019年，融創服務的營收中來自於融創集團開發項目貢獻的營收佔了主要部分。

面對市場化訴求，收併購無疑是較為有效的發展路徑。

2020年5月，融創服務正式完成對開元物業的收購。據悉，在2017-2019年，開元物業營收分別為5.57億元、7.25億元、8.68億元，在管面積分別為2920.4萬平方米、3358.1萬平方米、3658.5萬平方米。如果包含開元物業的營收及在管面積，2019年融創服務營收將高達36.95億元，位居所有上市及已遞表物業公司前列。

隨後，融創服務完成對開元物業的並表，融創服務的合約項目數量首次突破1000個，達到1162個，合約面積高達2.27億平方米。在管面積亦首次突破1億平方米大關，為1.01億平方米，在管項目數量達635個。

來源：各物業公司2019年報、招股説明書

目前，融創服務已經構建了“融創歸心”服務體系，圍繞社區居住環境、生活服務、鄰里關係，為客户打造“有家、有生活、有知己”的高質量社區服務生態，與客户共建有生命力的社區。無論是社區活動還是社羣活動，抑或是客户研究，融創服務已經走在了行業前列。

除了構建“融創歸心”服務體系，融創服務亦通過信息化、標準化等手段提升服務水平。據瞭解，融創服務一直通過信息技術升級來加強企業競爭力、降低運營成本及減少對人力資源的依賴。

此外，融創服務還通過構建子品牌，支持未來多品牌、多業態綜合發展。作為融創服務旗下子品牌，“環球融創服務”在由商業、寫字樓、酒店、娛樂休閒等業態構成的超大城市綜合體和會議會展服務領域深耕多年，曾為財富全球論壇、中日韓首腦會議等眾多大型會議會展提供服務。

而併購開元物業後，融創服務又將獲得“開元物業”這一具有市場影響力的子品牌。“開元物業”和“環球融創服務”已經成為融創服務在不同業態方面具備競爭優勢的子品牌，未來將支持融創服務多業態的綜合發展。

從業務發展來看，融創服務完成對開元物業的深度整合後，有望在基礎物業服務、社區增值服務等方面產生更多協同效應。

數據顯示，在2017-2019年，融創服務基礎物業服務毛利率分別為1.6%、6.4%、11.8%，社區增值服務毛利率分別為19.6%、23.1%、34.6%。同期，開元物業基礎物業服務毛利率分別為20.9%、20.8%、19.4%，社區增值服務毛利率分別為63.2%、87.1%、80.3%。不難發現，無論是基礎物業服務還是社區增值服務，開元物業的毛利率均高於融創服務。

作為一家高度依賴市場化發展的第三方物業公司，開元物業90.0%的合約建築面積來源於第三方。服務業態方面，開元物業在管業態包括醫院、園區、小鎮、銀行、景區、軌道交通、高速公路服務區等，這將進一步豐富融創服務的現有業態。在大幅擴充管理規模的同時，融創服務也將快速完成業態多元化的佈局，並逐步探索多元業務。

除了業務的提升及業態的豐富，融創服務的區域佈局也將進一步優化。

並表開元物業後，截至2020年5月底，融創服務在管項目佈局78座城市，在管建築面積中86.2%均位於一二線城市，並在眾多一二線城市確立穩固的市場地位。而在杭州、重慶等具有代表性的13個一二線城市中，融創服務在管面積高達5375萬平方米，佔比高達53.44%。資料顯示，並表前，截至2020年3月底，融創服務西南地區、華北地區、華東地區在管面積佔比分別為33.26%、26.22%、24.11%；並表後，華東地區的佔比將快速提升，影響力相對有限的華南、華中地區的在管面積及項目數量也將快速增加，並形成以西南、華北、華東為主要發展區域，並不斷輻射華南及全國的佈局。

不過，在業務多元化方面，融創服務還有很長的路要走。

在2017-2019年，融創服務社區增值服務營收分別為0.13億元、0.53億元、1.07億元，在總營收中的佔比分別為1.1%、2.9%、3.8%。同期，開元物業的社區增值服務收入分別為12.3百萬元、14.2百萬元、15.9百萬元。即使並表後，融創服務仍需不斷挖掘社區增值服務的潛力。

對此，融創服務表示，其將聚焦客户在園區生活場景裏剛性且高頻或高收益的社區生活增值服務品類，立足於與客户已確立的關係優勢，針對自身不同城市業務發展階段，在美居服務、到家服務、房產經紀、社區空間運營等重點業務領域投入更多精力，加快完善生活服務在線平台，藉助更豐富的外部服務資源，為業主提供便捷的、有質量保障的生活增值服務同時，也為公司開拓更多的多元業務收入。

由此可知，對融創服務而言，未來，資本的東風或將助力其通過收併購快速提升業務多元化的發展。