鑑報 |“利潤王”利潤下滑，中海在跑一場怎樣的“馬拉松”？

自稱“沒有熱點，故事不多”的中海，8月24日拋出的中期業績報告依然貼着“利潤王”、“穩健審慎”等熟悉的老標籤。

但在“利潤王”背後，一些變化也在悄悄發生，比如歸母淨利潤出現了同比下滑，核心淨利潤增速放緩到不足1%。對於中海一貫持之的“穩健”，中海主席兼執行董事顏建國以“一場馬拉松”形容企業的發展，稱追求的是“穩中求好、穩中求快，不急不躁”。

年度目標完成未過半，“有信心達成4000億”

今年上半年，中海實現銷售合約額1720億元，同比增長4.2%。“銷售增速超過 Top10 房企的平均增速。” 在8月24日的中期業績會上，中海行政總裁張智超如是表示。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，這歸功於中海主力市場迴歸一、二線及核心城市羣，此外，6月單月銷售575.6億元，同比增長 32.3%，創下了中海單月銷售紀錄。

按此前中海的十三五規劃，中海2020年的銷售額目標是4000億港元，即3567億元人民幣。據此計算，上半年完成任務差一點未過半。張智超表示，今年上半年的目標完成率約47.8%，離時間過半、任務過半有不到 3 個百分點的差距，“主要還是因為上半年疫情影響了銷售週期 1-3個月。”

但他同時表示，中海全年貨量充足，下半年將加大推盤力度，加快銷售節奏，在外部環境不發生劇烈變化的情況下，有信心完成全年4000億港元的銷售目標。貝殼研究院數據也顯示，中海下半年目標達成壓力系數為1.1，目標達成基本可期。

此外，顏建國還表示，上半年，中海系列公司在北京、上海、成都、廣州的銷售金額均超過百億元，銷售均價每平方米超過1.8萬元，高於內地商品房平均銷售均價。

歸母淨利下降3.7%，十年來首次負增長

中期業績顯示，上半年中海實現歸母淨利潤205.3億元，同比下降3.7%；核心淨利潤為179.4億元，同比上升0.3%；23.2%的淨利潤率依然保持房地產行業領先水平，超2019年同期行業13.5%平均淨利潤率9.7個百分點。

雖然中海的“利潤王”寶座依然穩當，但一項數據的同比下滑相當醒目——歸母淨利潤同比下降3.7%。這是超過十年以來，中海的半年度歸母淨利潤首次出現同比下滑。2019年同期，這一指標為同比增7.4%。即便是同比上升0.3%的核心淨利潤，事實上增速也放緩了很多，2019年同期，這一指標為同比增9.5%。

此前，業界有聲音認為，中海的歸母淨利潤與恆大、碧桂園、萬科的差距在不斷拉近，利潤王者的地位遭遇挑戰；另一方面，中海地產對規模的追求一度顯得有些“保守”，與上述房企三巨頭的銷售規模差距不小。

“我們不為規模而做大規模，要求有利潤的銷售、有質量的增長，更注重價值創造。”顏建國在中期業績會上再次強調。他坦言，過去二十多年，中國房地產高速發展，槓桿率較低，階段性顯得有些保守；但近幾年，中海在保持60%左右負債率的情況下，銷售實現快速增長，2018 年的銷售增長率是29.8%，2019年是25.2%，今年上半年在疫情衝擊下，銷售仍然逆勢增長4.2%，“進入房地產下半場，行業競爭比的是誰能活下去、活得好、活得久。我們相信，合理控制負債，不盲目加槓桿，公司的規模與利潤也能實現較快增長。”

“未觸碰一條紅線”，拿地青睞主流城市和地段

在8月24日的業績發佈會上，談及當前盛傳的房企融資將進一步加強管控，設置三條紅線，顏建國表示，中海目前沒有觸碰一條紅線。“我們並不瞭解這項政策是否實施，以及何時實施。對於中央的各項政策，中海將嚴格遵守、堅決執行。”

顏建國表示，自1997年亞洲金融風暴之後，中海就一直堅持穩健審慎的財務策略，保持合理的負債率，保持充裕的現金，尤其對於負債率、現金佔比等，在公司內部設立了幾條紅線。到今年6月末，中海的資產負債率是 59.77%，處於行業最低區間。他進一步表示，對照市場傳聞的三條紅線來看，截至6 月末，中海剔除預收賬款後的資產負債率為 53.8%（紅線是大於70%）；淨負債率 32.7%（紅線是大於100%）；現金短債比 2.9（紅線是小於1）。

貝殼研究院的數據也印證了這一點。潘浩表示，如果網傳規則為真，則中海無指標超出閾值。對於穩健的“三好生”中海，融資新規對其暫無明顯影響。

而在拿地方面，過去半年，中海頻頻在多個一二線城市大手筆擴儲。諸如6月30日，中海以約144億元拿下武漢漢陽區兩宗土地；7月14日，經108輪競價，以40億元奪得北京房山區地塊；8月3日，以79億元斬獲北京亦莊河西區三年來首宗不限價地塊，為今年北京總價最高地塊。

可以看到，在一二線城市的土拍市場上，中海拿地的身影非常活躍。這與其“強化主流城市優勢、深耕一、二線主流城市”的拿地策略有關。數據顯示，今年上半年，中海在全國13個城市新增21宗土地，權益面積為562萬平方米，權益購地金額523億元；截至今年6月底，中海土地儲備為9006萬平方米，其中約87%的貨值佈局於一二線城市。今年以來，中海在上海、武漢、太原獲取了4個超大型項目，每個項目貨值均達數百億元。

顏建國表示，內地房地產市場已進入存量競爭階段，市場分化並存在結構性機會，主力市場向價值更高的一、 二線城市及核心城市羣迴歸，中海堅持主流城市、主流地段、主流產品，以滿足中高端客户對居住質量的改善需求。

教育、養老、物流等新業務等待風口

已過不惑之年的中海地產，常年被貼上“工科”、“穩健審慎”的標籤。“媒體朋友們會認為中海沒有熱點，故事不多。”顏建國在業績會上表示，中海最重要的是專注做好自己的事，保持戰略定力。

當下，房企紛紛拓展業務板塊、佈局多元化發展，作為較早佈局多元化發展的房企，中海提出堅守主航道，不盲目多元化擴張，有序推進轉型升級。

顏建國表示，近幾年來，中海明確了“今天、明天、後天”的可持續發展業務結構，將 90%資源投入到房地產開發主業，保持規模與利潤增長；將 8%左右的資源投入商業資產運營，提升抵禦週期波動風險的能力，創造規模可觀、穩定的租金收入；將2%左右的資源投入到教育、養老、物流、供應鏈管理等新業務，培育未來的增長點。

“以上產業，公司的目標是都要進入到行業頭部。” 顏建國進一步表示，採取這樣的結構，是因為當前住宅開發的回報水平較高，而其他業務回報水平目前還不夠高，還需要等待風口。“我們一方面加快商業的發展，一方面培育新業務的能力。一旦市場機會窗口打開，我們將會迅速加大資源投入，佔領市場。”

新京報記者 王海亮

編輯 楊娟娟 製圖 倪萍 校對 張彥君